Verpflichtung: Mieter muss Dübellöcher entfernen und Latexfarbe überstreichen

Endet das Mietverhältnis, bevor die im Mietvertrag festgelegten Renovierungsfristen abgelaufen sind, oder ist die vertragliche Schönheitsreparaturklausel unwirksam (etwa weil die Wohnung unrenoviert übergeben wurde), ist der Mieter beim Auszug grundsätzlich nicht zu Malerarbeiten verpflichtet. Aber: Unabhängig davon ist der Mieter zur Beseitigung von Substanzverletzungen der Mietsache verpflichtet. Beispielsweise müssen Einbauten und Umbauten vom Mieter entfernt und der ursprüngliche Zustand wieder hergestellt werden.

Auch Dübellöcher stellen einen solchen Substanzeingriff dar. Allerdings ist hier oft strittig, ob und unter welchen Voraussetzungen der Mieter zur Beseitigung der Löcher verpflichtet ist. Immer, sagt das Landgericht Wuppertal. Ein Wohnungsmieter muss nach Ende des Mietverhältnisses alle Dübellöcher entfernen – und zwar unabhängig davon, in welcher Anzahl sie vorhanden sind. Auch mit Latexfarben bemalte Wände müssen überstrichen werden, entschieden die Richter. Wegen der – trotz Fristsetzung – nicht erfolgten Beseitigung machten sich die ehemaligen Mieter letztlich schadensersatzpflichtig.

Landgericht Wuppertal, Az. 9 S 18/20

Betriebskosten: Abrechnung war trotz fehlender Erläuterung nicht unwirksam

In einer Betriebskostenabrechnung nach Fläche muss der Vermieter den Abrechnungsmaßstab in der Regel auch dann nicht näher erläutern, wenn die einzelnen Positionen anhand unterschiedlicher Gesamtflächen verteilt werden. Das stellte der Bundesgerichtshof klar.

In dem Fall verlangte die Vermieterin einer Wohnung von den Mietern die Nachzahlung von Betriebskosten. Die Wohnung liegt in einer größeren Anlage, die aus mehreren Gebäuden mit Wohn- und Gewerbeeinheiten besteht. In den umstrittenen Abrechnungen wurden die Betriebskosten nach Fläche umgelegt sowie Wohn- und Gewerbeflächen getrennt abgerechnet.

Eine Erläuterung, wie genau sich die jeweiligen Gesamtflächen zusammensetzen, enthielten die Abrechnungen nicht. Amts- und Landgericht hielten sie daher für formell unwirksam. Der BGH war aber der Auffassung, dass eine Betriebskostenabrechnung den formellen Anforderungen genügt, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs (Umlageschlüssel) sei nur geboten, wenn dies zum Verständnis erforderlich ist.

BGH, Az. VIII ZR 244/18

Mieter haftet für Fehlverhalten seiner Besucher

Eine Vermieterin hatte einer Mieterin die Wohnung wegen Störung des Hausfriedens gekündigt. Hintergrund war ein jahrelanger Nachbarschaftsstreit mit anderen Hausbewohnern, einhergehend mit Beleidigungen und Bedrohungen von Mitmietern. Die Besonderheit lag aber darin, dass diese Bedrohungen und Beleidigungen vom Lebensgefährten der Mieterin ausgingen, der tatsächlich nicht Partei des Mietvertrages war. Das Landgericht München bestätigte, wie schon in 1. Instanz das Amtsgericht, die Kündigung mit der Begründung, dass die Beleidigung durch den Freund der Mieterin ihr zuzurechnen sei. Dies hat nunmehr auch der Bundesgerichtshof so gesehen und klargestellt, dass der Mieter auch für entsprechendes Verhalten von Besuchern einzustehen hat, wenn diese sich mit Willen des Mieters in dessen Wohnung aufhalten. Es handele sich bei den Besuchern insoweit um „Erfüllungsgehilfen“ des Mieters.

Kündigung einer Messi-Wohnung

Gelegentlich kommt es vor, dass ein Mieter seine Wohnung mit Kleidungsstücken, Plastiktüten und sonstigen Gegenständen derart vollstellt, dass nur noch wenige Zentimeter breite Durchgänge verbleiben. Obwohl es grundsätzlich Sache des Mieters ist, wie er seine eigene Wohnung nutzt, kann, je nach Einzelfall, eine Kündigung gerechtfertigt sein.

Natürlich kann nicht jedes Sammeln von Gegenständen in der Wohnung eine Kündigung rechtfertigen, solange dies im Rahmen eines ansonsten normalen Wohnverhaltens erfolgt. Das Landgericht Karlsruhe hat eine fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses bestätigt, wenn entweder konkrete Schäden in der Wohnung entstanden sind oder aber der Zustand der Wohnung nichts mehr mit Wohnnutzung zu tun hat sondern das Ansammeln von Gegenständen oder gar Müll ein solches Ausmaß angenommen hat, das eine Wohnnutzung praktisch nicht mehr möglich ist (Messi-Wohnung). Das Amtsgericht Hamburg hat sogar nach vergeblicher Abmahnung einer fristlosen Kündigung stattgegeben, wegen des vorhandenen Ungezieferbefalls und dem aus der Ansammlung von Müll resultierenden erheblichen Gestanks.

Kündigung wegen Schmuddelfilmen: Gericht toleranter als der Vermieter

Ein Mieterpaar nutzte seine Wohnung zum Dreh von Schmuddelfilmchen fürs Internet. Es gab auch anstößige Filmszenen auf dem Balkon sowie im Treppenhaus. Der Vermieter kündigte ihnen daraufhin. Dabei stützte er sich darauf, dass die Wohnung nicht nur zu Wohnzwecken genutzt werde. Durch den Erbbauvertrag mit der katholischen Kirche sah er sich zudem in der Pflicht, Verstöße gegen die katholische Sittenlehre zu unterbinden – zumal das Paar, anders als bei der Vermietung angegeben, (noch) gar nicht verheiratet war.

Das Amtsgericht Lüdinghausen hielt die Kündigung allerdings für unwirksam. Die unrichtigen Angaben zum Familienstand waren zwar eine arglistige Täuschung. Allerdings war zuvor schon die Frage nach dem Familienstand unzulässig.

Eine geschäftliche Aktivität des Mieters in der Wohnung sei erlaubt – insofern sie nicht nach außen in Erscheinung tritt. Deshalb sei der Dreh im Treppenhaus auch nicht ok gewesen. Für eine Kündigung ohne Abmahnung reiche er aber nicht aus. Das katholische Sittensystem war für das Gericht irrelevant, da dieses nicht Gegenstand des Mietvertrags war.

Amtsgericht Lüdinghausen, Az. 4 C 76/18