RA Dr. Ralf Glandien und
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Allgemeines zur Eigenbedarfskündigung

Der Vermieter das Recht, wenn er eine Wohnung für sich oder einen Familienangehörigen benötigt, eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen.
Häufig wird hiergegen eingewandt, dass die angestrebte Wohnung zu groß sei. Das Bundesverfassungsgericht hat die Position des Eigentümers hier sehr gestärkt.
Es genügen vernünftige und nachvollziehbare Gründe, die nur sehr eingeschränkt durch das Gericht überprüfbar sind.
Eine Sozialauswahl muss der Vermieter nicht treffen, auch wenn er die Wohnung gerade zu dem Zweck erworben hat, eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen.
Die Grenze ist erreicht, wenn die Kündigung rechtsmissbräuchlich ist, wenn z.B. eine weit über 100 m² große Wohnung für einen Schüler gekündigt wird.
Aber auch hier muss eine Abwägung im Einzelfall erfolgen, es gibt kein Schema und keine Wohnungsgröße nach bzw. bei dem/der die Kündigung stets zulässig oder unzulässig ist.
Problematisch sind die Fälle, in denen das Mietverhältnis noch sehr jung ist und der Eigenbedarf vorhersehbar war wie z.B. der Umstand, dass ein Kind mit 19 Jahren die Schule abschließt und dann einen eigenen Hausstand gründen will.
Man muss aber nicht alles vorhersehen, insbesondere nicht Arbeitsplatzwechsel oder sonstige wesentliche Veränderungen im Leben.
Wird eine vermietete Wohnung während der Nutzungsdauer durch den Mieter in eine Eigentumswohnung umgewandelt und danach verkauft wird, läuft übrigens eine spezielle Kündigungssperrfrist von 3 Jahren.
Da die Kündigungsmöglichkeit des Vermieters sehr weitreichend ist, ist die Rechtsprechung auch sehr streng, wenn sich im Nachhinein herausstellt dass der Eigenbedarf tatsächlich nicht vorgelegen hat.
Dann läuft der Vermieter Gefahr Schadensersatz leisten zu müssen.

Eigenbedarfskündigung für entfernte Verwandte oder Gewerbe?

Das Gesetz gibt dem Vermieter eine sehr scharfe Kündigungsmöglichkeit, wenn er Eigenbedarf an der Wohnung hat, er die Wohnung für sich oder einen Familienangehörigen benötigt.

Der Anspruch ergibt sich aus dem Grundrecht auf Eigentum. Da das Gesetz von Familienangehörigen spricht, scheidet die Eigenbedarfskündigung zugunsten Verlobter oder gar geschiedener Ehegatten aus.

Im Falle der beabsichtigten Vermietung der Wohnung an ein Kind ist die Kündigung zweifellos berechtigt. Bei entfernteren Verwandten ist dagegen maßgeblich, ob ein gewisses persönliches Näheverhältnis gegeben ist. Cousins/Cousinen, Groß-Nichten/Groß-Neffen bzw. verschwägerte Personen scheiden daher zunächst einmal aus, da sie nicht zum engeren Familienkreis gehören. Besteht aber zu den vorgenannten Personen ein besonderes Näheverhältnis, weil man sich möglicherweise regelmäßig sieht oder diese Personen regelmäßig bestimmte Besorgungen für jemanden erledigen, dann kann eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden. Das ist aber stets eine Frage des Einzelfalles.

Hier ist ein besonderes Augenmerk auf die Begründung der Kündigung zu legen. Denn genau dieses Kündigungsschreiben wird auch im Falle eines späteren Rechtsstreits herangezogen, wenn die Berechtigung der Kündigung geprüft wird.

Auch für eine gewerbliche Nutzung ist eine Art Eigenbedarfskündigung möglich, hier sind aber die Anforderungen durch den Bundesgerichtshof im Jahre 2017 verschärft worden. Es sei nicht so, dass der Bedarf für berufliche oder gewerbliche Nutzung per se einen Kündigungsgrund darstelle, es bedürfe hierzu weitergehender Umstände so der BGH. Erforderlich sei, dass dem Vermieter ein beachtenswerter Nachteil entstünde, wenn man ihm die Kündigungsmöglichkeit verwehrt. Es ist daher auf nachvollziehbare und vernünftige Erwägungen der Lebens- und Berufsplanung des Vermieters abzustellen. Auch dies ist stets eine Einzelfallentscheidung, auf die Begründung der Kündigung ist ebenfalls besonderes Augenmerk zu legen.

