8 Februar 2019

Mietrückstände: Kündigung trotz Zahlung rechtens

Es bleibt dabei: Zahlt der Mieter einer Wohnung die Miete nicht, kann der Vermieter neben einer außerordentlichen fristlosen Kündigung hilfsweise eine ordentliche Kündigung erklären. Wenn der Mieter dann nach Zugang der Kündigung die bis dahin aufgelaufenen Mietrückstände zahlt, wird durch diese so genannte Schonfristzahlung (nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) zwar die fristlose Kündigung unwirksam. Die ordentliche Kündigung ist hiervon aber nicht betroffen und bleibt trotz der Zahlung bestehen. Dies hat der Bundesgerichtshof in zwei aktuellen Urteilen bekräftigt und damit seine bisherige Rechtsprechung zu dieser Frage bestätigt.

BGH, Az. VIII ZR 231/17 und Az. VIII ZR 261/17

7 Januar 2019

Nachbar-Mietspiegel: Städte müssen vergleichbar sein

Der Vermieter einer Wohnung in Griesheim verlangte vom Mieter, einer Mieterhöhung zuzustimmen. Die Stadt hat 27.000 Einwohner und grenzt westlich an Darmstadt an, das 155.000 Einwohner hat. Ein eigener Mietspiegel für Griesheim existiert nicht. Zur Begründung der Mieterhöhung bezog sich der Vermieter auf den Mietspiegel für Darmstadt. Der Mieter weigerte sich, zuzustimmen. Er meinte, mangels Vergleichbarkeit der beiden Städte komme eine Anwendung des Darmstädter Mietspiegels in Griesheim nicht in Betracht. Der Vermieter klagte auf Zustimmung zur Mieterhöhung – ohne Erfolg. Sein Mieterhöhungsverlangen war formell unwirksam, entschied das Amtsgericht Darmstadt. Der herangezogene Mietspiegel war nicht zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens geeignet. Zwar darf sich ein Vermieter auch auf einen Mietspiegel einer Nachbargemeinde berufen, wenn für die Gemeinde, in der sich die Wohnung befindet, kein eigener Mietspiegel existiert; dies aber nur, wenn die Gemeinden vergleichbar sind. Und das seien die Universitätsstadt Darmstadt und die Kleinstadt Griesheim eben nicht.

AG Darmstadt, Az. 303 C 156/17

6 Dezember 2018

Trotz Untermieter: Vermieter muss Wohnung instandsetzen

Die Pflicht des Vermieters, die Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen und sie in diesem Zustand zu erhalten, besteht unabhängig davon, ob der Mieter die Wohnung tatsächlich nutzt und ihn ein Mangel daher subjektiv beeinträchtigt. Das stellte der Bundesgerichtshof klar. In dem Fall hatte der eigentliche Mieter der Wohnung diese Angehörigen überlassen, die auch die Miete zahlten. Deshalb bestritt die Vermieter den Instandsetzungsanspruch des Mieters. Doch für die Frage des Rechtsschutzbedürfnisses komme es nicht darauf an, ob die Mieter selbst in der Wohnung wohnen oder diese Angehörigen überlassen haben, so die Richter.

BGH, Az. VIII ZR 99/17

9 November 2018

Trotz Betriebskosten-Klausel: Chance vertan

Betriebskosten, die schon seit Abschluss des Mietvertrags anfallen, aber nicht als umlagefähig vereinbart sind, können vom Vermieter nicht nachträglich umgelegt werden – auch nicht unter Berufung auf eine Vertragsklausel, die ihm die Umlage neuer Betriebskosten gestattet. Das entschied das Amtsgericht Gelsenkirchen. Im strittigen Mietvertrag war bei den umlagefähigen Betriebskosten der Betriebskostenkatalog (aus Anlage 3 zu § 27 II. BV) aufgeführt, wobei die Positionen „Hausreinigung“ und „Gartenpflege“ in der Auflistung durchgestrichen waren. Ferner sah der Mietvertrag vor, dass der Vermieter neu eingeführte Betriebskosten umlegen durfte. Später wollte der Vermieter dann doch die Kosten für Gebäude- und Gartenpflege auf den Mieter umlegen. Genau das war aber aufgrund der Streichung laut Gericht nicht mehr möglich. Schließlich seien die zusätzlich umgelegten Betriebskosten auch schon bei Beginn des Mietverhältnisses – und eben nicht neu – angefallen.

AG Gelsenkirchen, Az. 201 C 219/18

22 September 2018

Verlängerung der Frist nur bei detaillierten Angaben

Will ein zur Räumung verurteilter Mieter mangels neuer Wohnung eine Verlängerung der Räumungsfrist erreichen, muss er detailliert darlegen, um welche Wohnungen er sich wann und wie vergeblich bemüht hat. Die Vorlage von vier Online-Anzeigen reicht hierfür bei Weitem nicht aus, so das Landgericht Darmstadt. Auch die pauschale Angabe, mehrere Anrufe und Besichtigungen seien erfolglos geblieben, reicht nicht. Die Mieter hätten etwa darlegen müssen, warum jeweils kein Mietvertrag zustande kam.

LG Darmstadt, Az. 6 S 65/17