Eigenbedarfskündigung für entfernte Verwandte oder Gewerbe?

Das Gesetz gibt dem Vermieter eine sehr scharfe Kündigungsmöglichkeit, wenn er Eigenbedarf an der Wohnung hat, er die Wohnung für sich oder einen Familienangehörigen benötigt.

Der Anspruch ergibt sich aus dem Grundrecht auf Eigentum. Da das Gesetz von Familienangehörigen spricht, scheidet die Eigenbedarfskündigung zugunsten Verlobter oder gar geschiedener Ehegatten aus.

Im Falle der beabsichtigten Vermietung der Wohnung an ein Kind ist die Kündigung zweifellos berechtigt. Bei entfernteren Verwandten ist dagegen maßgeblich, ob ein gewisses persönliches Näheverhältnis gegeben ist. Cousins/Cousinen, Groß-Nichten/Groß-Neffen bzw. verschwägerte Personen scheiden daher zunächst einmal aus, da sie nicht zum engeren Familienkreis gehören. Besteht aber zu den vorgenannten Personen ein besonderes Näheverhältnis, weil man sich möglicherweise regelmäßig sieht oder diese Personen regelmäßig bestimmte Besorgungen für jemanden erledigen, dann kann eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden. Das ist aber stets eine Frage des Einzelfalles.

Hier ist ein besonderes Augenmerk auf die Begründung der Kündigung zu legen. Denn genau dieses Kündigungsschreiben wird auch im Falle eines späteren Rechtsstreits herangezogen, wenn die Berechtigung der Kündigung geprüft wird.

Auch für eine gewerbliche Nutzung ist eine Art Eigenbedarfskündigung möglich, hier sind aber die Anforderungen durch den Bundesgerichtshof im Jahre 2017 verschärft worden. Es sei nicht so, dass der Bedarf für berufliche oder gewerbliche Nutzung per se einen Kündigungsgrund darstelle, es bedürfe hierzu weitergehender Umstände so der BGH. Erforderlich sei, dass dem Vermieter ein beachtenswerter Nachteil entstünde, wenn man ihm die Kündigungsmöglichkeit verwehrt. Es ist daher auf nachvollziehbare und vernünftige Erwägungen der Lebens- und Berufsplanung des Vermieters abzustellen. Auch dies ist stets eine Einzelfallentscheidung, auf die Begründung der Kündigung ist ebenfalls besonderes Augenmerk zu legen.

Falsche Bestellung: Eigentümer hatte Erfolg mit der Anfechtung des Beschlusses

In einer Eigentümerversammlung fassten die Eigentümer einen Beschluss über die Neubestellung eines Verwalters. Anstelle des bisherigen Verwalters bestellten sie eine GmbH als Verwalter, deren Geschäftsführer der bisherige Verwalter war. Alternativangebote wurden zuvor nicht eingeholt. Ein Eigentümer focht den Beschluss über die Neubestellung eines Verwalters an – mit Erfolg. Mangels Alternativangeboten widersprach der Bestellungsbeschluss den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, entschied das Landgericht Frankfurt / Main. Zwar könne bei der Wiederwahl des bisherigen Verwalters prinzipiell auf Alternativangebote verzichtet werden. Der damit verbundene Aufwand sei nicht erforderlich, wenn die Wohnungseigentümer am amtierenden Verwalter, der seine Aufgaben ordnungsgemäß erfüllt und mit dem sie gut zurechtkommen, festhalten wollen. Das gelte auch, wenn dieser etwas teurer ist als andere Verwalter. Im entschiedenen Fall handele es sich aber eben nicht um eine Wieder-, sondern um eine Neubestellung (einer haftungsbeschränkten GmbH).

LG Frankfurt/M., Az. 2-13 S 27/17

Verzögerung durch die Corona-Pandemie: Räumungsfrist musste verlängert werden

In Zeiten der Corona-Pandemie muss nach einem Beschluss des Landgerichts Berlin die gerichtliche Räumungsfrist in Wohnraum-Mietsachen zumindest auf den 30. Juni 2020 verlängert werden. Derzeit sei es für einen zur Räumung verpflichteten Mieter aufgrund des Erliegens des öffentlichen Lebens auf dem ohnehin angespannten Berliner Wohnungsmarkt fast unmöglich, einen Ersatzwohnraum zu beschaffen, so die Richter. Im Vorprozess hatte das Amtsgericht Berlin-Mitte den Mieter im Dezember 2019 zur Räumung verurteilt und hierfür eine Frist bis zum 31. März 2020 gesetzt.

LG Berlin, Az. I ZR 5/19

Mieterhöhung rechtens: Geförderte Vergleichswohnungen taugten zur Begründung

Die Vermieterin einer Wohnung verlangte von der Mieterin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Die Wohnung war öffentlich gefördert und unterlag einer Preisbindung. Nach der Mieterhöhung hätte die Miete einem Preis von 5 Euro/Quadratmeter entsprochen. Zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens bezog sich die Vermieterin auf fünf Vergleichswohnungen mit Mietpreisen zwischen 5,08 und 5,16 Euro/Quadratmeter. Sämtliche Vergleichswohnungen waren ebenfalls öffentlich gefördert und unterlagen einer Preisbindung. Die Mieterin stimmte der Mieterhöhung nicht zu. Sie hielt das Mieterhöhungsverlangen für formell unwirksam, weil nur preisfreie Wohnungen als Vergleichswohnungen dienen könnten. Das sah der Bundesgerichtshof anders. Das Mieterhöhungsverlangen war nicht formell unwirksam, weil die Vergleichswohnungen preisgebunden waren. Die Begründung des Erhöhungsverlangens soll den Mieter in die Lage versetzen, überprüfen zu können, ob das Verlangen sachlich berechtigt ist. Das sei auch mit preisgebundenem Wohnraum möglich, selbst wenn dieser bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgenommen sei.

BGH, Az. VIII ZR 236/18

Kappungsgrenze: Es gilt die vereinbarte Miete

Die Vermieterin einer Wohnung verlangte vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Im Mietvertrag ist die Wohnfläche mit 94,5 Quadratmetern angegeben. Tatsächlich ist die Wohnung nur 84 Quadratmeter groß. Die Nettokaltmiete ist mit 423 Euro monatlich vereinbart. Die Vermieterin begehrte die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der Miete auf 507,60 Euro, was einer Erhöhung der im Mietvertrag vereinbarten Miete um 20 Prozent entspricht. Der Mieter erklärte sich lediglich mit einer Mieterhöhung auf 444 Euro einverstanden. Er meinte, einer weitergehenden Mieterhöhung stehe die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB entgegen, wonach die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent erhöht werden darf. Da die Wohnfläche tatsächlich 11 Prozent geringer sei als im Mietvertrag vereinbart, sei bei der Berechnung der Kappungsgrenze eine entsprechend geminderte Ausgangsmiete anzusetzen. Der Bundesgerichtshof teilte die Auffassung des Mieters allerdings nicht. Der Berechnung der Kappungsgrenze ist die vertraglich vereinbarte und nicht die geminderte Miete zugrunde zu legen.

BGH, Az. VIII ZR 33/18