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Mieter haftet für Fehlverhalten seiner Besucher

Eine Vermieterin hatte einer Mieterin die Wohnung wegen Störung des Hausfriedens gekündigt. Hintergrund war ein jahrelanger Nachbarschaftsstreit mit anderen Hausbewohnern, einhergehend mit Beleidigungen und Bedrohungen von Mitmietern. Die Besonderheit lag aber darin, dass diese Bedrohungen und Beleidigungen vom Lebensgefährten der Mieterin ausgingen, der tatsächlich nicht Partei des Mietvertrages war. Das Landgericht München bestätigte, wie schon in 1. Instanz das Amtsgericht, die Kündigung mit der Begründung, dass die Beleidigung durch den Freund der Mieterin ihr zuzurechnen sei. Dies hat nunmehr auch der Bundesgerichtshof so gesehen und klargestellt, dass der Mieter auch für entsprechendes Verhalten von Besuchern einzustehen hat, wenn diese sich mit Willen des Mieters in dessen Wohnung aufhalten. Es handele sich bei den Besuchern insoweit um „Erfüllungsgehilfen“ des Mieters.

Kündigung einer Messi-Wohnung

Gelegentlich kommt es vor, dass ein Mieter seine Wohnung mit Kleidungsstücken, Plastiktüten und sonstigen Gegenständen derart vollstellt, dass nur noch wenige Zentimeter breite Durchgänge verbleiben. Obwohl es grundsätzlich Sache des Mieters ist, wie er seine eigene Wohnung nutzt, kann, je nach Einzelfall, eine Kündigung gerechtfertigt sein.

Natürlich kann nicht jedes Sammeln von Gegenständen in der Wohnung eine Kündigung rechtfertigen, solange dies im Rahmen eines ansonsten normalen Wohnverhaltens erfolgt. Das Landgericht Karlsruhe hat eine fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses bestätigt, wenn entweder konkrete Schäden in der Wohnung entstanden sind oder aber der Zustand der Wohnung nichts mehr mit Wohnnutzung zu tun hat sondern das Ansammeln von Gegenständen oder gar Müll ein solches Ausmaß angenommen hat, das eine Wohnnutzung praktisch nicht mehr möglich ist (Messi-Wohnung). Das Amtsgericht Hamburg hat sogar nach vergeblicher Abmahnung einer fristlosen Kündigung stattgegeben, wegen des vorhandenen Ungezieferbefalls und dem aus der Ansammlung von Müll resultierenden erheblichen Gestanks.

Rechtsprechungsänderung zu Schönheitsreparaturen?

Der Bundesgerichtshof hat sich im Juli dieses Jahres erneut mit der Frage der Schönheitsreparaturen in der Wohnraummiete befasst.
Er hat -anders als manche Anmerkung vermuten ließe- keinerlei wesentliche Änderung seiner Rechtsprechung vorgenommen.
Die Entscheidung betrifft den seltenen Fall, dass der Mieter vom Vermieter verlangt, dass dieser die Räume renovieren soll, obwohl im Mietvertrag etwas anderes steht. Im entschiedenen Fall waren die Mieträume bei Übergabe an den Mieter unrenoviert, so dass die Renovierungsklausel des Mietvertrages unwirksam war. Die notwendige -gesetzliche- Folge ist, dass der Vermieter die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten muss, mithin gelegentlich auch renovieren müsste. Da aber der Mieter die Wohnung bei Vertragsbeginn als „vertragsgemäß“ akzeptiert habe, so stand es im Vertrag, müsse er sich jetzt auch an den Renovierungskosten hälftig beteiligen. Der Grund hierfür liege auch darin, dass die Wohnung sich nach durchgeführter Renovierung in der Regel sogar in einem besseren Zustand darstelle als bei Anmietung.

