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Streit um Mietminderung: BGH sah Beweispflicht zunächst beim Mieter

Eine Mieterin beklagte sich über einen beißenden, die Atemwege und Augen reizenden Geruch in den von ihr angemieteten Büroräumen. Sie minderte die Miete. Die Vermieterin ließ anschließend eine Rigipswand im angrenzenden WC öffnen, um als Mangelursache einen Rohrschaden auszuschließen. Hinweise auf die Ursache der Geruchsentwicklung ergaben sich aus dieser Untersuchung nicht. Sie bot „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht und Präjudiz zum Zwecke einer einvernehmlichen Regelung der bestehenden Meinungsverschiedenheiten“ an, den Bodenbelag in dem betroffenen Raum auszutauschen, wenn die Mieterin die einbehaltene Miete nachzahlt. Schließlich zog die Mieterin aus, ohne die Miete nachzuzahlen. Die Vermieterin klagte.

Vor dem Landgericht unterlag sie noch. Die Einzelrichterin dort folgte der Argumentation der Mieterin. Mit dem Verhalten der Vermieterin sei ein Anerkenntnis verbunden, dass ein Mangel vorgelegen habe. Dieses Urteil hob der Bundesgerichtshof auf und verwies den Streit zurück ans Landgericht. Die Beweislast liege zunächst einmal beim Mieter, das Angebot der Vermieterin mache dies nicht unentbehrlich.

Bundesgerichtshof, Az. XII ZR 86/18

Verpflichtung: Mieter muss Dübellöcher entfernen und Latexfarbe überstreichen

Endet das Mietverhältnis, bevor die im Mietvertrag festgelegten Renovierungsfristen abgelaufen sind, oder ist die vertragliche Schönheitsreparaturklausel unwirksam (etwa weil die Wohnung unrenoviert übergeben wurde), ist der Mieter beim Auszug grundsätzlich nicht zu Malerarbeiten verpflichtet. Aber: Unabhängig davon ist der Mieter zur Beseitigung von Substanzverletzungen der Mietsache verpflichtet. Beispielsweise müssen Einbauten und Umbauten vom Mieter entfernt und der ursprüngliche Zustand wieder hergestellt werden.

Auch Dübellöcher stellen einen solchen Substanzeingriff dar. Allerdings ist hier oft strittig, ob und unter welchen Voraussetzungen der Mieter zur Beseitigung der Löcher verpflichtet ist. Immer, sagt das Landgericht Wuppertal. Ein Wohnungsmieter muss nach Ende des Mietverhältnisses alle Dübellöcher entfernen – und zwar unabhängig davon, in welcher Anzahl sie vorhanden sind. Auch mit Latexfarben bemalte Wände müssen überstrichen werden, entschieden die Richter. Wegen der – trotz Fristsetzung – nicht erfolgten Beseitigung machten sich die ehemaligen Mieter letztlich schadensersatzpflichtig.

Landgericht Wuppertal, Az. 9 S 18/20

Kanalsanierung: Kosten als Werbungskosten sofort abziehbar

Aufwendungen für die Instandsetzung einer vorhandenen Kanalisation sind als Werbungskosten (oder Betriebsausgaben) sofort abziehbar, entschied der Bundesfinanzhof. In dem Fall wollte ein Eigentümer die Aufwendungen für die Beseitigung eines Schadens durch Wurzeleinwuchs in Höhe von über 10.000 Euro als Werbungskosten geltend machen – was das Finanzamt und die Vorinstanz zunächst verweigerten. Zu Unrecht, so der BFH.

Bundesfinanzhof, Az. IX R 2/19

Betriebskosten: Abrechnung war trotz fehlender Erläuterung nicht unwirksam

In einer Betriebskostenabrechnung nach Fläche muss der Vermieter den Abrechnungsmaßstab in der Regel auch dann nicht näher erläutern, wenn die einzelnen Positionen anhand unterschiedlicher Gesamtflächen verteilt werden. Das stellte der Bundesgerichtshof klar.

In dem Fall verlangte die Vermieterin einer Wohnung von den Mietern die Nachzahlung von Betriebskosten. Die Wohnung liegt in einer größeren Anlage, die aus mehreren Gebäuden mit Wohn- und Gewerbeeinheiten besteht. In den umstrittenen Abrechnungen wurden die Betriebskosten nach Fläche umgelegt sowie Wohn- und Gewerbeflächen getrennt abgerechnet.

Eine Erläuterung, wie genau sich die jeweiligen Gesamtflächen zusammensetzen, enthielten die Abrechnungen nicht. Amts- und Landgericht hielten sie daher für formell unwirksam. Der BGH war aber der Auffassung, dass eine Betriebskostenabrechnung den formellen Anforderungen genügt, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs (Umlageschlüssel) sei nur geboten, wenn dies zum Verständnis erforderlich ist.

BGH, Az. VIII ZR 244/18

Eigentümerversammlung in Corona-Zeiten

Aufgrund einer aktuellen Stellungnahme der Staatskanzlei und einer Klarstellung in der Auslegungshilfe zur 12. Corona-Bekämpfungsverordnung des Landes Rheinland-Pfalz dürfen Eigentümerversammlungen derzeit – vorerst im November 2020 – nicht stattfinden.

Bis dato und sicher auch in Zukunft fand / findet man häufiger Einladungen zu Wohnungseigentümerversammlungen, die ebenfalls unter Hinweis auf die geltenden Corona-Regeln darauf hinweisen, dass der angemietete Raum nicht ausreichend groß ist, falls alle Eigentümer zur Versammlung kommen, so hieß es dort zum Beispiel:

„Aufgrund der Größe der Sitzungsräume muss die Anzahl der anwesenden Eigentümer bei dieser Versammlung beschränkt werden. Erteilen Sie deshalb möglichst… eine Vollmacht. Sollte die Anzahl von … überschritten werden, kann die Versammlung nicht stattfinden.“

Das Amtsgericht Kassel hat in einer vorläufigen Entscheidung die Beschlussfassung in der Versammlung für nicht rechtmäßig angesehen, da dem Grunde nach ein genügend großer Raum angemietet werden könne. Die Einladung führe zu einer unberechtigten psychischen Beeinflussung des Wohnungseigentümers, der möglicherweise von seiner berechtigten Teilnahme abgehalten werde. Hier ist also – auch in Zukunft – für den einladenden Verwalter Vorsicht geboten, will er nicht die Anfechtbarkeit gefasster, möglicherweise wesentlicher, Beschlüsse riskieren. Der Verwalter muss sich also um einen ausreichend großen Raum kümmern, ansonsten läuft er außerdem Gefahr, nicht nur die Kosten der Versammlung tragen zu müssen, sondern auch Gerichts- und Anwaltskosten eines Anfechtungsprozesses, sowie darüber hinaus gehende Schäden, die dadurch entstehen, dass notwendige Beschlüsse nicht rechtzeitig und wirksam gefasst werden.

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