RA Dr. Ralf Glandien
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Fachanwalt für Mietrecht &
Wohnungseigentumsrecht

Streit um Nebenkosten: kein Rückzahlungsanspruch, aber ein Leistungsverweigerungsrecht

Ein Mieter forderte von seiner Vermieterin Betriebskostennachzahlungen zurück. Nach Vorlage der Abrechnung hatte er zunächst die sich hieraus ergebende Nachzahlung geleistet. Hierbei behielt er sich aber eine Rückforderung vor, weil es Unstimmigkeiten über die berechtigte Höhe der Hauswartkosten gab. Diese Kosten forderte er schließlich zurück. Zur Begründung führte er an, dass die Vermieterin ihm keine hinreichende Einsicht in die den Hauswartkosten zugrundeliegenden Abrechnungsunterlagen gewährt habe.

Seine Klage darauf hatte aber keinen Erfolg. Selbst wenn dem Mieter keine hinreichende Einsicht gewährt gewesen sein sollte, stehe ihm kein Rückzahlungsanspruch zu, entschied der Bundesgerichtshof. Stattdessen stehe ihm ein Leistungsverweigerungsrecht bezüglich der laufenden Vorauszahlungen zu. Durch diesen Einbehalt können sich Mieter schadlos halten und Druck auf die Vermieter ausüben. Zudem können sie ihren Anspruch auf Belegeinsicht einklagen. Diese Möglichkeit bestehe auch – wie im vorliegenden Fall – für einen Streit rund um öffentlich geförderten Wohnraum.

Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 150/20

BGH ließ auch anteilige Schenkung nicht gelten: Kein Eigenbedarf für eine AG

Vermieter und Mieter einer Wohnung stritten über eine Kündigung wegen Eigenbedarfs. Eigentümer der Wohnung und alleinige Vermieterin war zunächst eine Aktiengesellschaft (AG). Nachdem diese vergeblich versucht hatte, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zugunsten eines Vorstands zu kündigen, übertrug die AG nach anwaltlicher Beratung einen 5/100-Miteigentumsanteil an der Wohnung schenkweise der 18-jährigen Tochter des Vorstands. Ziel war, eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zu ermöglichen.

Nach Vollzug der Schenkung kündigte die AG gemeinsam mit der Tochter das Mietverhältnis erneut, dieses Mal konkret wegen Eigenbedarfs der Tochter. Schließlich erhoben sie Räumungsklage. Dieser war vor keiner gerichtlichen Instanz Erfolg beschieden. Wie die Vorinstanzen, so hielt auch der Bundesgerichtshof die Kündigung für rechtsmissbräuchlich. Die AG könne als juristische Person keinen Eigenbedarf geltend machen. Dies habe durch die schenkweise Übertragung eines völlig unbedeutenden Miteigentumsanteils lediglich umgangen werden sollen.

Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 221/19

Vermieterfeindliche Parolen: Fristlose Kündigung rechtens

Immer wieder gibt es Streit zwischen Mietern und Vermietern. Jede Seite hat dabei das Recht, Ihre Meinung zu äußern. Allerdings sollten dabei die Grenzen des Erlaubten beachtet werden. Weit überschritten hatte diese nach Einschätzung des Amtsgerichts Berlin-Neukölln ein besonders mitteilungssamer Mieter. Er hatte die Fassade und den Hausflur mit vermieterfeindlichen Parolen beschmiert und war von einem Sicherheitsdienst dabei erwischt worden. Nach Überzeugung des Gerichts waren die mit dickem schwarzem Stift vorgenommenen Anmerkungen ausreichend für eine fristlose Kündigung durch den Vermieter.

Amtsgericht Berlin-Neukölln, Az. 2 C 42/19

Mieter als Gastdozent in der Mongolei: Eigentümer musste die Untervermietung gestatten

Ein Mieter teilte seinem Vermieter mit, dass er für zwei Jahre eine Stelle als Gastdozent in der Mongolei antreten werde. In dieser Zeit wollte er seine Wohnung untervermieten. Doch der Eigentümer verweigerte ihm die gewünschte Zustimmung. Die Ablehnung stützte er nicht zuletzt darauf, dass der Mieter ihm die verlangten Belege (wie etwa offizielle Dokumente, Visa und Aufenthaltsgenehmigungen) nicht vorgelegt habe.

Das Amtsgericht Tempelberg-Kreuzberg urteilte jedoch zugunsten des klagenden Mieters. Ihm stünde ein Anspruch auf Gestattung der Untervermietung zu. Die gesetzlichen Anforderungen sah das Gericht als erfüllt – auch, weil der Mieter ein berechtigtes Interesse an einer solchen Untervermietung darlegen konnte und ausreichend Unterlagen dazu vorgelegt habe. Eine Bestätigung der Hochschule reiche aus. Das gilt auch für die Berechnung des Klägers, aus der nachvollziehbar hervorging, dass er durch die doppelte Haushaltsführung in Deutschland und der Momgolei wirtschaftlich auf die Untervermietung angewiesen sei

Die zur Anwendung gekommene Vorschrift sei eine zum Mieterschutz. Aus diesem Grund sei grundsätzlich jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzuerkennen.

Amtsgericht Tempelberg-Kreuzberg, Az. 3 C 234/19

Vorbehalt entscheidend: Urteil zur rückwirkenden Mietminderung

Wenn die Gebrauchsfähigkeit der Wohnung durch einen Mangel herabgesetzt ist, besteht die Möglichkeit zu einer Mietminderung. Oft entzündet sich Streit an der Frage, wie hoch genau diese Minderung ausfallen darf. Das Amtsgericht Brandenburg verwies in einem solchen Streitfall auf eine bekannte Definition. Danach bemisst sich die Höhe der Mietminderung ausschließlich nach der objektiven Beeinträchtigung des vertraglich geschuldeten Gebrauchs im Zeitraum des Mietmangels. Wie diese konkret festzulegen ist, ist immer eine Entscheidung im Einzelfall.

Maßgeblich zur Geltendmachung einer Mietminderung sei jedoch, dass der Mieter nicht in Kenntnis der vorhandenen Mängel weiterhin die volle Miete zahlt. Zwar sei eine Minderung auch rückwirkend möglich. Dann aber müsse sich der Mieter nach Anzeige des Mangels beim Vermieter ausdrücklich vorbehalten, dass er rückwirkend Minderungsansprüche geltend machen will. Falls dies nicht der Fall ist, sondern vielmehr die Mietzahlung erfolgt, verbietet sich eine rückwirkende Korrektur, die wenn überhaupt nur zeitnah möglich ist.

Amtsgericht Brandenburg, Az. 31 C 168/19

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