Geplatzer Immobilienkauf: BGH nimmt Verkäufer in die Pflicht

Kann sich der Käufer einer Immobilie aufgrund einer Pflichtverletzung des Verkäufers von dem Kaufvertrag lösen, stellen die von ihm an einen Makler gezahlte Provision und die von ihm entrichtete Grunderwerbsteuer ersatzfähige Schadensersatzpositionen dar – die Erstattungsansprüche gegen den Makler und den Fiskus sind entsprechend § 255 BGB an den Verkäufer abzutreten. Das stellte der Bundesgerichtshof klar. Der Anspruch auf Zahlung der Maklerprovision entfällt, wenn der Käufer den vom Makler nachgewiesenen oder vermittelten Kaufvertrag erfolgreich wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB angefochten hat. Die Zahlung der Maklerprovision stellt in diesen Fällen eine Leistung ohne Rechtsgrund dar und kann von dem Käufer nach Bereicherungsrecht zurückgefordert werden, so der BGH. Der Geschädigte müsse sich nicht darauf verweisen lassen, dass er einen Anspruch gegen einen Dritten (hier: die Maklerin) hat, der zum Ausgleich seiner Vermögensbeeinträchtigung führen könnte; es stehe ihm in dieser Situation frei, wen er in Anspruch nimmt.

Bundesgerichtshof, Az. V ZR 272/19

Konkurrenzschutz ist dem Baurecht fremd: Nachbarn scheiterten mit Klage gegen neue Gaststätte

Nach § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO sind in einem so genannten Allgemeinen Wohngebiet auch Schank- und Speisewirtschaften zugelassen, die der Versorgung des Gebiets dienen. Nachbarn wollten nun jedoch einen geplanten gastronomischen Betrieb verhindern, in dem sie auf die Existenz anderer Wirtschaften verwiesen. Somit – so ihre Argumentation – sei die Gegend bereits ausreichend versorgt und benötige eine weiteren derartigen Betrieb nicht.

Dieser Argumentation folgte das Oberverwaltungsgericht Lüneburg nicht und bezeichnete es als unerheblich, wie gut die Versorgung an Lokalen bereits sei. Das öffentliche Baurecht ziele nicht darauf ab, Bestandsbetriebe zu bevorzugen und die Ansiedlung neuer Betriebe zu verhindern. Ein faktischer Konkurrenzschutz für bestehende Gaststätten zu Lasten von Neuansiedlungen sei dem Baurecht fremd.

Oberverwaltungsgericht Lüneburg, Az. 1 LA 85/21

Architektenvertrag: Krasse Klausel unwirksam

Ein Architekt plante und begleitete den Umbau eines Wohnhauses. Der Architektenvertrag enthielt folgende Klausel: „Der Auftragnehmer ist berechtigt – auch nach Beendigung dieses Vertrags – das Bauwerk oder die bauliche Anlage in Abstimmung mit dem Auftraggeber zu betreten, um fotografische oder sonstige Aufnahmen zu fertigen.“

Einige Jahre nach der Fertigstellung erbat der Architekt vom Bauherrn die Erlaubnis, das Haus zu betreten, um Fotografien anzufertigen. Der Bauherr lehnte dies ab, woraufhin der Architekt Duldungsklage erhob. Diese blieb vor dem Bundesgerichtshof jedoch ohne Erfolg.

Aus der Klausel im Architektenvertrag lasse sich kein Anspruch auf Zutritt herleiten. Denn diese benachteilige den Bauherrn unangemessen und sei daher gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, so der BGH. Ein Architekt könne zwar ein berechtigtes Interesse haben, ein fertiggestelltes Bauwerk zum Fotografieren zu betreten. Doch die verwendete Klausel war viel zu allgemein. So enthielt sie weder zeitliche Einschränkungen noch die Möglichkeit des Bauherren, das Betreten des Hauses gänzlich abzulehnen.

Bundesgerichtshof, Az. I ZR 193/20 

Nach der Trennung: Streit um die Mietkosten

Trennt sich ein Paar, dann kommt es durchaus vor, dass einer der Partner Hals über Kopf aus der gemeinsamen Wohnung auszieht. Aber wer muss dann bis zur Kündigung die Mietkosten bezahlen? Mit dieser Frage musste sich das Oberlandesgericht Köln beschäftigen und machte dazu folgende Rechnung auf: Der Ehemann, der in der Wohnung verblieb (und dort 800 Euro Miete zahlen musste), hätte als Single durchaus auch in einer Wohnung für 600 Euro leben können. Das ergibt Mehrkosten von 200 Euro pro Monat, an denen sich seine Ex-Partnerin zur Hälfte (also mit 100 Euro) beteiligen musste.

Oberlandesgericht Köln, Az. 10 UF 16/18

Wohngrundstück ohne Anfahrt: Kein Notwegrecht gegen Nachbarn

Die ordnungsmäßige Nutzung eines Wohngrundstücks setzt dessen Erreichbarkeit mit einem Kraftfahrzeug nicht immer voraus. Das gilt zumindest dann, wenn das Grundstück in einem Gebiet liegt, in dem der Kraftfahrzeugverkehr schon nach der planerischen Konzeption ferngehalten werden soll. Auch ein Notwegrecht kann dann nicht verlangt werden, stellte der Bundesgerichtshof klar. In dem Fall nutzten die Eigentümer eines Grundstücks jahrelang einen Weg, der auf einem Nachbargrundstück verläuft, als Zufahrt. Nach dem Verkauf des Nachbargrundstücks sperrte der neue Eigentümer den Weg. Die Klage auf ein Wegerecht gegen Zahlung einer Notwegrente blieb ohne Erfolg.

Bundesgerichtshof (BGH), Az. V ZR 268/19