5 September 2022

Verkleinerter Fahrradkeller: Mietminderung war angemessen

Die Vermieterin und der ehemalige Mieter einer Wohnung in einem 20-Parteien-Haus stritten über eine Mietminderung. Zu Beginn des Mietverhältnisses befand sich im Haus ein etwa 50 Quadratmeter großer Fahrradkeller. Im Mietvertrag selbst war dieser nicht aufgeführt, der Vertrag verwies allerdings auf das Übergabeprotokoll, welches Vertragsbestandteil sein sollte. Laut Übergabeprotokoll hatte der Mieter einen Schlüssel zum Fahrradkeller erhalten. Im Zuge von Modernisierungsarbeiten, bei denen unter anderem eine Zentralheizung installiert wurde, wurde der Fahrradkeller auf sieben Quadratmeter verkleinert. Daher minderte der Mieter die Miete. Bereits Amts- und Landgericht hielten eine Mietminderung von 4,8 Prozent für angemessen. Der BGH teilte die Auffassung der Vorinstanzen und gab dem Mieter Recht. Die Mitnutzung des Fahrradkellers in der ursprünglichen Größe sei durch die Bezugnahme auf das Übergabeprotokoll Inhalt des Mietvertrags und dem Mieter nicht nur frei widerruflich eingeräumt worden. Die Verkleinerung des Fahrradkellers begründe einen Mangel der Mietsache, der zu einer Minderung berechtigt.

Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 51/20

5 August 2022

Gemeinschaftliche Tiefgarage: Mieter darf sein Elektrofahrzeug abstellen

In einer Eigentümerversammlung fassten die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft den Beschluss, das Abstellen von Elektroautos in der gemeinschaftlichen Tiefgarage bis auf Weiteres zu untersagen. Anlass war, dass der Mieter einer Wohnung einen Stellplatz in der Tiefgarage nutzte, um dort ein Hybrid-Fahrzeug abzustellen. Die Eigentümer befürchteten, dass von den Lithium-Ionen-Akkus in Elektrofahrzeugen eine erhöhte Brandgefahr ausgehe. Die Eigentümerin der Mietwohnung focht diesen Beschluss an. Sie meinte, es fehle bereits an der Beschlusskompetenz. Zudem greife der Beschluss in ihr Sondernutzungsrecht am Stellplatz ein und verstoße gegen das Ziel des Gesetzgebers, Elektromobilität zu fördern. Das Amtsgericht Wiesbaden gab ihr Recht – allerdings nicht wegen mangelnder Beschlusskompetenz. Vielmehr widerspreche der Beschluss den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Schließlich haben Eigentümer seit der WEG-Reform ausdrücklich den Anspruch, auf eigene Kosten eine Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug einzubauen.

Amtsgericht Wiesbaden, Az. 92 C 2541/21

7 Juli 2022

Eigentümerversammlung: Beschlüsse wirksam – trotz Einberufung durch einen Nichtberechtigten

Nach der Errichtung einer Wohnungseigentumsanlage berief der vom Bauträger bestellte Verwalter eine Eigentümerversammlung ein. Die Verwalterbestellung erwies sich allerdings wegen eines Verstoßes gegen gesetzliche Vorschriften als unwirksam. An der Eigentümerversammlung nahmen sämtliche Mitglieder der Gemeinschaft teil. Unter anderem beschlossen sie den Wirtschaftsplan sowie eine Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Eine Wohnungseigentümerin erhob wegen der Einberufung durch einen Nichtberechtigten gegen diese Beschlüsse Anfechtungsklage. Der Bundesgerichtshof wies diese letztlich ab. Schließlich waren alle Eigentümer bei der Versammlung anwesend.

Bundesgerichtshof, Az. V ZR 77/21

6 Juni 2022

Geplatzer Immobilienkauf: BGH nimmt Verkäufer in die Pflicht

Kann sich der Käufer einer Immobilie aufgrund einer Pflichtverletzung des Verkäufers von dem Kaufvertrag lösen, stellen die von ihm an einen Makler gezahlte Provision und die von ihm entrichtete Grunderwerbsteuer ersatzfähige Schadensersatzpositionen dar – die Erstattungsansprüche gegen den Makler und den Fiskus sind entsprechend § 255 BGB an den Verkäufer abzutreten. Das stellte der Bundesgerichtshof klar. Der Anspruch auf Zahlung der Maklerprovision entfällt, wenn der Käufer den vom Makler nachgewiesenen oder vermittelten Kaufvertrag erfolgreich wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB angefochten hat. Die Zahlung der Maklerprovision stellt in diesen Fällen eine Leistung ohne Rechtsgrund dar und kann von dem Käufer nach Bereicherungsrecht zurückgefordert werden, so der BGH. Der Geschädigte müsse sich nicht darauf verweisen lassen, dass er einen Anspruch gegen einen Dritten (hier: die Maklerin) hat, der zum Ausgleich seiner Vermögensbeeinträchtigung führen könnte; es stehe ihm in dieser Situation frei, wen er in Anspruch nimmt.

Bundesgerichtshof, Az. V ZR 272/19

2 Mai 2022

Streit um Nebenkosten: kein Rückzahlungsanspruch, aber ein Leistungsverweigerungsrecht

Ein Mieter forderte von seiner Vermieterin Betriebskostennachzahlungen zurück. Nach Vorlage der Abrechnung hatte er zunächst die sich hieraus ergebende Nachzahlung geleistet. Hierbei behielt er sich aber eine Rückforderung vor, weil es Unstimmigkeiten über die berechtigte Höhe der Hauswartkosten gab. Diese Kosten forderte er schließlich zurück. Zur Begründung führte er an, dass die Vermieterin ihm keine hinreichende Einsicht in die den Hauswartkosten zugrundeliegenden Abrechnungsunterlagen gewährt habe.

Seine Klage darauf hatte aber keinen Erfolg. Selbst wenn dem Mieter keine hinreichende Einsicht gewährt gewesen sein sollte, stehe ihm kein Rückzahlungsanspruch zu, entschied der Bundesgerichtshof. Stattdessen stehe ihm ein Leistungsverweigerungsrecht bezüglich der laufenden Vorauszahlungen zu. Durch diesen Einbehalt können sich Mieter schadlos halten und Druck auf die Vermieter ausüben. Zudem können sie ihren Anspruch auf Belegeinsicht einklagen. Diese Möglichkeit bestehe auch – wie im vorliegenden Fall – für einen Streit rund um öffentlich geförderten Wohnraum.

Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 150/20