Allgemeines zur Eigenbedarfskündigung

Der Vermieter das Recht, wenn er eine Wohnung für sich oder einen Familienangehörigen benötigt, eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen.
Häufig wird hiergegen eingewandt, dass die angestrebte Wohnung zu groß sei. Das Bundesverfassungsgericht hat die Position des Eigentümers hier sehr gestärkt.
Es genügen vernünftige und nachvollziehbare Gründe, die nur sehr eingeschränkt durch das Gericht überprüfbar sind.
Eine Sozialauswahl muss der Vermieter nicht treffen, auch wenn er die Wohnung gerade zu dem Zweck erworben hat, eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen.
Die Grenze ist erreicht, wenn die Kündigung rechtsmissbräuchlich ist, wenn z.B. eine weit über 100 m² große Wohnung für einen Schüler gekündigt wird.
Aber auch hier muss eine Abwägung im Einzelfall erfolgen, es gibt kein Schema und keine Wohnungsgröße nach bzw. bei dem/der die Kündigung stets zulässig oder unzulässig ist.
Problematisch sind die Fälle, in denen das Mietverhältnis noch sehr jung ist und der Eigenbedarf vorhersehbar war wie z.B. der Umstand, dass ein Kind mit 19 Jahren die Schule abschließt und dann einen eigenen Hausstand gründen will.
Man muss aber nicht alles vorhersehen, insbesondere nicht Arbeitsplatzwechsel oder sonstige wesentliche Veränderungen im Leben.
Wird eine vermietete Wohnung während der Nutzungsdauer durch den Mieter in eine Eigentumswohnung umgewandelt und danach verkauft wird, läuft übrigens eine spezielle Kündigungssperrfrist von 3 Jahren.
Da die Kündigungsmöglichkeit des Vermieters sehr weitreichend ist, ist die Rechtsprechung auch sehr streng, wenn sich im Nachhinein herausstellt dass der Eigenbedarf tatsächlich nicht vorgelegen hat.
Dann läuft der Vermieter Gefahr Schadensersatz leisten zu müssen.

Eigenbedarfskündigung für entfernte Verwandte oder Gewerbe?

Das Gesetz gibt dem Vermieter eine sehr scharfe Kündigungsmöglichkeit, wenn er Eigenbedarf an der Wohnung hat, er die Wohnung für sich oder einen Familienangehörigen benötigt.

Der Anspruch ergibt sich aus dem Grundrecht auf Eigentum. Da das Gesetz von Familienangehörigen spricht, scheidet die Eigenbedarfskündigung zugunsten Verlobter oder gar geschiedener Ehegatten aus.

Im Falle der beabsichtigten Vermietung der Wohnung an ein Kind ist die Kündigung zweifellos berechtigt. Bei entfernteren Verwandten ist dagegen maßgeblich, ob ein gewisses persönliches Näheverhältnis gegeben ist. Cousins/Cousinen, Groß-Nichten/Groß-Neffen bzw. verschwägerte Personen scheiden daher zunächst einmal aus, da sie nicht zum engeren Familienkreis gehören. Besteht aber zu den vorgenannten Personen ein besonderes Näheverhältnis, weil man sich möglicherweise regelmäßig sieht oder diese Personen regelmäßig bestimmte Besorgungen für jemanden erledigen, dann kann eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden. Das ist aber stets eine Frage des Einzelfalles.

Hier ist ein besonderes Augenmerk auf die Begründung der Kündigung zu legen. Denn genau dieses Kündigungsschreiben wird auch im Falle eines späteren Rechtsstreits herangezogen, wenn die Berechtigung der Kündigung geprüft wird.

Auch für eine gewerbliche Nutzung ist eine Art Eigenbedarfskündigung möglich, hier sind aber die Anforderungen durch den Bundesgerichtshof im Jahre 2017 verschärft worden. Es sei nicht so, dass der Bedarf für berufliche oder gewerbliche Nutzung per se einen Kündigungsgrund darstelle, es bedürfe hierzu weitergehender Umstände so der BGH. Erforderlich sei, dass dem Vermieter ein beachtenswerter Nachteil entstünde, wenn man ihm die Kündigungsmöglichkeit verwehrt. Es ist daher auf nachvollziehbare und vernünftige Erwägungen der Lebens- und Berufsplanung des Vermieters abzustellen. Auch dies ist stets eine Einzelfallentscheidung, auf die Begründung der Kündigung ist ebenfalls besonderes Augenmerk zu legen.

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