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Eigentümerversammlung in Corona-Zeiten

Aufgrund einer aktuellen Stellungnahme der Staatskanzlei und einer Klarstellung in der Auslegungshilfe zur 12. Corona-Bekämpfungsverordnung des Landes Rheinland-Pfalz dürfen Eigentümerversammlungen derzeit – vorerst im November 2020 – nicht stattfinden.

Bis dato und sicher auch in Zukunft fand / findet man häufiger Einladungen zu Wohnungseigentümerversammlungen, die ebenfalls unter Hinweis auf die geltenden Corona-Regeln darauf hinweisen, dass der angemietete Raum nicht ausreichend groß ist, falls alle Eigentümer zur Versammlung kommen, so hieß es dort zum Beispiel:

„Aufgrund der Größe der Sitzungsräume muss die Anzahl der anwesenden Eigentümer bei dieser Versammlung beschränkt werden. Erteilen Sie deshalb möglichst… eine Vollmacht. Sollte die Anzahl von … überschritten werden, kann die Versammlung nicht stattfinden.“

Das Amtsgericht Kassel hat in einer vorläufigen Entscheidung die Beschlussfassung in der Versammlung für nicht rechtmäßig angesehen, da dem Grunde nach ein genügend großer Raum angemietet werden könne. Die Einladung führe zu einer unberechtigten psychischen Beeinflussung des Wohnungseigentümers, der möglicherweise von seiner berechtigten Teilnahme abgehalten werde. Hier ist also – auch in Zukunft – für den einladenden Verwalter Vorsicht geboten, will er nicht die Anfechtbarkeit gefasster, möglicherweise wesentlicher, Beschlüsse riskieren. Der Verwalter muss sich also um einen ausreichend großen Raum kümmern, ansonsten läuft er außerdem Gefahr, nicht nur die Kosten der Versammlung tragen zu müssen, sondern auch Gerichts- und Anwaltskosten eines Anfechtungsprozesses, sowie darüber hinaus gehende Schäden, die dadurch entstehen, dass notwendige Beschlüsse nicht rechtzeitig und wirksam gefasst werden.

Mieter haftet für Fehlverhalten seiner Besucher

Eine Vermieterin hatte einer Mieterin die Wohnung wegen Störung des Hausfriedens gekündigt. Hintergrund war ein jahrelanger Nachbarschaftsstreit mit anderen Hausbewohnern, einhergehend mit Beleidigungen und Bedrohungen von Mitmietern. Die Besonderheit lag aber darin, dass diese Bedrohungen und Beleidigungen vom Lebensgefährten der Mieterin ausgingen, der tatsächlich nicht Partei des Mietvertrages war. Das Landgericht München bestätigte, wie schon in 1. Instanz das Amtsgericht, die Kündigung mit der Begründung, dass die Beleidigung durch den Freund der Mieterin ihr zuzurechnen sei. Dies hat nunmehr auch der Bundesgerichtshof so gesehen und klargestellt, dass der Mieter auch für entsprechendes Verhalten von Besuchern einzustehen hat, wenn diese sich mit Willen des Mieters in dessen Wohnung aufhalten. Es handele sich bei den Besuchern insoweit um „Erfüllungsgehilfen“ des Mieters.

Kündigung einer Messi-Wohnung

Gelegentlich kommt es vor, dass ein Mieter seine Wohnung mit Kleidungsstücken, Plastiktüten und sonstigen Gegenständen derart vollstellt, dass nur noch wenige Zentimeter breite Durchgänge verbleiben. Obwohl es grundsätzlich Sache des Mieters ist, wie er seine eigene Wohnung nutzt, kann, je nach Einzelfall, eine Kündigung gerechtfertigt sein.

Natürlich kann nicht jedes Sammeln von Gegenständen in der Wohnung eine Kündigung rechtfertigen, solange dies im Rahmen eines ansonsten normalen Wohnverhaltens erfolgt. Das Landgericht Karlsruhe hat eine fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses bestätigt, wenn entweder konkrete Schäden in der Wohnung entstanden sind oder aber der Zustand der Wohnung nichts mehr mit Wohnnutzung zu tun hat sondern das Ansammeln von Gegenständen oder gar Müll ein solches Ausmaß angenommen hat, das eine Wohnnutzung praktisch nicht mehr möglich ist (Messi-Wohnung). Das Amtsgericht Hamburg hat sogar nach vergeblicher Abmahnung einer fristlosen Kündigung stattgegeben, wegen des vorhandenen Ungezieferbefalls und dem aus der Ansammlung von Müll resultierenden erheblichen Gestanks.

Schadensersatz unter Nachbarn

Im deutschen Zivilrecht gilt im Regelfall der Grundsatz, dass nur derjenige Schadensersatz leisten muss, der den Schaden zumindest fahrlässig verursacht (verschuldet) hat.

Die Rechtsprechung hat aber den nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch entwickelt, der verschuldensunabhängig ist. Dies bedeutet, dass man für Schäden, die beim Nachbarn entstehen, aber von einem selbst herrühren auch dann einstehen muss, wenn man hierfür „nichts kann“. In einem Fall, bei dem durch einen Wohnungsbrand das im Nachbargebäude betriebene Geschäft in Mitleidenschaft gezogen wurde, hat der BGH einen Schadensersatzanspruch für die Warenvorräte und den Betriebsausfall bejaht. Der Grund hierfür liege darin, dass der Nachbar sich rechtlich oder tatsächlich nicht gegen die Beeinträchtigung wehren könne, ihm aber auch nicht zumutbar sei, den Schaden hinzunehmen, wenn es sich nicht um eine Bagatelle handele. Denkbar sind auch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück, die der Nachbar zunächst für rechtmäßig halten darf, auch weil er darauf vertraut, dass diesbezügliche Vorschriften eingehalten werden, wenn hierdurch z.B. ein Schaden an seinem Gebäude entsteht.

Rechtsprechungsänderung zu Schönheitsreparaturen?

Der Bundesgerichtshof hat sich im Juli dieses Jahres erneut mit der Frage der Schönheitsreparaturen in der Wohnraummiete befasst.
Er hat -anders als manche Anmerkung vermuten ließe- keinerlei wesentliche Änderung seiner Rechtsprechung vorgenommen.
Die Entscheidung betrifft den seltenen Fall, dass der Mieter vom Vermieter verlangt, dass dieser die Räume renovieren soll, obwohl im Mietvertrag etwas anderes steht. Im entschiedenen Fall waren die Mieträume bei Übergabe an den Mieter unrenoviert, so dass die Renovierungsklausel des Mietvertrages unwirksam war. Die notwendige -gesetzliche- Folge ist, dass der Vermieter die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten muss, mithin gelegentlich auch renovieren müsste. Da aber der Mieter die Wohnung bei Vertragsbeginn als „vertragsgemäß“ akzeptiert habe, so stand es im Vertrag, müsse er sich jetzt auch an den Renovierungskosten hälftig beteiligen. Der Grund hierfür liege auch darin, dass die Wohnung sich nach durchgeführter Renovierung in der Regel sogar in einem besseren Zustand darstelle als bei Anmietung.

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