Mieter haftet für Fehlverhalten seiner Besucher

Eine Vermieterin hatte einer Mieterin die Wohnung wegen Störung des Hausfriedens gekündigt. Hintergrund war ein jahrelanger Nachbarschaftsstreit mit anderen Hausbewohnern, einhergehend mit Beleidigungen und Bedrohungen von Mitmietern. Die Besonderheit lag aber darin, dass diese Bedrohungen und Beleidigungen vom Lebensgefährten der Mieterin ausgingen, der tatsächlich nicht Partei des Mietvertrages war. Das Landgericht München bestätigte, wie schon in 1. Instanz das Amtsgericht, die Kündigung mit der Begründung, dass die Beleidigung durch den Freund der Mieterin ihr zuzurechnen sei. Dies hat nunmehr auch der Bundesgerichtshof so gesehen und klargestellt, dass der Mieter auch für entsprechendes Verhalten von Besuchern einzustehen hat, wenn diese sich mit Willen des Mieters in dessen Wohnung aufhalten. Es handele sich bei den Besuchern insoweit um „Erfüllungsgehilfen“ des Mieters.

Kündigung einer Messi-Wohnung

Gelegentlich kommt es vor, dass ein Mieter seine Wohnung mit Kleidungsstücken, Plastiktüten und sonstigen Gegenständen derart vollstellt, dass nur noch wenige Zentimeter breite Durchgänge verbleiben. Obwohl es grundsätzlich Sache des Mieters ist, wie er seine eigene Wohnung nutzt, kann, je nach Einzelfall, eine Kündigung gerechtfertigt sein.

Natürlich kann nicht jedes Sammeln von Gegenständen in der Wohnung eine Kündigung rechtfertigen, solange dies im Rahmen eines ansonsten normalen Wohnverhaltens erfolgt. Das Landgericht Karlsruhe hat eine fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses bestätigt, wenn entweder konkrete Schäden in der Wohnung entstanden sind oder aber der Zustand der Wohnung nichts mehr mit Wohnnutzung zu tun hat sondern das Ansammeln von Gegenständen oder gar Müll ein solches Ausmaß angenommen hat, das eine Wohnnutzung praktisch nicht mehr möglich ist (Messi-Wohnung). Das Amtsgericht Hamburg hat sogar nach vergeblicher Abmahnung einer fristlosen Kündigung stattgegeben, wegen des vorhandenen Ungezieferbefalls und dem aus der Ansammlung von Müll resultierenden erheblichen Gestanks.

Kündigung wegen Schmuddelfilmen: Gericht toleranter als der Vermieter

Ein Mieterpaar nutzte seine Wohnung zum Dreh von Schmuddelfilmchen fürs Internet. Es gab auch anstößige Filmszenen auf dem Balkon sowie im Treppenhaus. Der Vermieter kündigte ihnen daraufhin. Dabei stützte er sich darauf, dass die Wohnung nicht nur zu Wohnzwecken genutzt werde. Durch den Erbbauvertrag mit der katholischen Kirche sah er sich zudem in der Pflicht, Verstöße gegen die katholische Sittenlehre zu unterbinden – zumal das Paar, anders als bei der Vermietung angegeben, (noch) gar nicht verheiratet war.

Das Amtsgericht Lüdinghausen hielt die Kündigung allerdings für unwirksam. Die unrichtigen Angaben zum Familienstand waren zwar eine arglistige Täuschung. Allerdings war zuvor schon die Frage nach dem Familienstand unzulässig.

Eine geschäftliche Aktivität des Mieters in der Wohnung sei erlaubt – insofern sie nicht nach außen in Erscheinung tritt. Deshalb sei der Dreh im Treppenhaus auch nicht ok gewesen. Für eine Kündigung ohne Abmahnung reiche er aber nicht aus. Das katholische Sittensystem war für das Gericht irrelevant, da dieses nicht Gegenstand des Mietvertrags war.

Amtsgericht Lüdinghausen, Az. 4 C 76/18

Rechtsprechungsänderung zu Schönheitsreparaturen?

Der Bundesgerichtshof hat sich im Juli dieses Jahres erneut mit der Frage der Schönheitsreparaturen in der Wohnraummiete befasst.
Er hat -anders als manche Anmerkung vermuten ließe- keinerlei wesentliche Änderung seiner Rechtsprechung vorgenommen.
Die Entscheidung betrifft den seltenen Fall, dass der Mieter vom Vermieter verlangt, dass dieser die Räume renovieren soll, obwohl im Mietvertrag etwas anderes steht. Im entschiedenen Fall waren die Mieträume bei Übergabe an den Mieter unrenoviert, so dass die Renovierungsklausel des Mietvertrages unwirksam war. Die notwendige -gesetzliche- Folge ist, dass der Vermieter die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten muss, mithin gelegentlich auch renovieren müsste. Da aber der Mieter die Wohnung bei Vertragsbeginn als „vertragsgemäß“ akzeptiert habe, so stand es im Vertrag, müsse er sich jetzt auch an den Renovierungskosten hälftig beteiligen. Der Grund hierfür liege auch darin, dass die Wohnung sich nach durchgeführter Renovierung in der Regel sogar in einem besseren Zustand darstelle als bei Anmietung.

Allgemeines zur Eigenbedarfskündigung

Der Vermieter das Recht, wenn er eine Wohnung für sich oder einen Familienangehörigen benötigt, eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen.
Häufig wird hiergegen eingewandt, dass die angestrebte Wohnung zu groß sei. Das Bundesverfassungsgericht hat die Position des Eigentümers hier sehr gestärkt.
Es genügen vernünftige und nachvollziehbare Gründe, die nur sehr eingeschränkt durch das Gericht überprüfbar sind.
Eine Sozialauswahl muss der Vermieter nicht treffen, auch wenn er die Wohnung gerade zu dem Zweck erworben hat, eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen.
Die Grenze ist erreicht, wenn die Kündigung rechtsmissbräuchlich ist, wenn z.B. eine weit über 100 m² große Wohnung für einen Schüler gekündigt wird.
Aber auch hier muss eine Abwägung im Einzelfall erfolgen, es gibt kein Schema und keine Wohnungsgröße nach bzw. bei dem/der die Kündigung stets zulässig oder unzulässig ist.
Problematisch sind die Fälle, in denen das Mietverhältnis noch sehr jung ist und der Eigenbedarf vorhersehbar war wie z.B. der Umstand, dass ein Kind mit 19 Jahren die Schule abschließt und dann einen eigenen Hausstand gründen will.
Man muss aber nicht alles vorhersehen, insbesondere nicht Arbeitsplatzwechsel oder sonstige wesentliche Veränderungen im Leben.
Wird eine vermietete Wohnung während der Nutzungsdauer durch den Mieter in eine Eigentumswohnung umgewandelt und danach verkauft wird, läuft übrigens eine spezielle Kündigungssperrfrist von 3 Jahren.
Da die Kündigungsmöglichkeit des Vermieters sehr weitreichend ist, ist die Rechtsprechung auch sehr streng, wenn sich im Nachhinein herausstellt dass der Eigenbedarf tatsächlich nicht vorgelegen hat.
Dann läuft der Vermieter Gefahr Schadensersatz leisten zu müssen.