8 Juli 2019

Kappungsgrenze: Es gilt die vereinbarte Miete

Die Vermieterin einer Wohnung verlangte vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Im Mietvertrag ist die Wohnfläche mit 94,5 Quadratmetern angegeben. Tatsächlich ist die Wohnung nur 84 Quadratmeter groß. Die Nettokaltmiete ist mit 423 Euro monatlich vereinbart. Die Vermieterin begehrte die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der Miete auf 507,60 Euro, was einer Erhöhung der im Mietvertrag vereinbarten Miete um 20 Prozent entspricht. Der Mieter erklärte sich lediglich mit einer Mieterhöhung auf 444 Euro einverstanden. Er meinte, einer weitergehenden Mieterhöhung stehe die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB entgegen, wonach die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent erhöht werden darf. Da die Wohnfläche tatsächlich 11 Prozent geringer sei als im Mietvertrag vereinbart, sei bei der Berechnung der Kappungsgrenze eine entsprechend geminderte Ausgangsmiete anzusetzen. Der Bundesgerichtshof teilte die Auffassung des Mieters allerdings nicht. Der Berechnung der Kappungsgrenze ist die vertraglich vereinbarte und nicht die geminderte Miete zugrunde zu legen.

BGH, Az. VIII ZR 33/18

7 Juni 2019

Grundstücksenteignung: Keine Steuern auf den Gewinn

Wenn eine öffentlich-rechtliche Körperschaft die Übertragung eines privaten Grundstücks auf sich selbst anordnet, muss der enteignete Eigentümer den daraus erzielten Gewinn nicht versteuern. Das entschied das Finanzgericht Münster. In dem entschiedenen Fall verlor ein Grundstückseigentümer aufgrund städtischer Anordnung im Zusammenhang mit einem Bodensonderungsverfahren das Eigentum an seinem Grundstück. Er wurde dafür von der Kommune entschädigt. Der Fiskus betrachtete die Angelegenheit als ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft. Das Finanzgericht Münster dagegen nicht: „Der Senat ist der Auffassung, dass ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft (…) voraussetzt, dass die Eigentumsübertragung auf eine wirtschaftliche Betätigung des Veräußernden zurückzuführen ist“, hieß es in der schriftlichen Urteilsbegründung. Dazu gehöre auch „ein auf die Veräußerung gerichteter rechtsgeschäftlicher Wille des Veräußernden“. Daran fehle es hier, der Eigentumswechsel sei „gegen bzw. ohne seinen Willen“ vollzogen worden. Es waren also keine Steuern fällig.

FG Münster, Az. 1 K 71/16; Revision beim BFH, Az. IX R 28/18

6 Mai 2019

Gemeinsame Vermietung: Kündigung des Gatten nötig

Ein Ehepaar, das Eigentümer eines Zweifamilienhauses war, hatte eine der beiden Wohnungen vermietet. Später übertrug der Ehemann seinen Miteigentumsanteil an seine Ehefrau, die dadurch Alleineigentümerin des Anwesens wurde. Die Ehefrau kündigte später das Mietverhältnis unter Berufung auf § 573a Abs. 1 BGB (Erleichterte Kündigung im Zweifamilienhaus) und klagte auf Räumung. Nachdem die Mieterin ausgezogen war, stritten die Parteien noch darüber, wer die Kosten des Rechtsstreits tragen musste. Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Ehefrau als Vermieterin die Kosten tragen muss. Denn sie wäre im Prozess voraussichtlich unterlegen gewesen. Die durch sie allein ausgesprochene Kündigung hat das Mietverhältnis nämlich nicht wirksam beendet. Die Kündigung hätte auch durch den Ehemann erklärt werden müssen. An dessen Stellung als (Mit-)Vermieter hat sich nichts dadurch geändert, dass er seinen Miteigentumsanteil übertragen hat. Und § 566 BGB, nach dem bei einer Veräußerung von vermietetem Wohnraum an einen Dritten der Erwerber anstelle des Veräußerers in das Mietverhältnis eintritt, ist in Fällen wie dem vorliegenden nicht anwendbar.

BGH, Az. VIII ZB 26/17

8 April 2019

Türspion: Rückbau erst nach Mietende nötig

Der Mieter einer Wohnung ließ in die Wohnungstür einen Türspion einbauen. Die Vermieterin war hiermit nicht einverstanden und verlangte eine sofortige fachgerechte Entfernung des Türspions. Das Amtsgericht Meißen hielt den Einbau aber nur für einen geringfügiger Eingriff in die Bausubstanz. Auch halte er sich in den Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache. Solange das Mietverhältnis besteht, muss die Vermieterin den vom Mieter geschaffenen Zustand daher dulden. Nach dem Ende des Mietverhältnisses muss der Mieter aber den ursprünglichen Zustand wiederherstellen. Gegebenenfalls muss er das Türblatt auf seine Kosten austauschen lassen.

AG Meißen, Az. 112 C 353/17

22 März 2019

WEG: Klage trotz alter Liste zulässig

Ein Wohnungseigentümer erhob gegen mehrere Beschlüsse aus einer Eigentümerversammlung Anfechtungsklage. Eine Eigentümerliste war der Klageschrift nicht beigefügt. Auf Anforderung des Gerichts legte die Verwalterin eine Eigentümerliste vor, die einen späteren Stand als die Klagezustellung aufwies. Im Termin vor der Berufungskammer erklärte die Verwalterin, sie gehe davon aus, dass die Liste nicht den Eigentümerbestand zum Zeitpunkt der Klagezustellung wiedergebe, weil sich bis zur Einreichung der Liste noch Wechsel im Eigentümerbestand ergeben hätten. Das Landgericht wies die Klage daraufhin als unzulässig ab, da die Beklagten nicht alle namentlich korrekt bezeichnet wurden. Der Bundesgerichtshof hob das Urteil aber wieder auf und verwies den Rechtsstreit ans Landgericht zurück. Bei einer Klage gegen die übrigen Wohnungseigentümer genüge es, wenn der Kläger zunächst nur das gemeinschaftliche Grundstück bezeichne. Die beklagten Wohnungseigentümer seien dann bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung unter Angabe einer ladungsfähigen Anschrift namentlich zu bezeichnen. Bei Zweifeln müsse die Verwalterin die Liste nachbessern.

BGH, Az. V ZR 266/16