10 Dezember 2020

Kanalsanierung: Kosten als Werbungskosten sofort abziehbar

Aufwendungen für die Instandsetzung einer vorhandenen Kanalisation sind als Werbungskosten (oder Betriebsausgaben) sofort abziehbar, entschied der Bundesfinanzhof. In dem Fall wollte ein Eigentümer die Aufwendungen für die Beseitigung eines Schadens durch Wurzeleinwuchs in Höhe von über 10.000 Euro als Werbungskosten geltend machen – was das Finanzamt und die Vorinstanz zunächst verweigerten. Zu Unrecht, so der BFH.

Bundesfinanzhof, Az. IX R 2/19

11 November 2020

Betriebskosten: Abrechnung war trotz fehlender Erläuterung nicht unwirksam

In einer Betriebskostenabrechnung nach Fläche muss der Vermieter den Abrechnungsmaßstab in der Regel auch dann nicht näher erläutern, wenn die einzelnen Positionen anhand unterschiedlicher Gesamtflächen verteilt werden. Das stellte der Bundesgerichtshof klar.

In dem Fall verlangte die Vermieterin einer Wohnung von den Mietern die Nachzahlung von Betriebskosten. Die Wohnung liegt in einer größeren Anlage, die aus mehreren Gebäuden mit Wohn- und Gewerbeeinheiten besteht. In den umstrittenen Abrechnungen wurden die Betriebskosten nach Fläche umgelegt sowie Wohn- und Gewerbeflächen getrennt abgerechnet.

Eine Erläuterung, wie genau sich die jeweiligen Gesamtflächen zusammensetzen, enthielten die Abrechnungen nicht. Amts- und Landgericht hielten sie daher für formell unwirksam. Der BGH war aber der Auffassung, dass eine Betriebskostenabrechnung den formellen Anforderungen genügt, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs (Umlageschlüssel) sei nur geboten, wenn dies zum Verständnis erforderlich ist.

BGH, Az. VIII ZR 244/18

31 Oktober 2020

Eigentümerversammlung in Corona-Zeiten

Aufgrund einer aktuellen Stellungnahme der Staatskanzlei und einer Klarstellung in der Auslegungshilfe zur 12. Corona-Bekämpfungsverordnung des Landes Rheinland-Pfalz dürfen Eigentümerversammlungen derzeit – vorerst im November 2020 – nicht stattfinden.

Bis dato und sicher auch in Zukunft fand / findet man häufiger Einladungen zu Wohnungseigentümerversammlungen, die ebenfalls unter Hinweis auf die geltenden Corona-Regeln darauf hinweisen, dass der angemietete Raum nicht ausreichend groß ist, falls alle Eigentümer zur Versammlung kommen, so hieß es dort zum Beispiel:

„Aufgrund der Größe der Sitzungsräume muss die Anzahl der anwesenden Eigentümer bei dieser Versammlung beschränkt werden. Erteilen Sie deshalb möglichst… eine Vollmacht. Sollte die Anzahl von … überschritten werden, kann die Versammlung nicht stattfinden.“

Das Amtsgericht Kassel hat in einer vorläufigen Entscheidung die Beschlussfassung in der Versammlung für nicht rechtmäßig angesehen, da dem Grunde nach ein genügend großer Raum angemietet werden könne. Die Einladung führe zu einer unberechtigten psychischen Beeinflussung des Wohnungseigentümers, der möglicherweise von seiner berechtigten Teilnahme abgehalten werde. Hier ist also – auch in Zukunft – für den einladenden Verwalter Vorsicht geboten, will er nicht die Anfechtbarkeit gefasster, möglicherweise wesentlicher, Beschlüsse riskieren. Der Verwalter muss sich also um einen ausreichend großen Raum kümmern, ansonsten läuft er außerdem Gefahr, nicht nur die Kosten der Versammlung tragen zu müssen, sondern auch Gerichts- und Anwaltskosten eines Anfechtungsprozesses, sowie darüber hinaus gehende Schäden, die dadurch entstehen, dass notwendige Beschlüsse nicht rechtzeitig und wirksam gefasst werden.

23 Oktober 2020

Mieter haftet für Fehlverhalten seiner Besucher

Eine Vermieterin hatte einer Mieterin die Wohnung wegen Störung des Hausfriedens gekündigt. Hintergrund war ein jahrelanger Nachbarschaftsstreit mit anderen Hausbewohnern, einhergehend mit Beleidigungen und Bedrohungen von Mitmietern. Die Besonderheit lag aber darin, dass diese Bedrohungen und Beleidigungen vom Lebensgefährten der Mieterin ausgingen, der tatsächlich nicht Partei des Mietvertrages war. Das Landgericht München bestätigte, wie schon in 1. Instanz das Amtsgericht, die Kündigung mit der Begründung, dass die Beleidigung durch den Freund der Mieterin ihr zuzurechnen sei. Dies hat nunmehr auch der Bundesgerichtshof so gesehen und klargestellt, dass der Mieter auch für entsprechendes Verhalten von Besuchern einzustehen hat, wenn diese sich mit Willen des Mieters in dessen Wohnung aufhalten. Es handele sich bei den Besuchern insoweit um „Erfüllungsgehilfen“ des Mieters.

12 Oktober 2020

Kündigung einer Messi-Wohnung

Gelegentlich kommt es vor, dass ein Mieter seine Wohnung mit Kleidungsstücken, Plastiktüten und sonstigen Gegenständen derart vollstellt, dass nur noch wenige Zentimeter breite Durchgänge verbleiben. Obwohl es grundsätzlich Sache des Mieters ist, wie er seine eigene Wohnung nutzt, kann, je nach Einzelfall, eine Kündigung gerechtfertigt sein.

Natürlich kann nicht jedes Sammeln von Gegenständen in der Wohnung eine Kündigung rechtfertigen, solange dies im Rahmen eines ansonsten normalen Wohnverhaltens erfolgt. Das Landgericht Karlsruhe hat eine fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses bestätigt, wenn entweder konkrete Schäden in der Wohnung entstanden sind oder aber der Zustand der Wohnung nichts mehr mit Wohnnutzung zu tun hat sondern das Ansammeln von Gegenständen oder gar Müll ein solches Ausmaß angenommen hat, das eine Wohnnutzung praktisch nicht mehr möglich ist (Messi-Wohnung). Das Amtsgericht Hamburg hat sogar nach vergeblicher Abmahnung einer fristlosen Kündigung stattgegeben, wegen des vorhandenen Ungezieferbefalls und dem aus der Ansammlung von Müll resultierenden erheblichen Gestanks.