Rauchmelder: Kosten für die Prüfung als Betriebskoste umlegbar

Die Kosten für die Prüfung von Rauchwarnmeldern sind als Betriebskosten auf die Mieter umlegbar. Dem stehen Regelungen in den Bauordnungen der Länder, nach denen öffentlich-rechtlich die Wartung den Mietern obliegt, nicht entgegen. Das stellte der Bundesgerichtshof klar.
In dem entschiedenen Fall verlangten Mieter einer Wohnung in Berlin von der Vermieterin die Rückzahlung von Kosten für die Wartung von Rauchwarnmeldern. Der Mietvertrag sah vor, dass die Mieter als „sonstige Betriebskosten“ unter anderem die Kosten für den Betrieb von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen tragen. In der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2018 legte die Vermieterin 8,02 Euro für die Wartung der Rauchwarnmelder auf die Mieter um.
Der BGH gab der Vermieterin Recht. Bei den Kosten handele es sich – anders als bei den Kosten der Anmietung der Rauchwarnmelder – um Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung. Es gehe dabei schließlich um eine regelmäßig anfallende, nicht durch eine bereits aufgetretene Störung veranlasste Maßnahme, die der Überprüfung der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit einer technischen Einrichtung des Mietobjekts dient.

Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 117/21

Verkleinerter Fahrradkeller: Mietminderung war angemessen

Die Vermieterin und der ehemalige Mieter einer Wohnung in einem 20-Parteien-Haus stritten über eine Mietminderung. Zu Beginn des Mietverhältnisses befand sich im Haus ein etwa 50 Quadratmeter großer Fahrradkeller. Im Mietvertrag selbst war dieser nicht aufgeführt, der Vertrag verwies allerdings auf das Übergabeprotokoll, welches Vertragsbestandteil sein sollte. Laut Übergabeprotokoll hatte der Mieter einen Schlüssel zum Fahrradkeller erhalten. Im Zuge von Modernisierungsarbeiten, bei denen unter anderem eine Zentralheizung installiert wurde, wurde der Fahrradkeller auf sieben Quadratmeter verkleinert. Daher minderte der Mieter die Miete. Bereits Amts- und Landgericht hielten eine Mietminderung von 4,8 Prozent für angemessen. Der BGH teilte die Auffassung der Vorinstanzen und gab dem Mieter Recht. Die Mitnutzung des Fahrradkellers in der ursprünglichen Größe sei durch die Bezugnahme auf das Übergabeprotokoll Inhalt des Mietvertrags und dem Mieter nicht nur frei widerruflich eingeräumt worden. Die Verkleinerung des Fahrradkellers begründe einen Mangel der Mietsache, der zu einer Minderung berechtigt.

Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 51/20

Streit um Nebenkosten: kein Rückzahlungsanspruch, aber ein Leistungsverweigerungsrecht

Ein Mieter forderte von seiner Vermieterin Betriebskostennachzahlungen zurück. Nach Vorlage der Abrechnung hatte er zunächst die sich hieraus ergebende Nachzahlung geleistet. Hierbei behielt er sich aber eine Rückforderung vor, weil es Unstimmigkeiten über die berechtigte Höhe der Hauswartkosten gab. Diese Kosten forderte er schließlich zurück. Zur Begründung führte er an, dass die Vermieterin ihm keine hinreichende Einsicht in die den Hauswartkosten zugrundeliegenden Abrechnungsunterlagen gewährt habe.

Seine Klage darauf hatte aber keinen Erfolg. Selbst wenn dem Mieter keine hinreichende Einsicht gewährt gewesen sein sollte, stehe ihm kein Rückzahlungsanspruch zu, entschied der Bundesgerichtshof. Stattdessen stehe ihm ein Leistungsverweigerungsrecht bezüglich der laufenden Vorauszahlungen zu. Durch diesen Einbehalt können sich Mieter schadlos halten und Druck auf die Vermieter ausüben. Zudem können sie ihren Anspruch auf Belegeinsicht einklagen. Diese Möglichkeit bestehe auch – wie im vorliegenden Fall – für einen Streit rund um öffentlich geförderten Wohnraum.

Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 150/20

BGH ließ auch anteilige Schenkung nicht gelten: Kein Eigenbedarf für eine AG

Vermieter und Mieter einer Wohnung stritten über eine Kündigung wegen Eigenbedarfs. Eigentümer der Wohnung und alleinige Vermieterin war zunächst eine Aktiengesellschaft (AG). Nachdem diese vergeblich versucht hatte, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zugunsten eines Vorstands zu kündigen, übertrug die AG nach anwaltlicher Beratung einen 5/100-Miteigentumsanteil an der Wohnung schenkweise der 18-jährigen Tochter des Vorstands. Ziel war, eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zu ermöglichen.

Nach Vollzug der Schenkung kündigte die AG gemeinsam mit der Tochter das Mietverhältnis erneut, dieses Mal konkret wegen Eigenbedarfs der Tochter. Schließlich erhoben sie Räumungsklage. Dieser war vor keiner gerichtlichen Instanz Erfolg beschieden. Wie die Vorinstanzen, so hielt auch der Bundesgerichtshof die Kündigung für rechtsmissbräuchlich. Die AG könne als juristische Person keinen Eigenbedarf geltend machen. Dies habe durch die schenkweise Übertragung eines völlig unbedeutenden Miteigentumsanteils lediglich umgangen werden sollen.

Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 221/19

Vermieterfeindliche Parolen: Fristlose Kündigung rechtens

Immer wieder gibt es Streit zwischen Mietern und Vermietern. Jede Seite hat dabei das Recht, Ihre Meinung zu äußern. Allerdings sollten dabei die Grenzen des Erlaubten beachtet werden. Weit überschritten hatte diese nach Einschätzung des Amtsgerichts Berlin-Neukölln ein besonders mitteilungssamer Mieter. Er hatte die Fassade und den Hausflur mit vermieterfeindlichen Parolen beschmiert und war von einem Sicherheitsdienst dabei erwischt worden. Nach Überzeugung des Gerichts waren die mit dickem schwarzem Stift vorgenommenen Anmerkungen ausreichend für eine fristlose Kündigung durch den Vermieter.

Amtsgericht Berlin-Neukölln, Az. 2 C 42/19