2 November 2023

Streit um Umbau der Kellerräume: Fehlende Prozessführungsbefugnis

Einzelne Wohnungseigentümer können seit der WEG-Reform keine Unterlassungsansprüche mehr gegen Miteigentümer oder Mieter wegen zweckwidriger Nutzung des Wohnungseigentums geltend machen. Hierzu ist allein die Gemeinschaft befugt, betonte der Bundesgerichtshof. In dem Fall führte ein Wohnungseigentümer Umbauarbeiten an Kellerräumen durch, die seiner Wohnung zugewiesen sind. Er plante, die Räume nach dem Umbau zu Wohnzwecken zu nutzen. Eine andere Eigentümerin verlangte mit ihrer Klage u.a. das Unterlassen der Nutzung der Kellerräume als Wohnung. Ihr fehlte aber eben die Prozessführungsbefugnis für die Durchsetzung des Unterlassungsanspruchs.

Bundesgerichtshof, Az. V ZR 86/21

3 Oktober 2023

Instandhaltung der Balkone: Der WEG fehlte die Beschlusskompetenz

Ist nach der Teilungserklärung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Balkone auf den jeweiligen Sondereigentümer übertragen, so bezieht sich die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht der Sondereigentümer auch auf die Teile des Balkons, die im Gemeinschaftseigentum stehen. Dementsprechend fehlt der Gemeinschaft die Beschlusskompetenz, über die Sanierung zu beschließen, stellte das Amtsgericht Oldenburg klar.

Amtsgericht Oldenburg, Az. 16 C 22/22

5 September 2023

Mietpreisbremse bei Indexmiete: So geht eine wirksame Mieterhöhung

Wird in einem Wohnraummietvertrag eine Indexmiete vereinbart, sind die Vorschriften über die Mietpreisbremse nur auf die Ausgangsmiete anwendbar, entschied das Amtsgericht Berlin-Mitte. In dem konkreten Fall bejahte das Gericht zwar die Ansprüche des Mieters, dass die gezahlte Miete in seinem Fall überhöht gewesen sei. Das Gericht bestätigte jedoch zugleich die gesetzliche Wertung, nach der die Mietpreisbremse nur für die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung gilt. Hält diese die Vorgaben über die zulässige Miethöhe ein, ist eine Anpassung der Miete gemäß der Indexvereinbarung auch dann wirksam, wenn sie die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete übersteigt.

Amtsgericht Berlin-Mitte, Az. 123 C 77/22

3 August 2023

Insolvenz: Wohnungsrecht-Trick des verschuldeten Eigentümers zog nicht

Ein überschuldeter Grundstückseigentümer entgeht dem Rauswurf aus der Immobilie nicht, indem er sich ein Wohnungsrecht im Grundbuch eintragen lässt. Im Fall einer Insolvenz kann es vom Insolvenzverwalter gelöscht werden, entschied der Bundesgerichtshof. Im konkreten Fall hatte der Eigentümer eines bebauten Grundstücks für sich selbst ein auf das Gebäude bezogenes Wohnungsrecht im Grundbuch eintragen lassen, mit der Maßgabe, dass die Ausübung des Wohnungsrechts dritten Personen nicht überlassen werden darf. Anschließend brachte er das Grundstück als Einlage in eine GbR ein. Die GbR wurde als Eigentümerin des Grundstücks eingetragen. Über das Vermögen des ursprünglichen Eigentümers wurde einige Monate später ein Insolvenzverfahren eröffnet. Der Insolvenzverwalter forderte im Weg der Insolvenzanfechtung die Rückübertragung des Grundstücks auf den Eigentümer und setzte dies gerichtlich durch. Daraufhin wurde dieser wieder als „regulärer“ Eigentümer im Grundbuch eingetragen, das Wohnungsrecht wurde auf Antrag des Insolvenzverwalters gelöscht. Mit der hiergegen gerichteten Rechtsbeschwerde hatte der insolvente Eigentümer keinen Erfolg.

Bundesgerichtshof Az. V ZB 64/21

4 Juli 2023

WEG: Eigentümer können dem Verwalter – in Grenzen – mehr Kompetenzen einräumen

Die Eigentümer in einer WEG können dem Verwalter – sofern gewollt – durchaus mehr Entscheidungskompetenzen übertragen als üblicherweise vorgesehen. Das könnte etwa für den Bereich Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen erfolgen. Gestattet werden kann ihm (dem Verwalter) bei Bedarf zudem die eigenständige Bestellung von Experten. Laut Bundesgerichtshof muss dabei allerdings das Risiko für die Eigentümer begrenzt sein und überschaubar bleiben. Im konkret verhandelten Fall durfte der Verwalter einer 70 Wohneinheiten umfassenden WEG beispielsweise die genannten Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum mit einem Auftragsgesamtvolumen von bis zu 8.000 Euro im Jahr einleiten.

Bundesgerichtshof, Az. V ZR 215/20