Separate Verwaltungskosten: Umlage tabu

Eine Vereinbarung im Mietvertrag, wonach der Mieter neben der Nettokaltmiete eine separat ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale zahlen muss, ist unwirksam. Verwaltungskosten zählen nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten, stellte das Landgericht Berlin klar. Bei der Wohnraummiete kann der Vermieter über die Grundmiete hinaus nur Betriebskosten pauschal oder abrechnungspflichtig umlegen, nicht aber Verwaltungskosten oder andere Kostenarten.

LG Berlin, Az. 67 S 196/17

Heizung: 18 Grad müssen in der Mietwohnung sein

Ein Vermieter muss die Heizungsanlage so einstellen, dass in der Wohnung der Mieter nachts eine Raumtemperatur von durchgängig 18 Grad erreicht werden kann. Das entschied das Amtsgericht Köln. Sofern der Mietvertrag nicht regelt, mit welcher Temperatur der Vermieter seine Pflicht zur Beheizung erfüllt, dann ist in der von Oktober bis einschließlich April dauernden Heizperiode zwischen 23 Uhr und 6 Uhr in allen Räumen der Mietwohnung eine Temperatur von 18 Grad zu unterhalten. Wenn diese Temperatur nicht erreicht werden kann, ist dies ein Mangel, den der Vermieter beheben muss, so das Gericht.

AG Köln, Az. 205 C 36/16

Schönheitsreparaturen-Zuschlag: Vorformulierte Preisabrede zulässig

In einem Formularmietvertrag war vereinbart, dass der Vermieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen übernimmt und sich der hierfür in der Miete enthaltene Kostenansatz auf 0,87 Euro monatlich je Quadratmeter beläuft. Die Mieter meinten nun, dieser „Zuschlag Schönheitsreparaturen“ sei nicht wirksam vereinbart. Es handle sich um eine vorformulierte Preisnebenabrede, die einer AGB-Kontrolle nicht standhalte. Ihre Klage hatte keinen Erfolg. Bei dem neben der Grundmiete ausgewiesenen „Zuschlag Schönheitsreparaturen“ handelt es sich um eine Preis(haupt)abrede, die nicht der AGB-Kontrolle über ihre inhaltliche Angemessenheit unterliegt, entschied der Bundesgerichtshof.

BGH, Az. VIII ZR 31/17

Betriebskosten: Zusammenfassung unzulässig

Eine Vermieterin stritt sich mit ihrem Mieter über die Nachzahlung von Betriebskosten. In der Abrechnung fasste die Vermieterin die Kosten für Grundsteuer und Straßenreinigung in einer Position zusammen. Der Mieter hielt die Abrechnung insoweit für formell unwirksam. Das sah der Bundesgerichtshof genauso. Maßgeblich für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist, ob die Abrechnung für den Mieter nachvollziehbar und prüffähig ist. Im Hinblick auf die Differenzierung der Abrechnung nach einzelnen Kostenpositionen ist die Nachvollziehbarkeit grundsätzlich gewährleistet, wenn der Vermieter die Betriebskosten nach den einzelnen Ziffern des Betriebskostenkatalogs in § 2 Betriebskostenverordnung aufschlüsselt. Nach einzelnen Positionen innerhalb einer Ziffer muss er die Kosten dann nicht aufschlüsseln. Eine Zusammenfassung der in verschiedenen Ziffern genannten Kostenpositionen, etwa Straßenreinigung/Müllbeseitigung (Nr. 8) mit Schornsteinreinigung (Nr. 12) oder Wasserversorgung (Nr. 3) mit Beleuchtung (Nr. 11), ist hingegen unzulässig, so die Richter.

BGH, Az. VIII ZR 285/15

Gewerbliche Vermietung: Wartungskosten übertragen? 

Das OLG Frankfurt am Main hat mit Urteil vom 16.10.2015 entschieden, dass die Übertragung der Verpflichtung, „sämtliche Wartungskosten“ als Betriebskosten zu tragen auch ohne nähere Auflistung und ohne Angabe einer Obergrenze in allgemeinen Vertragsbedingungen im Bereich der Geschäftsraummiete ist. Der Mieter sei vor überhöhten Forderungen durch das allgemein geltende Wirtschaftlichkeitsgebot geschützt.