8 Januar 2024

Keine Wohnfläche, aber Entschädigung: Der mitgenutzte Keller zählte mit

Bei einem Eigentümerwechsel eines bebauten Grundstücks ist der bisherige Eigentümer verpflichtet, dem neuen Eigentümer eine Nutzungsentschädigung zu zahlen, wenn er das Grundstück unberechtigt zu lange nutzt. Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt hat nun klargestellt, dass mitgenutzte Kellerflächen den zu leistenden Wertersatz erhöhen. Die Regelungen der Wohnflächenverordnung (WoFlV), wonach Kellerräume nicht zur Wohnfläche gehören, seien für die Berechnung nicht maßgeblich. Die Kläger ersteigerten die Immobilie im Rahmen einer Teilungsversteigerung. Der Beklagte, der die Dachgeschosswohnung bewohnte, kam der Aufforderung der Kläger, die Wohnung zu räumen, über ein Jahr lang nicht nach. Die Kläger verlangten für diesen Zeitraum Wertersatz bzw. die Zahlung einer Nutzungsentschädigung. Die Vorinstanz berücksichtigte die Kellerfläche dabei unter Verweis auf die WoFlV zunächst nicht. Zu Unrecht, so das OLG. Die Verordnung regele lediglich die Berechnung von Wohnflächen im Rahmen des Wohnraumförderungsgesetzes. Bei der Berechnung des Wertersatzes bzw. der Nutzungsentschädigung seien die realen wirtschaftlichen Werte maßgeblich.

Oberlandesgericht Frankfurt, Az. 9 U 36/21

7 Dezember 2023

Halbteilungsgrundsatz bei der Maklerprovision: Zeugen helfen

Seit Dezember 2020 gilt für die Maklerprovision der so genannte Halbteilungsgrundsatz. Er besagt, dass ein Makler, der für beide Parteien tätig ist, vom Käufer nur dann einen Lohn verlangen darf, wenn der Verkäufer sich verpflichtet, die Courtage in gleicher Höhe zu zahlen. In einem Fall vor dem Landgericht Münster verlangten die Käufer die von ihnen zunächst bezahlte Kaution einige Monate zurück. Sie forderten den Makler auf, nachzuweisen, dass auch der Verkäufer eine Provision gezahlt habe. Das versicherte der Makler ihnen, verweigerte aber aus Datenschutzgründen die Vorlage weiterer Unterlagen. Die Käufer klagten. Nach Ansicht des Gerichts liegt die Darlegungs- und Beweislast für eine Rückforderung der Maklercourtage nicht beim Makler, sondern beim Kaufinteressenten. Eine Pflicht zur Urkundenvorlegung bestehe gegenüber dem Makler nicht. Die Kläger hätten hier den Makler, einen seiner Mitarbeiter oder den Verkäufer als Zeugen benennen können, dass der Maklerlohn nicht in gleicher Höhe gezahlt oder aber dem Verkäufer erlassen wurde. Das haben die Kläger im Prozess nicht getan, sodass sie den Beweis nicht führen konnten, dass der Verkäufer die Provision nicht gezahlt hat.

Landgericht Münster, Az. 8 O 212/22

22 November 2023

Jahresabrechnung unzureichend? Dann ist die Gemeinschaft gefragt!

Soweit ein Wohnungseigentümer meint, dass die Jahresabrechnung unzureichend ist, muss er seine Nachbesserungsforderungen zum Gegenstand eines Beschlussantrags machen. Denn Ansprüche auf Nachbesserung einer Jahresabrechnung gegenüber dem Verwalter stehen seit Inkraftreten der WEG-Reform Anfang 2020 nur noch und ausschließlich der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu, erinnerte das Landgericht Köln den Kläger im verhandelten Fall. Fasse die Gemeinschaft diesen Beschluss nicht, komme für den einzelnen Eigentümer nur die Beschlussersetzungsklage in Betracht. Ein eigener Anspruch gegen die Gemeinschaft auf Nachbesserung bestehe hingegen nicht.

Landgericht Köln, Az. 29 S 158/22

2 November 2023

Streit um Umbau der Kellerräume: Fehlende Prozessführungsbefugnis

Einzelne Wohnungseigentümer können seit der WEG-Reform keine Unterlassungsansprüche mehr gegen Miteigentümer oder Mieter wegen zweckwidriger Nutzung des Wohnungseigentums geltend machen. Hierzu ist allein die Gemeinschaft befugt, betonte der Bundesgerichtshof. In dem Fall führte ein Wohnungseigentümer Umbauarbeiten an Kellerräumen durch, die seiner Wohnung zugewiesen sind. Er plante, die Räume nach dem Umbau zu Wohnzwecken zu nutzen. Eine andere Eigentümerin verlangte mit ihrer Klage u.a. das Unterlassen der Nutzung der Kellerräume als Wohnung. Ihr fehlte aber eben die Prozessführungsbefugnis für die Durchsetzung des Unterlassungsanspruchs.

Bundesgerichtshof, Az. V ZR 86/21

3 Oktober 2023

Instandhaltung der Balkone: Der WEG fehlte die Beschlusskompetenz

Ist nach der Teilungserklärung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Balkone auf den jeweiligen Sondereigentümer übertragen, so bezieht sich die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht der Sondereigentümer auch auf die Teile des Balkons, die im Gemeinschaftseigentum stehen. Dementsprechend fehlt der Gemeinschaft die Beschlusskompetenz, über die Sanierung zu beschließen, stellte das Amtsgericht Oldenburg klar.

Amtsgericht Oldenburg, Az. 16 C 22/22