5 September 2023

Mietpreisbremse bei Indexmiete: So geht eine wirksame Mieterhöhung

Wird in einem Wohnraummietvertrag eine Indexmiete vereinbart, sind die Vorschriften über die Mietpreisbremse nur auf die Ausgangsmiete anwendbar, entschied das Amtsgericht Berlin-Mitte. In dem konkreten Fall bejahte das Gericht zwar die Ansprüche des Mieters, dass die gezahlte Miete in seinem Fall überhöht gewesen sei. Das Gericht bestätigte jedoch zugleich die gesetzliche Wertung, nach der die Mietpreisbremse nur für die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung gilt. Hält diese die Vorgaben über die zulässige Miethöhe ein, ist eine Anpassung der Miete gemäß der Indexvereinbarung auch dann wirksam, wenn sie die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete übersteigt.

Amtsgericht Berlin-Mitte, Az. 123 C 77/22

3 August 2023

Insolvenz: Wohnungsrecht-Trick des verschuldeten Eigentümers zog nicht

Ein überschuldeter Grundstückseigentümer entgeht dem Rauswurf aus der Immobilie nicht, indem er sich ein Wohnungsrecht im Grundbuch eintragen lässt. Im Fall einer Insolvenz kann es vom Insolvenzverwalter gelöscht werden, entschied der Bundesgerichtshof. Im konkreten Fall hatte der Eigentümer eines bebauten Grundstücks für sich selbst ein auf das Gebäude bezogenes Wohnungsrecht im Grundbuch eintragen lassen, mit der Maßgabe, dass die Ausübung des Wohnungsrechts dritten Personen nicht überlassen werden darf. Anschließend brachte er das Grundstück als Einlage in eine GbR ein. Die GbR wurde als Eigentümerin des Grundstücks eingetragen. Über das Vermögen des ursprünglichen Eigentümers wurde einige Monate später ein Insolvenzverfahren eröffnet. Der Insolvenzverwalter forderte im Weg der Insolvenzanfechtung die Rückübertragung des Grundstücks auf den Eigentümer und setzte dies gerichtlich durch. Daraufhin wurde dieser wieder als „regulärer“ Eigentümer im Grundbuch eingetragen, das Wohnungsrecht wurde auf Antrag des Insolvenzverwalters gelöscht. Mit der hiergegen gerichteten Rechtsbeschwerde hatte der insolvente Eigentümer keinen Erfolg.

Bundesgerichtshof Az. V ZB 64/21

4 Juli 2023

WEG: Eigentümer können dem Verwalter – in Grenzen – mehr Kompetenzen einräumen

Die Eigentümer in einer WEG können dem Verwalter – sofern gewollt – durchaus mehr Entscheidungskompetenzen übertragen als üblicherweise vorgesehen. Das könnte etwa für den Bereich Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen erfolgen. Gestattet werden kann ihm (dem Verwalter) bei Bedarf zudem die eigenständige Bestellung von Experten. Laut Bundesgerichtshof muss dabei allerdings das Risiko für die Eigentümer begrenzt sein und überschaubar bleiben. Im konkret verhandelten Fall durfte der Verwalter einer 70 Wohneinheiten umfassenden WEG beispielsweise die genannten Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum mit einem Auftragsgesamtvolumen von bis zu 8.000 Euro im Jahr einleiten.

Bundesgerichtshof, Az. V ZR 215/20

7 Juni 2023

Noch kein Grund für eine Mietminderung: der Vermieter nackt beim Sonnenbad

Mieter in Frankfurt am Main wollten unter anderem deshalb die Miete mindern, weil der Vermieter im Hinterhof regelmäßig nackt Sonnenbäder nahm. Das stelle aber keinen Mietmangel dar, so das Oberlandesgericht. Rein das ästhetische Empfinden verletzende Umstände führten grundsätzlich nicht zu einem Abwehranspruch, sofern sie sich nicht gezielt gegen den Anderen richteten, so die Begründung. Eine „grob ungehörige Handlung“ (i.S.d. § 118 OWiG) lag jedenfalls nicht vor. Auch werde die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache nicht beeinträchtigt. Es fehle an einer unzulässigen, gezielt sittenwidrigen Einwirkung auf das Grundstück. Der Ort des Geschehens sei von den Mieträumlichkeiten aus nur dann sichtbar, wenn man sich weit aus dem Fenster herausbeuge. Dies stehe einer gezielten Einwirkung entgegen. Soweit die Mieter behaupteten, dass der Vermieter sich unbekleidet durch das Treppenhaus zum Hof begebe, sodass „ein sich zufällig zu diesem Zeitpunkt auf der Treppe befindlicher Bewohner oder Besucher mit seiner Nacktheit“ konfrontiert werde, sei dies nicht nachgewiesen worden. Der Vermieter habe glaubhaft bekundet, stets einen Bademantel zu tragen, den er erst unmittelbar vor der Sonnenliege ausziehe.

Oberlandesgericht Frankfurt a.M., Az. 2 U 43/22

4 Mai 2023

Obwohl der Mieter freiwillig auszog: Räumungsklage bei Eigenbedarf war berechtig

Zwei ehemalige Mietvertrags-Parteien stritten über die Kosten einer Räumungsklage. Im Juni 2020 hatten die Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31. März 2021 gekündigt. Im Januar 2021 widersprach der Mieter der Kündigung. Er suche zwar seit der Kündigung eine andere Wohnung, sei aber noch nicht fündig geworden. Nach jetzigem Stand wäre er ab Ende März obdachlos, so dass eine nicht zu rechtfertigende Härte im Sinne von § 574 Abs. 2 BGB vorliege. Im Februar 2021 erhoben die Vermieter Räumungsklage, gerichtet auf eine Räumung spätestens Ende März. Am 31. März 2021 gab der Mieter, der inzwischen doch noch fündig geworden war, die Wohnung an die Vermieter zurück. Nachdem beide Parteien den Rechtsstreit für erledigt erklärt hatten, stand noch eine Entscheidung über die Kosten der Räumungsklage aus. Der Bundesgerichtshof hielt die Klage jedenfalls für zulässig. Eine Klage auf zukünftige Leistung sei nach § 259 ZPO ausnahmsweise dann zulässig, wenn den Umständen nach die Besorgnis gerechtfertigt ist, der Schuldner werde sich der rechtzeitigen Leistung – bei einer Räumungsklage der Räumung – entziehen.

Bundesgerichtshof, Az. VIII ZB 58/21