15 Mai 2024

Mietkaution nach Tod des Mieters: kein Zurückbehaltungsrecht

Ein Mieter hatte bei Vertragsabschluss eine Kaution hinterlegt. Nach seinem Tod in der Wohnung wurde der Leichnam erst mit einigen Tagen Verspätung entdeckt. Die Eigentümerin behielt die Kaution mit der Begründung ein, es seien erhebliche Reinigungs- und Renovierungskosten entstanden. Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg entschied nach eingehender Prüfung, dass die Kaution in diesem Fall nicht einbehalten werden dürfe und den Erben übergeben werden müsse. Der Mietvertrag sehe zwar für einen nicht vertragsgemäßen Gebrauch Ansprüche der Eigentümerin vor, doch das Versterben des Mieters und die daraus resultierenden Folgen zählten nicht dazu.

Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg, Az. 15 C 59/20

17 April 2024

Beweis per strittiger Tonaufnahme: Mieter mussten die Wohnung räumen

Normalerweise sind nicht genehmigte Tonband- und Videoaufnahmen als Beweismittel nicht zugelassen. Eine Ausnahme kann allerdings dann vorliegen, wenn auf diese Weise schwerste Beleidigungen dokumentiert sind und die Aufzeichnungen nicht heimlich im privaten Kreis erfolgten. Das Amtsgericht Bottrop sah dies als gegeben an, als in einem (auf Video dokumentierten) Streit zwischen Mieter und Vermieter Formulierungen wie „Drecksstück“ und „sonst bringe ich dich um“ aus dem offenen Fenster heraus gefallen waren. Nach Abwägung der Interessen der beiden Mietparteien kam das Gericht zu einem klaren Schluss: Die Mieter mussten die Wohnung räumen.

Amtsgericht Bottrop, Az. 11 C 264/22

8 Januar 2024

Keine Wohnfläche, aber Entschädigung: Der mitgenutzte Keller zählte mit

Bei einem Eigentümerwechsel eines bebauten Grundstücks ist der bisherige Eigentümer verpflichtet, dem neuen Eigentümer eine Nutzungsentschädigung zu zahlen, wenn er das Grundstück unberechtigt zu lange nutzt. Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt hat nun klargestellt, dass mitgenutzte Kellerflächen den zu leistenden Wertersatz erhöhen. Die Regelungen der Wohnflächenverordnung (WoFlV), wonach Kellerräume nicht zur Wohnfläche gehören, seien für die Berechnung nicht maßgeblich. Die Kläger ersteigerten die Immobilie im Rahmen einer Teilungsversteigerung. Der Beklagte, der die Dachgeschosswohnung bewohnte, kam der Aufforderung der Kläger, die Wohnung zu räumen, über ein Jahr lang nicht nach. Die Kläger verlangten für diesen Zeitraum Wertersatz bzw. die Zahlung einer Nutzungsentschädigung. Die Vorinstanz berücksichtigte die Kellerfläche dabei unter Verweis auf die WoFlV zunächst nicht. Zu Unrecht, so das OLG. Die Verordnung regele lediglich die Berechnung von Wohnflächen im Rahmen des Wohnraumförderungsgesetzes. Bei der Berechnung des Wertersatzes bzw. der Nutzungsentschädigung seien die realen wirtschaftlichen Werte maßgeblich.

Oberlandesgericht Frankfurt, Az. 9 U 36/21

5 September 2023

Mietpreisbremse bei Indexmiete: So geht eine wirksame Mieterhöhung

Wird in einem Wohnraummietvertrag eine Indexmiete vereinbart, sind die Vorschriften über die Mietpreisbremse nur auf die Ausgangsmiete anwendbar, entschied das Amtsgericht Berlin-Mitte. In dem konkreten Fall bejahte das Gericht zwar die Ansprüche des Mieters, dass die gezahlte Miete in seinem Fall überhöht gewesen sei. Das Gericht bestätigte jedoch zugleich die gesetzliche Wertung, nach der die Mietpreisbremse nur für die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung gilt. Hält diese die Vorgaben über die zulässige Miethöhe ein, ist eine Anpassung der Miete gemäß der Indexvereinbarung auch dann wirksam, wenn sie die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete übersteigt.

Amtsgericht Berlin-Mitte, Az. 123 C 77/22

7 Juni 2023

Noch kein Grund für eine Mietminderung: der Vermieter nackt beim Sonnenbad

Mieter in Frankfurt am Main wollten unter anderem deshalb die Miete mindern, weil der Vermieter im Hinterhof regelmäßig nackt Sonnenbäder nahm. Das stelle aber keinen Mietmangel dar, so das Oberlandesgericht. Rein das ästhetische Empfinden verletzende Umstände führten grundsätzlich nicht zu einem Abwehranspruch, sofern sie sich nicht gezielt gegen den Anderen richteten, so die Begründung. Eine „grob ungehörige Handlung“ (i.S.d. § 118 OWiG) lag jedenfalls nicht vor. Auch werde die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache nicht beeinträchtigt. Es fehle an einer unzulässigen, gezielt sittenwidrigen Einwirkung auf das Grundstück. Der Ort des Geschehens sei von den Mieträumlichkeiten aus nur dann sichtbar, wenn man sich weit aus dem Fenster herausbeuge. Dies stehe einer gezielten Einwirkung entgegen. Soweit die Mieter behaupteten, dass der Vermieter sich unbekleidet durch das Treppenhaus zum Hof begebe, sodass „ein sich zufällig zu diesem Zeitpunkt auf der Treppe befindlicher Bewohner oder Besucher mit seiner Nacktheit“ konfrontiert werde, sei dies nicht nachgewiesen worden. Der Vermieter habe glaubhaft bekundet, stets einen Bademantel zu tragen, den er erst unmittelbar vor der Sonnenliege ausziehe.

Oberlandesgericht Frankfurt a.M., Az. 2 U 43/22