RA Dr. Ralf Glandien
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Fachanwalt für Mietrecht &
Wohnungseigentumsrecht

WEG ohne Verwalter: Eigentümer klagte auf das Recht zur Einberufung einer Versammlung

Das Verwalteramt ist in vielen, gerade kleinen Wohnungseigentümergemeinschaften nicht oder jedenfalls nicht durchgängig besetzt. Als mühselig erweist sich neben der Verwaltersuche immer wieder bereits die juristische Durchsetzung der Verwalterbestellung. Das Landgericht Landau gab nun in einem einstweiligen Verfügungsverfahren einem Wohnungseigentümer recht, der sich gerichtlich zur Einberufung der Eigentümerversammlung ermächtigen lassen wollte, um dort über die Bestellung eines Verwalters und zwei weitere dringliche Angelegenheiten abstimmen zu lassen. Die WEG war zerstritten und konnte sich nicht auf die einvernehmliche Einberufung einer Eigentümerversammlung einigen.

Mit dem verwalterlosen Zustand gehe bereits grundsätzlich eine Gefährdung der ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einher, so das Landgericht. Erschwerend komme die Lagerbildung in der zerstrittenen WEG hinzu. Außerdem habe der Antragsteller glaubhaft vorgetragen, dass es einen dringenden Handlungsbedarf am gemeinschaftlichen Eigentum gebe.

Landgericht Landau, Az. 5 T 75/21

Auch bei Aufteilung in Untergemeinschaften: WEG kann nur einen Verwalter haben

Die Teilungserklärung einer WEG sah die Bildung von Untergemeinschaften vor und bestand schließlich aus drei davon. Jede der Untergemeinschaften bestellte einen eigenen Verwalter, der jeweils nur „seine“ Untergemeinschaft verwaltete. Das ging so lange gut, bis das zuständige Grundbuchamt im Wege einer Wohungsveräußerung monierte, dass es keinen dazu zustimmungsberechtigten Verwalter gäbe.

Daraufhin erhob einer der Eigentümer Klage. Er wollte durch das Gericht ermächtigt werden, eine Versammlung einzuberufen, damit dort ein Verwalter bestellt werden kann. Das Amtsgericht Wiesbaden gab ihm Recht. Im Außenverhältnis könne nur die gesamte Gemeinschaft auftreten, so dass es auch nur einen Verwalter geben kann.

Amtsgericht Wiesbaden, Az. 91 C 944/21

Umzugskostenpauschale zu hoch: Etwa 50 Euro müssen reichen

Es ist nicht unüblich, dass sich Eigentümergemeinschaften auf die Erhebung so genannter Umzugspauschalen einigen. Damit soll die Inanspruchnahme der Gemeinschaftsflächen und die damit verbundene Abnutzung abgegolten werden, zu denen es bei einem Aus- oder Einzug mitunter kommt. Bei der Höhe sollte die WEG jedoch zurückhaltend und angemessen vorgehen – anders als bei einem Fall, der vor dem Landgericht Frankfurt/Main verhandelt wurde. Eine Pauschale von 100 Euro sei zu viel und nicht mehr maßvoll bemessen und entspreche nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Als Richtwert müssten gemäß höchstrichterlicher Rechtsprechung rund 50 Euro gelten.

Landgericht Frankfurt a.M., Az. 2-13 S 69/16

Tiefgaragenstellplätze: Keine Kostenerstattung für die Instandhaltungsrücklage

Eine Eigentümerin hielt das Sondereigentum an mehreren Tiefgaragenstellplätzen. Zugunsten einer benachbarten Eigentümergemeinschaft bestand an den Stellplätzen eine so genannte Grunddienstbarkeit. Auf dieser Grundlage nutzten deren Mitglieder diese Stellplätze. Die Eigentümerin verlangte für die von ihr gezahlte Instandhaltungsrücklage nun von einer Miteigentümerin aus der Nachbargemeinschaft anteilig eine Erstattung. Dabei berief sie sich auf § 1020 Satz 2 BGB. Demnach muss der Berechtigte einer Dienstbarkeit eine Anlage, die er zur Ausübung der Dienstbarkeit auf dem belasteten Grundstück hält, in ordnungsmäßigem Zustand erhalten, soweit das Interesse des Eigentümers es erfordert.

Dieses Ansinnen lehnte der Bundesgerichtshof ab. Schließlich gehöre die Bildung von Rücklagen für zukünftige Erhaltungs- und Instandhaltungsmaßnahmen nicht zu den Pflichten des Dienstbarkeitsberechtigten. Zumal eine Instandhaltungsrücklage für alle möglichen notwendigen Maßnahmen und nicht nur für die Tiefgarage herangezogen werden könne. Ersatz darf also nur für tatsächlich anfallende Instandsetzungskosten verlangt werden.

Bundesgerichtshof, Az.V ZR 146/20

Abberufung eines Verwalters: Beschwer bemisst sich nicht am Gesamthonorar

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit 127 Einheiten beantragten die Eigentümer einer Wohnung, die bis Ende 2020 bestellte Verwalterin mit sofortiger Wirkung abzuberufen und an deren Stelle bis Mitte 2020 eine namentlich benannte andere Verwalterin zu bestellen und einen Verwaltervertrag abzuschließen. Dieser Antrag wurde im Mai 2018 mit Stimmenmehrheit abgelehnt.

Die Antragsteller erhoben daraufhin Klage auf Ersetzung der abgelehnten Beschlüsse. Die Klage blieb vor Amts- und Landgericht erfolglos. Eine Revision gegen das Urteil ließ das Landgericht nicht zu. Daraufhin legten die Kläger Nichtzulassungsbeschwerde zum Bundesgerichtshof ein.

Bei einem Streit über die Abberufung des Verwalters ist die Rechtsmittelbeschwer nicht nach dem Gesamthonorar, sondern nach dem Anteil des betroffenen Eigentümers am restlichen Verwalterhonorar zu bemessen, beschied der Bundesgerichtshof. Da die Beschwer in Anbetracht dessen einen Wert von 20.000 Euro nicht übersteigt, sei die Nichtzulassungsbeschwerde unzulässig.

Bundesgerichtshof, Az. V ZR 136/20

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