5 Januar 2022

Auch bei Aufteilung in Untergemeinschaften: WEG kann nur einen Verwalter haben

Die Teilungserklärung einer WEG sah die Bildung von Untergemeinschaften vor und bestand schließlich aus drei davon. Jede der Untergemeinschaften bestellte einen eigenen Verwalter, der jeweils nur „seine“ Untergemeinschaft verwaltete. Das ging so lange gut, bis das zuständige Grundbuchamt im Wege einer Wohungsveräußerung monierte, dass es keinen dazu zustimmungsberechtigten Verwalter gäbe.

Daraufhin erhob einer der Eigentümer Klage. Er wollte durch das Gericht ermächtigt werden, eine Versammlung einzuberufen, damit dort ein Verwalter bestellt werden kann. Das Amtsgericht Wiesbaden gab ihm Recht. Im Außenverhältnis könne nur die gesamte Gemeinschaft auftreten, so dass es auch nur einen Verwalter geben kann.

Amtsgericht Wiesbaden, Az. 91 C 944/21

16 Dezember 2021

Umzugskostenpauschale zu hoch: Etwa 50 Euro müssen reichen

Es ist nicht unüblich, dass sich Eigentümergemeinschaften auf die Erhebung so genannter Umzugspauschalen einigen. Damit soll die Inanspruchnahme der Gemeinschaftsflächen und die damit verbundene Abnutzung abgegolten werden, zu denen es bei einem Aus- oder Einzug mitunter kommt. Bei der Höhe sollte die WEG jedoch zurückhaltend und angemessen vorgehen – anders als bei einem Fall, der vor dem Landgericht Frankfurt/Main verhandelt wurde. Eine Pauschale von 100 Euro sei zu viel und nicht mehr maßvoll bemessen und entspreche nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Als Richtwert müssten gemäß höchstrichterlicher Rechtsprechung rund 50 Euro gelten.

Landgericht Frankfurt a.M., Az. 2-13 S 69/16

11 November 2021

Vermieterfeindliche Parolen: Fristlose Kündigung rechtens

Immer wieder gibt es Streit zwischen Mietern und Vermietern. Jede Seite hat dabei das Recht, Ihre Meinung zu äußern. Allerdings sollten dabei die Grenzen des Erlaubten beachtet werden. Weit überschritten hatte diese nach Einschätzung des Amtsgerichts Berlin-Neukölln ein besonders mitteilungssamer Mieter. Er hatte die Fassade und den Hausflur mit vermieterfeindlichen Parolen beschmiert und war von einem Sicherheitsdienst dabei erwischt worden. Nach Überzeugung des Gerichts waren die mit dickem schwarzem Stift vorgenommenen Anmerkungen ausreichend für eine fristlose Kündigung durch den Vermieter.

Amtsgericht Berlin-Neukölln, Az. 2 C 42/19

13 Oktober 2021

Architektenvertrag: Krasse Klausel unwirksam

Ein Architekt plante und begleitete den Umbau eines Wohnhauses. Der Architektenvertrag enthielt folgende Klausel: „Der Auftragnehmer ist berechtigt – auch nach Beendigung dieses Vertrags – das Bauwerk oder die bauliche Anlage in Abstimmung mit dem Auftraggeber zu betreten, um fotografische oder sonstige Aufnahmen zu fertigen.“

Einige Jahre nach der Fertigstellung erbat der Architekt vom Bauherrn die Erlaubnis, das Haus zu betreten, um Fotografien anzufertigen. Der Bauherr lehnte dies ab, woraufhin der Architekt Duldungsklage erhob. Diese blieb vor dem Bundesgerichtshof jedoch ohne Erfolg.

Aus der Klausel im Architektenvertrag lasse sich kein Anspruch auf Zutritt herleiten. Denn diese benachteilige den Bauherrn unangemessen und sei daher gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, so der BGH. Ein Architekt könne zwar ein berechtigtes Interesse haben, ein fertiggestelltes Bauwerk zum Fotografieren zu betreten. Doch die verwendete Klausel war viel zu allgemein. So enthielt sie weder zeitliche Einschränkungen noch die Möglichkeit des Bauherren, das Betreten des Hauses gänzlich abzulehnen.

Bundesgerichtshof, Az. I ZR 193/20

8 September 2021

Tiefgaragenstellplätze: Keine Kostenerstattung für die Instandhaltungsrücklage

Eine Eigentümerin hielt das Sondereigentum an mehreren Tiefgaragenstellplätzen. Zugunsten einer benachbarten Eigentümergemeinschaft bestand an den Stellplätzen eine so genannte Grunddienstbarkeit. Auf dieser Grundlage nutzten deren Mitglieder diese Stellplätze. Die Eigentümerin verlangte für die von ihr gezahlte Instandhaltungsrücklage nun von einer Miteigentümerin aus der Nachbargemeinschaft anteilig eine Erstattung. Dabei berief sie sich auf § 1020 Satz 2 BGB. Demnach muss der Berechtigte einer Dienstbarkeit eine Anlage, die er zur Ausübung der Dienstbarkeit auf dem belasteten Grundstück hält, in ordnungsmäßigem Zustand erhalten, soweit das Interesse des Eigentümers es erfordert.

Dieses Ansinnen lehnte der Bundesgerichtshof ab. Schließlich gehöre die Bildung von Rücklagen für zukünftige Erhaltungs- und Instandhaltungsmaßnahmen nicht zu den Pflichten des Dienstbarkeitsberechtigten. Zumal eine Instandhaltungsrücklage für alle möglichen notwendigen Maßnahmen und nicht nur für die Tiefgarage herangezogen werden könne. Ersatz darf also nur für tatsächlich anfallende Instandsetzungskosten verlangt werden.

Bundesgerichtshof, Az.V ZR 146/20