7 Mai 2020

Mieterhöhung rechtens: Geförderte Vergleichswohnungen taugten zur Begründung

Die Vermieterin einer Wohnung verlangte von der Mieterin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Die Wohnung war öffentlich gefördert und unterlag einer Preisbindung. Nach der Mieterhöhung hätte die Miete einem Preis von 5 Euro/Quadratmeter entsprochen. Zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens bezog sich die Vermieterin auf fünf Vergleichswohnungen mit Mietpreisen zwischen 5,08 und 5,16 Euro/Quadratmeter. Sämtliche Vergleichswohnungen waren ebenfalls öffentlich gefördert und unterlagen einer Preisbindung. Die Mieterin stimmte der Mieterhöhung nicht zu. Sie hielt das Mieterhöhungsverlangen für formell unwirksam, weil nur preisfreie Wohnungen als Vergleichswohnungen dienen könnten. Das sah der Bundesgerichtshof anders. Das Mieterhöhungsverlangen war nicht formell unwirksam, weil die Vergleichswohnungen preisgebunden waren. Die Begründung des Erhöhungsverlangens soll den Mieter in die Lage versetzen, überprüfen zu können, ob das Verlangen sachlich berechtigt ist. Das sei auch mit preisgebundenem Wohnraum möglich, selbst wenn dieser bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgenommen sei.

BGH, Az. VIII ZR 236/18

8 Juli 2019

Kappungsgrenze: Es gilt die vereinbarte Miete

Die Vermieterin einer Wohnung verlangte vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Im Mietvertrag ist die Wohnfläche mit 94,5 Quadratmetern angegeben. Tatsächlich ist die Wohnung nur 84 Quadratmeter groß. Die Nettokaltmiete ist mit 423 Euro monatlich vereinbart. Die Vermieterin begehrte die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der Miete auf 507,60 Euro, was einer Erhöhung der im Mietvertrag vereinbarten Miete um 20 Prozent entspricht. Der Mieter erklärte sich lediglich mit einer Mieterhöhung auf 444 Euro einverstanden. Er meinte, einer weitergehenden Mieterhöhung stehe die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB entgegen, wonach die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent erhöht werden darf. Da die Wohnfläche tatsächlich 11 Prozent geringer sei als im Mietvertrag vereinbart, sei bei der Berechnung der Kappungsgrenze eine entsprechend geminderte Ausgangsmiete anzusetzen. Der Bundesgerichtshof teilte die Auffassung des Mieters allerdings nicht. Der Berechnung der Kappungsgrenze ist die vertraglich vereinbarte und nicht die geminderte Miete zugrunde zu legen.

BGH, Az. VIII ZR 33/18

6 Mai 2019

Gemeinsame Vermietung: Kündigung des Gatten nötig

Ein Ehepaar, das Eigentümer eines Zweifamilienhauses war, hatte eine der beiden Wohnungen vermietet. Später übertrug der Ehemann seinen Miteigentumsanteil an seine Ehefrau, die dadurch Alleineigentümerin des Anwesens wurde. Die Ehefrau kündigte später das Mietverhältnis unter Berufung auf § 573a Abs. 1 BGB (Erleichterte Kündigung im Zweifamilienhaus) und klagte auf Räumung. Nachdem die Mieterin ausgezogen war, stritten die Parteien noch darüber, wer die Kosten des Rechtsstreits tragen musste. Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Ehefrau als Vermieterin die Kosten tragen muss. Denn sie wäre im Prozess voraussichtlich unterlegen gewesen. Die durch sie allein ausgesprochene Kündigung hat das Mietverhältnis nämlich nicht wirksam beendet. Die Kündigung hätte auch durch den Ehemann erklärt werden müssen. An dessen Stellung als (Mit-)Vermieter hat sich nichts dadurch geändert, dass er seinen Miteigentumsanteil übertragen hat. Und § 566 BGB, nach dem bei einer Veräußerung von vermietetem Wohnraum an einen Dritten der Erwerber anstelle des Veräußerers in das Mietverhältnis eintritt, ist in Fällen wie dem vorliegenden nicht anwendbar.

BGH, Az. VIII ZB 26/17

8 April 2019

Türspion: Rückbau erst nach Mietende nötig

Der Mieter einer Wohnung ließ in die Wohnungstür einen Türspion einbauen. Die Vermieterin war hiermit nicht einverstanden und verlangte eine sofortige fachgerechte Entfernung des Türspions. Das Amtsgericht Meißen hielt den Einbau aber nur für einen geringfügiger Eingriff in die Bausubstanz. Auch halte er sich in den Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache. Solange das Mietverhältnis besteht, muss die Vermieterin den vom Mieter geschaffenen Zustand daher dulden. Nach dem Ende des Mietverhältnisses muss der Mieter aber den ursprünglichen Zustand wiederherstellen. Gegebenenfalls muss er das Türblatt auf seine Kosten austauschen lassen.

AG Meißen, Az. 112 C 353/17

7 März 2019

Mieterhöhung: Mieter-Küche zählte nicht

Bei der Übergabe einer Mietwohnung im Jahr 2004 war diese mit einer gebrauchten Einbauküche ausgestattet. Mit Zustimmung der Vermieter bauten die Mieterin und ihr inzwischen verstorbener Ehemann die vorhandene Küche aus und eine neue, auf eigene Kosten angeschaffte Einbauküche ein. Im Oktober 2015 baten die Vermieter die Mieterin unter Bezugnahme auf den Mietspiegel um Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Bei der Berechnung der Mieterhöhung gingen sie davon aus, dass die Wohnung über eine moderne Küchenausstattung verfüge, die mitvermietet und deshalb bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen sei. Der Bundesgerichtshof entschied dagegen, dass eine vom Mieter auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich und auf Dauer unberücksichtigt bleiben muss. Schließlich sei sie nicht Teil der dem Mieter vom Vermieter zur Verfügung gestellten Einrichtung. Anders wäre das nur zu beurteilen, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten einer von diesem angeschafften Einrichtung erstattet, was hier allerdings nicht der Fall war.

BGH, Az. VIII ZR 52/18