RA Dr. Ralf Glandien
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Fachanwalt für Mietrecht &
Wohnungseigentumsrecht

Mieterhöhung rechtens: Geförderte Vergleichswohnungen taugten zur Begründung

Die Vermieterin einer Wohnung verlangte von der Mieterin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Die Wohnung war öffentlich gefördert und unterlag einer Preisbindung. Nach der Mieterhöhung hätte die Miete einem Preis von 5 Euro/Quadratmeter entsprochen. Zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens bezog sich die Vermieterin auf fünf Vergleichswohnungen mit Mietpreisen zwischen 5,08 und 5,16 Euro/Quadratmeter. Sämtliche Vergleichswohnungen waren ebenfalls öffentlich gefördert und unterlagen einer Preisbindung. Die Mieterin stimmte der Mieterhöhung nicht zu. Sie hielt das Mieterhöhungsverlangen für formell unwirksam, weil nur preisfreie Wohnungen als Vergleichswohnungen dienen könnten. Das sah der Bundesgerichtshof anders. Das Mieterhöhungsverlangen war nicht formell unwirksam, weil die Vergleichswohnungen preisgebunden waren. Die Begründung des Erhöhungsverlangens soll den Mieter in die Lage versetzen, überprüfen zu können, ob das Verlangen sachlich berechtigt ist. Das sei auch mit preisgebundenem Wohnraum möglich, selbst wenn dieser bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgenommen sei.

BGH, Az. VIII ZR 236/18

Gartenumbau: Zu viel Komfort

Vor dem Finanzgericht Münster klagten Eheleute, die Eigentümer eines Einfamilienhauses mit Garten sind und dieses auch bewohnen. Bei der Ehefrau wurde ein schwerer Behinderungsgrad festgestellt. Die Terrasse auf der Rückseite des Einfamilienhauses war mit einem Rollstuhl erreichbar. Auf der Vorderseite ließen die Kläger eine gepflasterte Fläche umbauen und legten dort Hochbeete an. Die hierfür entstandenen Kosten wollten sie als außergewöhnliche Belastungen steuerlich geltend machen. Das Finanzamt erkannte jedoch die außergewöhnlichen Belastungen nicht an. Schließlich übersteige der Umbau eines Gartens den durchschnittlichen Wohnkomfort. Die Finanzrichter sahen das genauso. Es seien nur solche Aufwendungen abzugsfähig, die den Zugang zum Garten und damit die Nutzung des Gartens dem Grunde nach ermöglichen. Der Zugang war aufgrund der Terrasse auf der Rückseite des Hauses gegeben. Das Gericht gab aber immerhin dem Hilfsantrag auf Steuerermäßigung für haushaltsnahe Handwerkerleistungen (nach § 35a EStG) statt.

FG Münster, Az. 7 K 2740/18 E, Revision beim BFH anhängig

Kein Wegerecht: Zufahrt versperrt

Die Eigentümer dreier Grundstücke klagten gegen einen Nachbarn, die Sperrung eines Weges zu unterlassen. Die Grundstücke der Kläger sind von vorne über die Straße erschlossen. Auf der Rückseite befinden sich ungenehmigte Garagen. Diese erreichten die Eigentümer seit mehreren Jahrzehnten über einen Weg auf dem Nachbargrundstück. Diese Nutzung haben frühere Eigentümer des Nachbargrundstücks sowie zunächst auch der aktuelle Eigentümer geduldet. Schließlich kündigte der Eigentümer des Nachbargrundstücks aber an, den Weg zu sperren und ein Tor zu errichten. Dies wollten die Kläger verhindern und beriefen sich auf ein Wegerecht als Gewohnheitsrecht, hilfsweise ein Notwegrecht. Ohne Erfolg: Ein Wegerecht auf Grundlage von Gewohnheitsrecht besteht nicht, entschied der Bundesgerichtshof. In einem konkreten Rechtsverhältnis zwischen einzelnen Grundstücksnachbarn kann ein Wegerecht außerhalb des Grundbuchs nur aufgrund schuldrechtlicher Vereinbarung entstehen oder als Notwegrecht. Letzteres könne bei dem Wohngrundstück angesichts der mangelnden Genehmigung für die Garagen ausgeschlossen werden.

BGH, Az. V ZR 155/18

Immissionen als Naturereignis: Gesunde Birken durften bleiben

Den Eigentümer eines Grundstücks störten die Immissionen, die von drei etwa 18 Meter hohen Birken auf dem Nachbargrundstück ausgingen (Pollenflug, Laub, Birkenreiser etc.). Er verlangte vom Nachbarn das Fällen der gesunden Bäume. Hilfsweise forderte er für die Monate Juni bis November eines jeden Jahres eine monatliche Entschädigung von jeweils 230 Euro. Der Bundesgerichtshof hielt weder das Eine noch das Andere für gerechtfertigt. Denn dazu müsste dem Nachbarn eine konkrete Störung vorzuwerfen sein (im Sinne des § 1004 Abs. 1 BGB). Davon sei bei Naturereignissen nur bei einem Verstoß gegen landesrechtliche Abstandsregelungen auszugehen – was hier nicht der Fall war.

BGH, Az. V ZR 218/18

Wohnungskauf: Täuschen tabu

Sorgt ein Makler dafür, dass ein potenzieller Käufer eine falsche Vorstellung von einer Wohnung bekommt, muss er diese berichtigen. So muss das, was in einem Exposé als Wohnraum beschrieben wird, auch als solcher genutzt werden dürfen. Sind die Angaben diesbezüglich irreführend oder falsch, ist laut Bundesgerichtshof eine Korrektur fällig. Im vorliegenden Fall hatte eine Maklerin eine Eigentumswohnung im Exposé als „komplett renovierte 4-Zimmer-Terrassenwohnung über zwei Etagen“ mit einer Wohnfläche von 125 Quadratmetern beworben. Die Räume im Souterrain waren aber zu niedrig, um zum Wohnen zugelassen zu sein – was auch aus dem vor Vertragsschluss übergebenen Grundriss der Wohnung sowie der Teilungserklärung hervorging. Doch mit dem Argument, die beklagte Maklerin habe sie mit dem Exposé arglistig über die Wohnraumqualität der im Souterrain gelegenen Räumlichkeiten getäuscht, verlangten die Kläger die Rückabwicklung des Kaufvertrags. Zu Recht, so der BGH. Es reiche zur Korrektur nicht aus, einen Kaufinteressenten in die Lage zu versetzen, die Unrichtigkeit der Angaben zu erkennen.

BGH, Az. V ZR 186/18

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