RA Dr. Ralf Glandien
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Fachanwalt für Mietrecht &
Wohnungseigentumsrecht

Insolvenz: Wohnungsrecht-Trick des verschuldeten Eigentümers zog nicht

Ein überschuldeter Grundstückseigentümer entgeht dem Rauswurf aus der Immobilie nicht, indem er sich ein Wohnungsrecht im Grundbuch eintragen lässt. Im Fall einer Insolvenz kann es vom Insolvenzverwalter gelöscht werden, entschied der Bundesgerichtshof. Im konkreten Fall hatte der Eigentümer eines bebauten Grundstücks für sich selbst ein auf das Gebäude bezogenes Wohnungsrecht im Grundbuch eintragen lassen, mit der Maßgabe, dass die Ausübung des Wohnungsrechts dritten Personen nicht überlassen werden darf. Anschließend brachte er das Grundstück als Einlage in eine GbR ein. Die GbR wurde als Eigentümerin des Grundstücks eingetragen. Über das Vermögen des ursprünglichen Eigentümers wurde einige Monate später ein Insolvenzverfahren eröffnet. Der Insolvenzverwalter forderte im Weg der Insolvenzanfechtung die Rückübertragung des Grundstücks auf den Eigentümer und setzte dies gerichtlich durch. Daraufhin wurde dieser wieder als „regulärer“ Eigentümer im Grundbuch eingetragen, das Wohnungsrecht wurde auf Antrag des Insolvenzverwalters gelöscht. Mit der hiergegen gerichteten Rechtsbeschwerde hatte der insolvente Eigentümer keinen Erfolg.

Bundesgerichtshof Az. V ZB 64/21

Noch kein Grund für eine Mietminderung: der Vermieter nackt beim Sonnenbad

Mieter in Frankfurt am Main wollten unter anderem deshalb die Miete mindern, weil der Vermieter im Hinterhof regelmäßig nackt Sonnenbäder nahm. Das stelle aber keinen Mietmangel dar, so das Oberlandesgericht. Rein das ästhetische Empfinden verletzende Umstände führten grundsätzlich nicht zu einem Abwehranspruch, sofern sie sich nicht gezielt gegen den Anderen richteten, so die Begründung. Eine „grob ungehörige Handlung“ (i.S.d. § 118 OWiG) lag jedenfalls nicht vor. Auch werde die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache nicht beeinträchtigt. Es fehle an einer unzulässigen, gezielt sittenwidrigen Einwirkung auf das Grundstück. Der Ort des Geschehens sei von den Mieträumlichkeiten aus nur dann sichtbar, wenn man sich weit aus dem Fenster herausbeuge. Dies stehe einer gezielten Einwirkung entgegen. Soweit die Mieter behaupteten, dass der Vermieter sich unbekleidet durch das Treppenhaus zum Hof begebe, sodass „ein sich zufällig zu diesem Zeitpunkt auf der Treppe befindlicher Bewohner oder Besucher mit seiner Nacktheit“ konfrontiert werde, sei dies nicht nachgewiesen worden. Der Vermieter habe glaubhaft bekundet, stets einen Bademantel zu tragen, den er erst unmittelbar vor der Sonnenliege ausziehe.

Oberlandesgericht Frankfurt a.M., Az. 2 U 43/22

Deutlich zu hohe Miete: Amt verhängte zu Recht ein Bußgeld

In der mietrechtlichen Praxis spielt die Verhängung von Bußgeldern wegen überhöhter Mietforderungen bisher eine eher geringe Rolle. Die Zahl der Anzeigen steigt nach Auskunft der zuständigen Behörden neuerdings aber deutlich. In einem vom Oberlandesgericht Frankfurt a.M. entschiedenen Fall ging es um einen Eigentümer, der eine Einzimmerwohnung mit Kochnische, fensterlosem Bad/WC, Flur und Balkon in der Mainmetropole als teilmöblierte Wohnung für einen Mietzins von netto 550 Euro monatlich zzgl. 180 Euro Nebenkosten vermietet hatte. Die Miete überschritt damit deutlich die im Wirtschaftsstrafgesetz festgelegte Grenze von 20% oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete. Auf die Anzeige des Mieters ermittelte das Amt für Wohnungswesen. Es erließ wegen vorsätzlicher Vereinnahmung eines unangemessen hohen Mietentgelts unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum gegen den Vermieter einen Bußgeldbescheid in Höhe von 3.000 Euro. Außerdem verfügte das Amt die Erstattung des zu Unrecht vereinnahmten Übererlöses. Zu Recht, entschied das Gericht.

Oberlandesgericht Frankfurt a.M., Az. 3 Ss-OWi 1115/22

Werbungskosten für heimisches Arbeitszimmer: Finanzrichter zeigten sich großzügig

Vor dem Finanzgericht Berlin-Brandenburg klagte eine Frau auf die Anerkennung ihres häuslichen Arbeitszimmers. Sie führte an, dass der betriebliche Arbeitsplatz nicht an allen Tagen „zur Verfügung gestanden“ habe. Aufgrund gesundheitlicher Einschränkungen arbeite sie zumindest an einem Tag in der Woche von zuhause aus. Anderenfalls verschlimmere sich ihr Gesundheitszustand. Das Finanzamt vertrat die Auffassung, dass der betriebliche Arbeitsplatz der Klägerin objektiv zur Verfügung gestanden habe und sie ihn allein aus subjektiven Gründen nicht arbeitstäglich nutze. Die Finanzrichter entschieden dagegen, dass es maßgeblich darauf ankommt, ob es dem Steuerpflichtigen zugemutet kann, den vom Arbeitgeber zur Verfügung gestellten Arbeitsplatz arbeitstäglich zu nutzen. Die Klägerin war jedoch aus ärztlicher Sicht gehalten, teils von zu Hause aus zu arbeiten, um langfristig ihre Arbeitsfähigkeit zu erhalten. Deshalb könne ihr der Werbungskostenabzug nicht versagt werden. Dieser sei allerdings auf 1.250 Euro begrenzt, da das Arbeitszimmer nicht den Mittelpunkt der beruflichen Betätigung bilde.

Finanzgericht Berlin-Brandenburg, Az. 5 K 5138/21

Entsorgung von Herbstlaub: Gericht sah keine Wiederholungsgefahr

Jeden Herbst stellt sich erneut die Frage: Wohin mit dem vielen Laub? Ein Eigentümer machte es sich etwas zu einfach. Er warf das aufgesammelte Laub in einem Zwischenraum zwischen einer Sichtschutzwand auf seinem Grund und Boden und einem Maschendrahtzaun auf dem Grundstück des Nachbarn. Der war damit nicht einverstanden. Nach einem klärenden Gespräch entfernte der Eigentümer das Laub wieder. Später begehrten seine Nachbarn eine Unterlassungserklärung, weil es erneut zu solchen Vorfällen gekommen sei. Das Amtsgericht Nürnberg entschied, dass durch das Abladen des Laubs zwar eine Eigentumsbeeinträchtigung stattgefunden habe, die ein Nachbar nicht hinnehmen müsse. Der Einzelfall sei allerdings längst abgehakt gewesen und die Beweislage dann doch zu dünn, um eine Wiederholungsgefahr annehmen zu können. Deshalb stehe dem Nachbarn auch keinen Unterlassungsanspruch zu. Das Gericht gelangte zur Überzeugung, dass keine Besorgnis weiterer Störungen besteht.

Amtsgericht Nürnberg, Az. 23 C 3805/21

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