8 Juni 2018

Hausverkauf: Auch Angaben im Exposé zählen

Im Exposé des Maklers war ein Objekt u.a. wie folgt beschrieben: „Es stammt aus den 50er Jahren und wurde 2005 – 2007 komplett saniert. D.h., Fenster, Türen, Bad und Gäste-WC, Leitungen und Böden wurden erneuert, das Dachgeschoss wurde ausgebaut, das Dach wurde – wie die Hohlschicht des Hauses – gedämmt. Das Gebäude ist technisch und optisch auf dem neuesten Stand. (…) Zudem ist das Haus unterkellert (trocken).“ Nach dem Kauf bemängelte die Erwerberin, dass Wände im (kurz vorm Verkauf frisch gestrichenen) Keller feucht seien. Sie leitete zunächst ein selbstständiges Beweisverfahren ein. Der vom Gericht bestellte Sachverständige stellte fest, dass sich der Keller in einem Zustand befinde, der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes in den 1950er Jahren typisch gewesen sei. Feuchte Wände und Fußböden seien in Kellerräumen dieses Alters regelmäßig anzutreffen. Die Klage auf Rückabwicklung des Kaufvertrags vorm Bundesgerichtshof hatte Erfolg. Die Richter stellten klar: Zu den Eigenschaften, die der Käufer eines Grundstücks nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf, zählen auch Angaben in einem Exposé.

BGH, Az. V ZR 256/16

9 Mai 2018

WEG-Tiefgarage: Stellplatz nicht für Zweiräder

Die Eigentümer einer Wohnung zogen die Fortbewegung auf zwei Rädern dem Autofahren vor und wollten ihren Stellplatz in der Tiefgarage nicht zum Abstellen eines Pkw nutzen, sondern darauf einen Metallbügel errichten, um dort ihre Elektrofahrräder anzuschließen. Per Mehrheitsbeschluss genehmigte die Eigentümerversammlung dies. Einem Eigentümer passte das jedoch überhaupt nicht, weshalb er sogar bis vor Gericht zog. Er bekam Recht: „Die Fahrräder haben auf den Stellplätzen nichts zu suchen“, urteilte das Landgericht Hamburg und erklärte den Genehmigungsbeschluss für unwirksam. Der Begriff „Tiefgaragenstellplatz“ sei nach dem Wortlaut und nächstliegenden Sinn dahingehend zu verstehen, dass diese Flächen als Abstellplatz für Kraftfahrzeuge dienen sollen. Außerdem müsse für das Einbetonieren eines Bügels in den Garagenboden in Gemeinschaftseigentum eingegriffen werden. Ein solcher, für die anderen Eigentümer nachteiliger Gebrauch könne ohnehin nicht per Mehrheitsbeschluss erlaubt werden.

LG Hamburg, Az. 318 S 167/14

23 März 2018

Vermieterpfandrecht umfasst auch das Kfz

Das Vermieterpfandrecht umfasst auch Fahrzeuge des Mieters, die auf dem gemieteten Grundstück regelmäßig abgestellt werden. Es erlischt, wenn das Fahrzeug für eine Fahrt auch nur vorübergehend vom Mietgrundstück entfernt wird, und entsteht neu, wenn das Fahrzeug später wieder auf dem Grundstück abgestellt wird. Das stellte nun der Bundesgerichtshof klar. In dem Fall stritten die Vermieterin eines Gewerbegrundstücks und der Insolvenzverwalter der Mieterin über das Vermieterpfandrecht an Fahrzeugen der Mieterin. Die Vermieterin meinte, auch bezüglich des Erlöses für die Fahrzeuge ihr Vermieterpfandrecht geltend machen zu können – zu Recht, so der BGH. Bei Sachen, die nur vorübergehend in der Absicht alsbaldiger Wiederentfernung eingestellt werden, ist zu unterscheiden, ob der vorübergehende Verbleib der bestimmungsgemäßen Nutzung der Mietsache entspricht. Ein Kraftfahrzeug, das auf dem vermieteten Grundstück geparkt wird, ist dementsprechend eingebracht. Denn seine regelmäßige vorübergehende Einstellung gehört zum bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache.

BGH, Az. XII ZR 95/16

8 März 2018

WEG: Musikverbot ging zu weit

In der Hausordnung einer WEG waren allgemeine Ruhezeiten von 13 bis 15 Uhr sowie von 20 bis 7 Uhr festgeschrieben. Per Mehrheitsbeschluss ergänzten die Wohnungseigentümer die Hausordnung und beschränkten Musizieren und Klavierspielen nur auf bestimmte Zeiten an Werktagen und eine Höchstdauer von zwei Stunden. Gegen diesen Beschluss wandten sich mehrere Eigentümer, darunter eine Pianistin und Klavierlehrerin – mit Erfolg. Eine Regelung in der Hausordnung, die nur das Musizieren, aber nicht andere mit Geräuschen verbundene Tätigkeiten zeitlich einschränkt, ist unzulässig, so das Landgericht Frankfurt.

LG Frankfurt/Main, Az. 2-13 S 131/16

21 Februar 2018

Gewerberaum: Reparaturklausel braucht keine Obergrenze

Anders als in einem Mietvertrag über Wohnraum, ist die so genannte Kleinreparaturklausel in einem gewerblichen Pachtvertrag auch dann wirksam, wenn sie keine Wertobergrenze für die einzelne Reparatur enthält. Dieser Auffassung ist das Landgericht Darmstadt. In dem entschiedenen Fall verlangte die Verpächterin einer Gaststätte von der Pächterin die Zahlung von Kosten für Reparaturen an der Heizungsanlage. Die Pächterin hielt die Kleinreparaturklausel im Pachtvertrag für unwirksam, weil sie keine ausdrückliche Kostenobergrenze für die einzelne Reparatur enthält. Letztlich muss diese Frage nun aber noch der Bundesgerichtshof entscheiden.

LG Darmstadt, Az. 6 S 373/16