RA Dr. Ralf Glandien
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Fachanwalt für Mietrecht &
Wohnungseigentumsrecht

Wohngrundstück ohne Anfahrt: Kein Notwegrecht gegen Nachbarn

Die ordnungsmäßige Nutzung eines Wohngrundstücks setzt dessen Erreichbarkeit mit einem Kraftfahrzeug nicht immer voraus. Das gilt zumindest dann, wenn das Grundstück in einem Gebiet liegt, in dem der Kraftfahrzeugverkehr schon nach der planerischen Konzeption ferngehalten werden soll. Auch ein Notwegrecht kann dann nicht verlangt werden, stellte der Bundesgerichtshof klar. In dem Fall nutzten die Eigentümer eines Grundstücks jahrelang einen Weg, der auf einem Nachbargrundstück verläuft, als Zufahrt. Nach dem Verkauf des Nachbargrundstücks sperrte der neue Eigentümer den Weg. Die Klage auf ein Wegerecht gegen Zahlung einer Notwegrente blieb ohne Erfolg.

Bundesgerichtshof (BGH), Az. V ZR 268/19

Solaranlagen: Verlust abziehbar

Immobilieneigentümer, die mit ihrer Photovoltaikanlage Strom erzeugen und ins öffentliche Netz einspeisen, müssen ihre Gewinne versteuern. Gerade bei teuren Solaranlagen und geringeren Einspeisevergütun￾gen kann es jedoch in den Anfangsjahren zu Verlusten kommen. Dies war bei einer Hauseigentümerin in Thüringen der Fall. In den drei Jahren nach der Anschaffung der Anlage entstanden ihr unter dem Strich Verluste, die sie in ihrer Einkommensteuererklärung geltend machte. Das wollte das Finanzamt nicht anerkennen. Der Fall landete vor dem Finanzgericht Thüringen. Streitig war, ob eine Photovoltaikanlage mit Gewinnerzielungs￾absicht betrieben wurde oder ob es sich dabei um eine „steuerlich unbe￾achtliche Liebhaberei“ handelt, wie das Finanzamt annahm. Die Steuer￾beamten rechneten vor, dass sich die Anschaffung der Anlage gar nicht lohnen könne. Das sahen die Finanzrichter aber anders: Beim Betrieb einer solchen Photovoltaikanlage sei grundsätzlich von einer Gewinnerzielungsabsicht auszugehen, befanden sie. Verluste muss das Finanzamt daher steuer￾mindernd anerkennen.

Thüringer Finanzgericht (FG), Az. 3 K 59/18

Schadensersatz unter Nachbarn

Im deutschen Zivilrecht gilt im Regelfall der Grundsatz, dass nur derjenige Schadensersatz leisten muss, der den Schaden zumindest fahrlässig verursacht (verschuldet) hat.

Die Rechtsprechung hat aber den nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch entwickelt, der verschuldensunabhängig ist. Dies bedeutet, dass man für Schäden, die beim Nachbarn entstehen, aber von einem selbst herrühren auch dann einstehen muss, wenn man hierfür „nichts kann“. In einem Fall, bei dem durch einen Wohnungsbrand das im Nachbargebäude betriebene Geschäft in Mitleidenschaft gezogen wurde, hat der BGH einen Schadensersatzanspruch für die Warenvorräte und den Betriebsausfall bejaht. Der Grund hierfür liege darin, dass der Nachbar sich rechtlich oder tatsächlich nicht gegen die Beeinträchtigung wehren könne, ihm aber auch nicht zumutbar sei, den Schaden hinzunehmen, wenn es sich nicht um eine Bagatelle handele. Denkbar sind auch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück, die der Nachbar zunächst für rechtmäßig halten darf, auch weil er darauf vertraut, dass diesbezügliche Vorschriften eingehalten werden, wenn hierdurch z.B. ein Schaden an seinem Gebäude entsteht.

Keine Garantie: Käufer forderte Gewährleistung für falsche Exposé-Angaben – vergebens

Wer eine Immobilie kauft, darf nicht jeden Hinweis eines Verkäufers – oder des von ihm beauftragten Maklers – im Exposé für bare Münze nehmen. Nicht jede Beschreibung kann als „konkrete Zustandsbeschreibung des Gebäudes und damit als Beschaffenheitsgarantie verstanden werden“ und in Folge Ansprüche begründen, entschied das Oberlandesgericht Dresden. Im vorliegenden Fall wurde ein Wohngebäude mit Baujahr 1920 verkauft, das im Kaufvertrag als sanierungsbedürftig beschrieben war. Die Kläger (Käufer) wollten den Beklagten (Verkäufer) auf Gewährleistung in Anspruch nehmen und Sachmängelansprüche geltend machen, weil der im Exposé enthaltene Hinweis auf noch durchzuführende Renovierungsarbeiten nicht ausreichend gewesen sei. Der Verkäufer hätte auf das Erfordernis von umfassenden Sanierungsarbeiten im Exposé hinweisen müssen. Das sahen die Richter anders. Die Aussage im Exposé, das Haus sei „mit wenigen Handgriffen bereit, neue Besitzer zu beherbergen“ werteten sie nicht als „konkrete Zustandsbeschreibung“, sondern als „inhaltsleere Floskel“. Sie stelle keine Beschaffenheitsgarantie dar.

OLG Dresden, Az. 4 U 2183/19

Gartenumbau: Zu viel Komfort

Vor dem Finanzgericht Münster klagten Eheleute, die Eigentümer eines Einfamilienhauses mit Garten sind und dieses auch bewohnen. Bei der Ehefrau wurde ein schwerer Behinderungsgrad festgestellt. Die Terrasse auf der Rückseite des Einfamilienhauses war mit einem Rollstuhl erreichbar. Auf der Vorderseite ließen die Kläger eine gepflasterte Fläche umbauen und legten dort Hochbeete an. Die hierfür entstandenen Kosten wollten sie als außergewöhnliche Belastungen steuerlich geltend machen. Das Finanzamt erkannte jedoch die außergewöhnlichen Belastungen nicht an. Schließlich übersteige der Umbau eines Gartens den durchschnittlichen Wohnkomfort. Die Finanzrichter sahen das genauso. Es seien nur solche Aufwendungen abzugsfähig, die den Zugang zum Garten und damit die Nutzung des Gartens dem Grunde nach ermöglichen. Der Zugang war aufgrund der Terrasse auf der Rückseite des Hauses gegeben. Das Gericht gab aber immerhin dem Hilfsantrag auf Steuerermäßigung für haushaltsnahe Handwerkerleistungen (nach § 35a EStG) statt.

FG Münster, Az. 7 K 2740/18 E, Revision beim BFH anhängig

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