RA Dr. Ralf Glandien
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Fachanwalt für Mietrecht &
Wohnungseigentumsrecht

Betriebskosten: Zusammenfassung unzulässig

Eine Vermieterin stritt sich mit ihrem Mieter über die Nachzahlung von Betriebskosten. In der Abrechnung fasste die Vermieterin die Kosten für Grundsteuer und Straßenreinigung in einer Position zusammen. Der Mieter hielt die Abrechnung insoweit für formell unwirksam. Das sah der Bundesgerichtshof genauso. Maßgeblich für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist, ob die Abrechnung für den Mieter nachvollziehbar und prüffähig ist. Im Hinblick auf die Differenzierung der Abrechnung nach einzelnen Kostenpositionen ist die Nachvollziehbarkeit grundsätzlich gewährleistet, wenn der Vermieter die Betriebskosten nach den einzelnen Ziffern des Betriebskostenkatalogs in § 2 Betriebskostenverordnung aufschlüsselt. Nach einzelnen Positionen innerhalb einer Ziffer muss er die Kosten dann nicht aufschlüsseln. Eine Zusammenfassung der in verschiedenen Ziffern genannten Kostenpositionen, etwa Straßenreinigung/Müllbeseitigung (Nr. 8) mit Schornsteinreinigung (Nr. 12) oder Wasserversorgung (Nr. 3) mit Beleuchtung (Nr. 11), ist hingegen unzulässig, so die Richter.

BGH, Az. VIII ZR 285/15

Gewerbliche Vermietung: Wartungskosten übertragen? 

Das OLG Frankfurt am Main hat mit Urteil vom 16.10.2015 entschieden, dass die Übertragung der Verpflichtung, „sämtliche Wartungskosten“ als Betriebskosten zu tragen auch ohne nähere Auflistung und ohne Angabe einer Obergrenze in allgemeinen Vertragsbedingungen im Bereich der Geschäftsraummiete ist. Der Mieter sei vor überhöhten Forderungen durch das allgemein geltende Wirtschaftlichkeitsgebot geschützt.

Betriebskostenvereinbarung: BGH lockert die Vorgaben

Der BGH hat mit Urteil vom 10.02.2016 entschieden, dass im Bereich der Wohnraummiete für die Vereinbarung, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat, es ausreicht, dass dies formularmäßig festgehalten ist. Die einzelnen Betriebskosten müssen ebenso wenig angegeben werden wie eine Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung. Damit gibt der BGH seine bisherige strenge Rechtsprechung auf, so dass in einer Vielzahl von Mietverträgen nunmehr wirksame Betriebskostenvereinbarungen enthalten sind (vgl. Urteil des BGH vom 10.02.2016, VIII ZR 137/15).

Alte Mietrückstände: Fristlose Kündigung rechtens?

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses auch dann wirksam sein kann, wenn sie erst sieben Monate nach Kenntniserlangung des Vermieters von dem Kündigungsgrund erfolgt.

Damit wird Tendenzen in der untergerichtlichen Rechtsprechung ein Ende gesetzt, wonach man versucht hat, die Regelung des § 314 Abs. 3 BGB auch auf solche Kündigungen anzuwenden. Danach wäre nicht mehr in angemessener Zeit gekündigt worden (Urteil des BGH vom 13.07.2016, VIII ZR 296/15).

Zustimmung zur Mieterhöhung: Kann der Mieter widerrufen?

Es liegt kein Fernabsatzgeschäft vor, wenn der Vermieter vom Mieter per Brief die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangt und der Mieter diese ebenfalls per Brief erteilt. Damit kann der Mieter seine Zustimmung zur Mieterhöhung nicht unter Berufung auf die Regelungen des Fernabsatzgesetzes widerrufen (AG Spandau, Urteil vom 27.10.2015, Az.: 5 C 267/15, so auch AG Gelsenkirchen, Urteil vom 27.04.2016, Az.: 202 C 3/16).

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