6 Mai 2024

Exposé und „360-Grad-Rundgang“: Maklerprovision war fällig

Eine Maklerin war mit dem Verkauf von zwei Grundstücken betraut. Dafür bewarb die Maklerin die Grundstücke im Internet. Eine Interessentin wandte sich an sie mit der Bitte um Übersendung der Exposés und der Objektdaten, was wunschgemäß erfolgte. Unter dem Vorwand, sie hätte kein Interesse mehr, sagte die Interessentin einen bereits vereinbarten Besichtigungstermin wieder ab. Sechs Monate später kaufte sie die Grundstücke aber doch – nur die Maklerprovision wollte sie nicht bezahlen, da ihrer Auffassung nach kein Maklervertrag zustande gekommen war. Die Maklerin klagte. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main gab ihr Recht. In der Internetanzeige wurde – fettgedruckt – auf die Käuferprovision ausdrücklich hingewiesen. Nach ihrer Anfrage erhielt die Interessentin das verlangte Exposé mit den erforderlichen Objektdaten. Zudem konnte die Maklerin nachweisen, dass die Beklagte mehrmals den „360-Grad-Rundgang“ zur Immobilie nutzte. Für die Annahmeerklärung zum Zustandekommen des Maklervertrags ist es erforderlich, dass der Kunde Maklerdienste entgegennimmt und dabei weiß oder wissen muss, dass hierfür bei Abschluss eine Vergütung verlangt wird.

Oberlandesgericht Frankfurt a.M., Az. 13 U 84/21

17 April 2024

Beweis per strittiger Tonaufnahme: Mieter mussten die Wohnung räumen

Normalerweise sind nicht genehmigte Tonband- und Videoaufnahmen als Beweismittel nicht zugelassen. Eine Ausnahme kann allerdings dann vorliegen, wenn auf diese Weise schwerste Beleidigungen dokumentiert sind und die Aufzeichnungen nicht heimlich im privaten Kreis erfolgten. Das Amtsgericht Bottrop sah dies als gegeben an, als in einem (auf Video dokumentierten) Streit zwischen Mieter und Vermieter Formulierungen wie „Drecksstück“ und „sonst bringe ich dich um“ aus dem offenen Fenster heraus gefallen waren. Nach Abwägung der Interessen der beiden Mietparteien kam das Gericht zu einem klaren Schluss: Die Mieter mussten die Wohnung räumen.

Amtsgericht Bottrop, Az. 11 C 264/22

4 April 2024

Renovierung nach Brand: Anschaffungsnahe Herstellungskosten oder nicht?

Ein Jahr nach dem Kauf eines Gebäudes brannte es. Der Eigentümer wollte die Kosten für die Renovierung und die Brandbeseitigung als Erhaltungsaufwendungen in der Steuererklärung geltend machen. Das Finanzamt ordnete sie jedoch als anschaffungsnahe Herstellungskosten ein und verweigerte den Steuerabzug. Vor dem Finanzgericht Düsseldorf bekam der klagende Eigentümer Recht – aber nur teilweise. Das Gericht entschied, dass die Brandbeseitigungskosten sofort abzugsfähige Werbungskosten sind, während die Renovierungskosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandelt werden. Eine so genannte teleologische Reduktion sah das Gericht hier nicht als geboten an. Die aufgewendeten Beträge für die Beseitigung der Brandschäden waren erforderlich, um die Immobilie wieder für Vermietungszwecke nutzen zu können. Daher lagen diesbezüglich sofort abzugsfähige Werbungskosten vor. Die darüber hinaus anfallenden Renovierungskosten für die Erneuerung der Fenster und der Elektroinstallation zählten aufgrund der kurzen Frist nach dem Kauf aber zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Finanzgericht Düsseldorf, Az. 10 K 2184/20 /
Nichtzulassungsbeschwerde beim Bundesfinanzhof, Az. IX B 2/24

19 März 2024

WEG-Verwaltung bediente sich vom Konto: Tatbestand der Untreue erfüllt

Aus verschiedenen Gründen stritt sich eine Eigentümergemeinschaft mit der Verwalterin. Schließlich wurde die Verwaltung in einer Eigentümerversammlung aus wichtigem Grund abberufen und der Verwaltervertrag fristlos gekündigt. Rund eine Woche später entnahm die Verwaltung vom Konto der Gemeinschaft rund 26.000 Euro. Eine Rückzahlung lehnte sie ab. Aufgrund des Verwaltervertrags sei sie berechtigt gewesen, ihre Grundvergütung vom Konto der Gemeinschaft zu entnehmen. Dieser Vorgang erfülle den Tatbestand der Untreue gemäß § 266 StGB, stellte das Amtsgericht Köln klar. Die Verwaltung war nicht berechtigt, zukünftige, noch nicht fällige Vergütungsansprüche zu vereinnahmen.

Amtsgericht Köln, Az. 202 C 6/23

5 März 2024

Unzulässige Majorisierung: Mehrheitseigentümer wählte sich selbst zum Verwalter

In einer aus zwei Personen bestehenden Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) hielt eine Eigentümerin 400/1000 Miteigentumsanteile, der andere Eigentümer 600/1000 Miteigentumsanteile. In einer Eigentümerversammlung wurden mit den Stimmen des Mehrheitseigentümers mehrere Beschlüsse gefasst. Laut einem der Beschlüsse wurde der Mehrheitseigentümer für fünf Jahre gegen eine Vergütung von 25 Euro pro Wohnung und Monat zum Verwalter bestellt. Die Minderheitseigentümerin erhob gegen die Beschlüsse Anfechtungsklage. Der Bundesgerichtshof gab ihr Recht. Der Beschluss über die Verwalterbestellung des Mehrheitseigentümers könne unter dem Gesichtspunkt der Majorisierung anfechtbar sein. Zwar war das Stimmrecht des Mehrheitseigentümers bei der Beschlussfassung über seine Bestellung zum Verwalter nicht ausgeschlossen. Die Belange der Minderheitseigentümerin sind in diesem Fall aber unter anderem durch den Grundsatz von Treu und Glauben und den Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung zu wahren.

Bundesgerichtshof, Az. V ZR 215/21