6 Juni 2022

Geplatzer Immobilienkauf: BGH nimmt Verkäufer in die Pflicht

Kann sich der Käufer einer Immobilie aufgrund einer Pflichtverletzung des Verkäufers von dem Kaufvertrag lösen, stellen die von ihm an einen Makler gezahlte Provision und die von ihm entrichtete Grunderwerbsteuer ersatzfähige Schadensersatzpositionen dar – die Erstattungsansprüche gegen den Makler und den Fiskus sind entsprechend § 255 BGB an den Verkäufer abzutreten. Das stellte der Bundesgerichtshof klar. Der Anspruch auf Zahlung der Maklerprovision entfällt, wenn der Käufer den vom Makler nachgewiesenen oder vermittelten Kaufvertrag erfolgreich wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB angefochten hat. Die Zahlung der Maklerprovision stellt in diesen Fällen eine Leistung ohne Rechtsgrund dar und kann von dem Käufer nach Bereicherungsrecht zurückgefordert werden, so der BGH. Der Geschädigte müsse sich nicht darauf verweisen lassen, dass er einen Anspruch gegen einen Dritten (hier: die Maklerin) hat, der zum Ausgleich seiner Vermögensbeeinträchtigung führen könnte; es stehe ihm in dieser Situation frei, wen er in Anspruch nimmt.

Bundesgerichtshof, Az. V ZR 272/19

2 Mai 2022

Streit um Nebenkosten: kein Rückzahlungsanspruch, aber ein Leistungsverweigerungsrecht

Ein Mieter forderte von seiner Vermieterin Betriebskostennachzahlungen zurück. Nach Vorlage der Abrechnung hatte er zunächst die sich hieraus ergebende Nachzahlung geleistet. Hierbei behielt er sich aber eine Rückforderung vor, weil es Unstimmigkeiten über die berechtigte Höhe der Hauswartkosten gab. Diese Kosten forderte er schließlich zurück. Zur Begründung führte er an, dass die Vermieterin ihm keine hinreichende Einsicht in die den Hauswartkosten zugrundeliegenden Abrechnungsunterlagen gewährt habe.

Seine Klage darauf hatte aber keinen Erfolg. Selbst wenn dem Mieter keine hinreichende Einsicht gewährt gewesen sein sollte, stehe ihm kein Rückzahlungsanspruch zu, entschied der Bundesgerichtshof. Stattdessen stehe ihm ein Leistungsverweigerungsrecht bezüglich der laufenden Vorauszahlungen zu. Durch diesen Einbehalt können sich Mieter schadlos halten und Druck auf die Vermieter ausüben. Zudem können sie ihren Anspruch auf Belegeinsicht einklagen. Diese Möglichkeit bestehe auch – wie im vorliegenden Fall – für einen Streit rund um öffentlich geförderten Wohnraum.

Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 150/20

5 April 2022

WEG ohne Verwalter: Eigentümer klagte auf das Recht zur Einberufung einer Versammlung

Das Verwalteramt ist in vielen, gerade kleinen Wohnungseigentümergemeinschaften nicht oder jedenfalls nicht durchgängig besetzt. Als mühselig erweist sich neben der Verwaltersuche immer wieder bereits die juristische Durchsetzung der Verwalterbestellung. Das Landgericht Landau gab nun in einem einstweiligen Verfügungsverfahren einem Wohnungseigentümer recht, der sich gerichtlich zur Einberufung der Eigentümerversammlung ermächtigen lassen wollte, um dort über die Bestellung eines Verwalters und zwei weitere dringliche Angelegenheiten abstimmen zu lassen. Die WEG war zerstritten und konnte sich nicht auf die einvernehmliche Einberufung einer Eigentümerversammlung einigen.

Mit dem verwalterlosen Zustand gehe bereits grundsätzlich eine Gefährdung der ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einher, so das Landgericht. Erschwerend komme die Lagerbildung in der zerstrittenen WEG hinzu. Außerdem habe der Antragsteller glaubhaft vorgetragen, dass es einen dringenden Handlungsbedarf am gemeinschaftlichen Eigentum gebe.

Landgericht Landau, Az. 5 T 75/21

4 März 2022

BGH ließ auch anteilige Schenkung nicht gelten: Kein Eigenbedarf für eine AG

Vermieter und Mieter einer Wohnung stritten über eine Kündigung wegen Eigenbedarfs. Eigentümer der Wohnung und alleinige Vermieterin war zunächst eine Aktiengesellschaft (AG). Nachdem diese vergeblich versucht hatte, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zugunsten eines Vorstands zu kündigen, übertrug die AG nach anwaltlicher Beratung einen 5/100-Miteigentumsanteil an der Wohnung schenkweise der 18-jährigen Tochter des Vorstands. Ziel war, eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zu ermöglichen.

Nach Vollzug der Schenkung kündigte die AG gemeinsam mit der Tochter das Mietverhältnis erneut, dieses Mal konkret wegen Eigenbedarfs der Tochter. Schließlich erhoben sie Räumungsklage. Dieser war vor keiner gerichtlichen Instanz Erfolg beschieden. Wie die Vorinstanzen, so hielt auch der Bundesgerichtshof die Kündigung für rechtsmissbräuchlich. Die AG könne als juristische Person keinen Eigenbedarf geltend machen. Dies habe durch die schenkweise Übertragung eines völlig unbedeutenden Miteigentumsanteils lediglich umgangen werden sollen.

Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 221/19

4 Februar 2022

Konkurrenzschutz ist dem Baurecht fremd: Nachbarn scheiterten mit Klage gegen neue Gaststätte

Nach § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO sind in einem so genannten Allgemeinen Wohngebiet auch Schank- und Speisewirtschaften zugelassen, die der Versorgung des Gebiets dienen. Nachbarn wollten nun jedoch einen geplanten gastronomischen Betrieb verhindern, in dem sie auf die Existenz anderer Wirtschaften verwiesen. Somit – so ihre Argumentation – sei die Gegend bereits ausreichend versorgt und benötige eine weiteren derartigen Betrieb nicht.

Dieser Argumentation folgte das Oberverwaltungsgericht Lüneburg nicht und bezeichnete es als unerheblich, wie gut die Versorgung an Lokalen bereits sei. Das öffentliche Baurecht ziele nicht darauf ab, Bestandsbetriebe zu bevorzugen und die Ansiedlung neuer Betriebe zu verhindern. Ein faktischer Konkurrenzschutz für bestehende Gaststätten zu Lasten von Neuansiedlungen sei dem Baurecht fremd.

Oberverwaltungsgericht Lüneburg, Az. 1 LA 85/21