25 April 2021

Vorbehalt entscheidend: Urteil zur rückwirkenden Mietminderung

Wenn die Gebrauchsfähigkeit der Wohnung durch einen Mangel herabgesetzt ist, besteht die Möglichkeit zu einer Mietminderung. Oft entzündet sich Streit an der Frage, wie hoch genau diese Minderung ausfallen darf. Das Amtsgericht Brandenburg verwies in einem solchen Streitfall auf eine bekannte Definition. Danach bemisst sich die Höhe der Mietminderung ausschließlich nach der objektiven Beeinträchtigung des vertraglich geschuldeten Gebrauchs im Zeitraum des Mietmangels. Wie diese konkret festzulegen ist, ist immer eine Entscheidung im Einzelfall.

Maßgeblich zur Geltendmachung einer Mietminderung sei jedoch, dass der Mieter nicht in Kenntnis der vorhandenen Mängel weiterhin die volle Miete zahlt. Zwar sei eine Minderung auch rückwirkend möglich. Dann aber müsse sich der Mieter nach Anzeige des Mangels beim Vermieter ausdrücklich vorbehalten, dass er rückwirkend Minderungsansprüche geltend machen will. Falls dies nicht der Fall ist, sondern vielmehr die Mietzahlung erfolgt, verbietet sich eine rückwirkende Korrektur, die wenn überhaupt nur zeitnah möglich ist.

Amtsgericht Brandenburg, Az. 31 C 168/19

10 Februar 2021

Streit um Mietminderung: BGH sah Beweispflicht zunächst beim Mieter

Eine Mieterin beklagte sich über einen beißenden, die Atemwege und Augen reizenden Geruch in den von ihr angemieteten Büroräumen. Sie minderte die Miete. Die Vermieterin ließ anschließend eine Rigipswand im angrenzenden WC öffnen, um als Mangelursache einen Rohrschaden auszuschließen. Hinweise auf die Ursache der Geruchsentwicklung ergaben sich aus dieser Untersuchung nicht. Sie bot „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht und Präjudiz zum Zwecke einer einvernehmlichen Regelung der bestehenden Meinungsverschiedenheiten“ an, den Bodenbelag in dem betroffenen Raum auszutauschen, wenn die Mieterin die einbehaltene Miete nachzahlt. Schließlich zog die Mieterin aus, ohne die Miete nachzuzahlen. Die Vermieterin klagte.

Vor dem Landgericht unterlag sie noch. Die Einzelrichterin dort folgte der Argumentation der Mieterin. Mit dem Verhalten der Vermieterin sei ein Anerkenntnis verbunden, dass ein Mangel vorgelegen habe. Dieses Urteil hob der Bundesgerichtshof auf und verwies den Streit zurück ans Landgericht. Die Beweislast liege zunächst einmal beim Mieter, das Angebot der Vermieterin mache dies nicht unentbehrlich.

Bundesgerichtshof, Az. XII ZR 86/18

7 Januar 2021

Verpflichtung: Mieter muss Dübellöcher entfernen und Latexfarbe überstreichen

Endet das Mietverhältnis, bevor die im Mietvertrag festgelegten Renovierungsfristen abgelaufen sind, oder ist die vertragliche Schönheitsreparaturklausel unwirksam (etwa weil die Wohnung unrenoviert übergeben wurde), ist der Mieter beim Auszug grundsätzlich nicht zu Malerarbeiten verpflichtet. Aber: Unabhängig davon ist der Mieter zur Beseitigung von Substanzverletzungen der Mietsache verpflichtet. Beispielsweise müssen Einbauten und Umbauten vom Mieter entfernt und der ursprüngliche Zustand wieder hergestellt werden.

Auch Dübellöcher stellen einen solchen Substanzeingriff dar. Allerdings ist hier oft strittig, ob und unter welchen Voraussetzungen der Mieter zur Beseitigung der Löcher verpflichtet ist. Immer, sagt das Landgericht Wuppertal. Ein Wohnungsmieter muss nach Ende des Mietverhältnisses alle Dübellöcher entfernen – und zwar unabhängig davon, in welcher Anzahl sie vorhanden sind. Auch mit Latexfarben bemalte Wände müssen überstrichen werden, entschieden die Richter. Wegen der – trotz Fristsetzung – nicht erfolgten Beseitigung machten sich die ehemaligen Mieter letztlich schadensersatzpflichtig.

Landgericht Wuppertal, Az. 9 S 18/20

11 November 2020

Betriebskosten: Abrechnung war trotz fehlender Erläuterung nicht unwirksam

In einer Betriebskostenabrechnung nach Fläche muss der Vermieter den Abrechnungsmaßstab in der Regel auch dann nicht näher erläutern, wenn die einzelnen Positionen anhand unterschiedlicher Gesamtflächen verteilt werden. Das stellte der Bundesgerichtshof klar.

In dem Fall verlangte die Vermieterin einer Wohnung von den Mietern die Nachzahlung von Betriebskosten. Die Wohnung liegt in einer größeren Anlage, die aus mehreren Gebäuden mit Wohn- und Gewerbeeinheiten besteht. In den umstrittenen Abrechnungen wurden die Betriebskosten nach Fläche umgelegt sowie Wohn- und Gewerbeflächen getrennt abgerechnet.

Eine Erläuterung, wie genau sich die jeweiligen Gesamtflächen zusammensetzen, enthielten die Abrechnungen nicht. Amts- und Landgericht hielten sie daher für formell unwirksam. Der BGH war aber der Auffassung, dass eine Betriebskostenabrechnung den formellen Anforderungen genügt, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs (Umlageschlüssel) sei nur geboten, wenn dies zum Verständnis erforderlich ist.

BGH, Az. VIII ZR 244/18

23 Oktober 2020

Mieter haftet für Fehlverhalten seiner Besucher

Eine Vermieterin hatte einer Mieterin die Wohnung wegen Störung des Hausfriedens gekündigt. Hintergrund war ein jahrelanger Nachbarschaftsstreit mit anderen Hausbewohnern, einhergehend mit Beleidigungen und Bedrohungen von Mitmietern. Die Besonderheit lag aber darin, dass diese Bedrohungen und Beleidigungen vom Lebensgefährten der Mieterin ausgingen, der tatsächlich nicht Partei des Mietvertrages war. Das Landgericht München bestätigte, wie schon in 1. Instanz das Amtsgericht, die Kündigung mit der Begründung, dass die Beleidigung durch den Freund der Mieterin ihr zuzurechnen sei. Dies hat nunmehr auch der Bundesgerichtshof so gesehen und klargestellt, dass der Mieter auch für entsprechendes Verhalten von Besuchern einzustehen hat, wenn diese sich mit Willen des Mieters in dessen Wohnung aufhalten. Es handele sich bei den Besuchern insoweit um „Erfüllungsgehilfen“ des Mieters.