7 Juni 2023

Noch kein Grund für eine Mietminderung: der Vermieter nackt beim Sonnenbad

Mieter in Frankfurt am Main wollten unter anderem deshalb die Miete mindern, weil der Vermieter im Hinterhof regelmäßig nackt Sonnenbäder nahm. Das stelle aber keinen Mietmangel dar, so das Oberlandesgericht. Rein das ästhetische Empfinden verletzende Umstände führten grundsätzlich nicht zu einem Abwehranspruch, sofern sie sich nicht gezielt gegen den Anderen richteten, so die Begründung. Eine „grob ungehörige Handlung“ (i.S.d. § 118 OWiG) lag jedenfalls nicht vor. Auch werde die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache nicht beeinträchtigt. Es fehle an einer unzulässigen, gezielt sittenwidrigen Einwirkung auf das Grundstück. Der Ort des Geschehens sei von den Mieträumlichkeiten aus nur dann sichtbar, wenn man sich weit aus dem Fenster herausbeuge. Dies stehe einer gezielten Einwirkung entgegen. Soweit die Mieter behaupteten, dass der Vermieter sich unbekleidet durch das Treppenhaus zum Hof begebe, sodass „ein sich zufällig zu diesem Zeitpunkt auf der Treppe befindlicher Bewohner oder Besucher mit seiner Nacktheit“ konfrontiert werde, sei dies nicht nachgewiesen worden. Der Vermieter habe glaubhaft bekundet, stets einen Bademantel zu tragen, den er erst unmittelbar vor der Sonnenliege ausziehe.

Oberlandesgericht Frankfurt a.M., Az. 2 U 43/22

4 Mai 2023

Obwohl der Mieter freiwillig auszog: Räumungsklage bei Eigenbedarf war berechtig

Zwei ehemalige Mietvertrags-Parteien stritten über die Kosten einer Räumungsklage. Im Juni 2020 hatten die Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31. März 2021 gekündigt. Im Januar 2021 widersprach der Mieter der Kündigung. Er suche zwar seit der Kündigung eine andere Wohnung, sei aber noch nicht fündig geworden. Nach jetzigem Stand wäre er ab Ende März obdachlos, so dass eine nicht zu rechtfertigende Härte im Sinne von § 574 Abs. 2 BGB vorliege. Im Februar 2021 erhoben die Vermieter Räumungsklage, gerichtet auf eine Räumung spätestens Ende März. Am 31. März 2021 gab der Mieter, der inzwischen doch noch fündig geworden war, die Wohnung an die Vermieter zurück. Nachdem beide Parteien den Rechtsstreit für erledigt erklärt hatten, stand noch eine Entscheidung über die Kosten der Räumungsklage aus. Der Bundesgerichtshof hielt die Klage jedenfalls für zulässig. Eine Klage auf zukünftige Leistung sei nach § 259 ZPO ausnahmsweise dann zulässig, wenn den Umständen nach die Besorgnis gerechtfertigt ist, der Schuldner werde sich der rechtzeitigen Leistung – bei einer Räumungsklage der Räumung – entziehen.

Bundesgerichtshof, Az. VIII ZB 58/21

4 April 2023

Deutlich zu hohe Miete: Amt verhängte zu Recht ein Bußgeld

In der mietrechtlichen Praxis spielt die Verhängung von Bußgeldern wegen überhöhter Mietforderungen bisher eine eher geringe Rolle. Die Zahl der Anzeigen steigt nach Auskunft der zuständigen Behörden neuerdings aber deutlich. In einem vom Oberlandesgericht Frankfurt a.M. entschiedenen Fall ging es um einen Eigentümer, der eine Einzimmerwohnung mit Kochnische, fensterlosem Bad/WC, Flur und Balkon in der Mainmetropole als teilmöblierte Wohnung für einen Mietzins von netto 550 Euro monatlich zzgl. 180 Euro Nebenkosten vermietet hatte. Die Miete überschritt damit deutlich die im Wirtschaftsstrafgesetz festgelegte Grenze von 20% oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete. Auf die Anzeige des Mieters ermittelte das Amt für Wohnungswesen. Es erließ wegen vorsätzlicher Vereinnahmung eines unangemessen hohen Mietentgelts unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum gegen den Vermieter einen Bußgeldbescheid in Höhe von 3.000 Euro. Außerdem verfügte das Amt die Erstattung des zu Unrecht vereinnahmten Übererlöses. Zu Recht, entschied das Gericht.

Oberlandesgericht Frankfurt a.M., Az. 3 Ss-OWi 1115/22

7 März 2023

Eigentümergemeinschaft: WEG-Beschluss muss hinreichend genug bestimmt sein

Der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft muss hinreichend genug bestimmt sein. Das stellte das Amtsgericht Hamburg-Blankenese klar. So müsse der Beschluss beispielsweise erkennen lassen, ob es sich allein um einen Teil-Rückbaubeschluss oder darüber hinaus auch um einen nachträglichen Teil-Gestattungsbeschluss handelt (mit dem vorgenommene Veränderungen nachträglich genehmigt worden sind). Der vorliegende Rechtsstreit wurde aufgrund einer ohne Genehmigung vergrößerten Terrassenfläche geführt.

Amtsgericht Hamburg-Blankenese, Az. 539 C 28/21

6 Februar 2023

Werbungskosten für heimisches Arbeitszimmer: Finanzrichter zeigten sich großzügig

Vor dem Finanzgericht Berlin-Brandenburg klagte eine Frau auf die Anerkennung ihres häuslichen Arbeitszimmers. Sie führte an, dass der betriebliche Arbeitsplatz nicht an allen Tagen „zur Verfügung gestanden“ habe. Aufgrund gesundheitlicher Einschränkungen arbeite sie zumindest an einem Tag in der Woche von zuhause aus. Anderenfalls verschlimmere sich ihr Gesundheitszustand. Das Finanzamt vertrat die Auffassung, dass der betriebliche Arbeitsplatz der Klägerin objektiv zur Verfügung gestanden habe und sie ihn allein aus subjektiven Gründen nicht arbeitstäglich nutze. Die Finanzrichter entschieden dagegen, dass es maßgeblich darauf ankommt, ob es dem Steuerpflichtigen zugemutet kann, den vom Arbeitgeber zur Verfügung gestellten Arbeitsplatz arbeitstäglich zu nutzen. Die Klägerin war jedoch aus ärztlicher Sicht gehalten, teils von zu Hause aus zu arbeiten, um langfristig ihre Arbeitsfähigkeit zu erhalten. Deshalb könne ihr der Werbungskostenabzug nicht versagt werden. Dieser sei allerdings auf 1.250 Euro begrenzt, da das Arbeitszimmer nicht den Mittelpunkt der beruflichen Betätigung bilde.

Finanzgericht Berlin-Brandenburg, Az. 5 K 5138/21