Falsche Bestellung: Eigentümer hatte Erfolg mit der Anfechtung des Beschlusses

In einer Eigentümerversammlung fassten die Eigentümer einen Beschluss über die Neubestellung eines Verwalters. Anstelle des bisherigen Verwalters bestellten sie eine GmbH als Verwalter, deren Geschäftsführer der bisherige Verwalter war. Alternativangebote wurden zuvor nicht eingeholt. Ein Eigentümer focht den Beschluss über die Neubestellung eines Verwalters an – mit Erfolg. Mangels Alternativangeboten widersprach der Bestellungsbeschluss den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, entschied das Landgericht Frankfurt / Main. Zwar könne bei der Wiederwahl des bisherigen Verwalters prinzipiell auf Alternativangebote verzichtet werden. Der damit verbundene Aufwand sei nicht erforderlich, wenn die Wohnungseigentümer am amtierenden Verwalter, der seine Aufgaben ordnungsgemäß erfüllt und mit dem sie gut zurechtkommen, festhalten wollen. Das gelte auch, wenn dieser etwas teurer ist als andere Verwalter. Im entschiedenen Fall handele es sich aber eben nicht um eine Wieder-, sondern um eine Neubestellung (einer haftungsbeschränkten GmbH).

LG Frankfurt/M., Az. 2-13 S 27/17

Verzögerung durch die Corona-Pandemie: Räumungsfrist musste verlängert werden

In Zeiten der Corona-Pandemie muss nach einem Beschluss des Landgerichts Berlin die gerichtliche Räumungsfrist in Wohnraum-Mietsachen zumindest auf den 30. Juni 2020 verlängert werden. Derzeit sei es für einen zur Räumung verpflichteten Mieter aufgrund des Erliegens des öffentlichen Lebens auf dem ohnehin angespannten Berliner Wohnungsmarkt fast unmöglich, einen Ersatzwohnraum zu beschaffen, so die Richter. Im Vorprozess hatte das Amtsgericht Berlin-Mitte den Mieter im Dezember 2019 zur Räumung verurteilt und hierfür eine Frist bis zum 31. März 2020 gesetzt.

LG Berlin, Az. I ZR 5/19

Keine Garantie: Käufer forderte Gewährleistung für falsche Exposé-Angaben – vergebens

Wer eine Immobilie kauft, darf nicht jeden Hinweis eines Verkäufers – oder des von ihm beauftragten Maklers – im Exposé für bare Münze nehmen. Nicht jede Beschreibung kann als „konkrete Zustandsbeschreibung des Gebäudes und damit als Beschaffenheitsgarantie verstanden werden“ und in Folge Ansprüche begründen, entschied das Oberlandesgericht Dresden. Im vorliegenden Fall wurde ein Wohngebäude mit Baujahr 1920 verkauft, das im Kaufvertrag als sanierungsbedürftig beschrieben war. Die Kläger (Käufer) wollten den Beklagten (Verkäufer) auf Gewährleistung in Anspruch nehmen und Sachmängelansprüche geltend machen, weil der im Exposé enthaltene Hinweis auf noch durchzuführende Renovierungsarbeiten nicht ausreichend gewesen sei. Der Verkäufer hätte auf das Erfordernis von umfassenden Sanierungsarbeiten im Exposé hinweisen müssen. Das sahen die Richter anders. Die Aussage im Exposé, das Haus sei „mit wenigen Handgriffen bereit, neue Besitzer zu beherbergen“ werteten sie nicht als „konkrete Zustandsbeschreibung“, sondern als „inhaltsleere Floskel“. Sie stelle keine Beschaffenheitsgarantie dar.

OLG Dresden, Az. 4 U 2183/19

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