6 Mai 2019

Gemeinsame Vermietung: Kündigung des Gatten nötig

Ein Ehepaar, das Eigentümer eines Zweifamilienhauses war, hatte eine der beiden Wohnungen vermietet. Später übertrug der Ehemann seinen Miteigentumsanteil an seine Ehefrau, die dadurch Alleineigentümerin des Anwesens wurde. Die Ehefrau kündigte später das Mietverhältnis unter Berufung auf § 573a Abs. 1 BGB (Erleichterte Kündigung im Zweifamilienhaus) und klagte auf Räumung. Nachdem die Mieterin ausgezogen war, stritten die Parteien noch darüber, wer die Kosten des Rechtsstreits tragen musste. Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Ehefrau als Vermieterin die Kosten tragen muss. Denn sie wäre im Prozess voraussichtlich unterlegen gewesen. Die durch sie allein ausgesprochene Kündigung hat das Mietverhältnis nämlich nicht wirksam beendet. Die Kündigung hätte auch durch den Ehemann erklärt werden müssen. An dessen Stellung als (Mit-)Vermieter hat sich nichts dadurch geändert, dass er seinen Miteigentumsanteil übertragen hat. Und § 566 BGB, nach dem bei einer Veräußerung von vermietetem Wohnraum an einen Dritten der Erwerber anstelle des Veräußerers in das Mietverhältnis eintritt, ist in Fällen wie dem vorliegenden nicht anwendbar.

BGH, Az. VIII ZB 26/17

8 April 2019

Türspion: Rückbau erst nach Mietende nötig

Der Mieter einer Wohnung ließ in die Wohnungstür einen Türspion einbauen. Die Vermieterin war hiermit nicht einverstanden und verlangte eine sofortige fachgerechte Entfernung des Türspions. Das Amtsgericht Meißen hielt den Einbau aber nur für einen geringfügiger Eingriff in die Bausubstanz. Auch halte er sich in den Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache. Solange das Mietverhältnis besteht, muss die Vermieterin den vom Mieter geschaffenen Zustand daher dulden. Nach dem Ende des Mietverhältnisses muss der Mieter aber den ursprünglichen Zustand wiederherstellen. Gegebenenfalls muss er das Türblatt auf seine Kosten austauschen lassen.

AG Meißen, Az. 112 C 353/17

22 März 2019

WEG: Klage trotz alter Liste zulässig

Ein Wohnungseigentümer erhob gegen mehrere Beschlüsse aus einer Eigentümerversammlung Anfechtungsklage. Eine Eigentümerliste war der Klageschrift nicht beigefügt. Auf Anforderung des Gerichts legte die Verwalterin eine Eigentümerliste vor, die einen späteren Stand als die Klagezustellung aufwies. Im Termin vor der Berufungskammer erklärte die Verwalterin, sie gehe davon aus, dass die Liste nicht den Eigentümerbestand zum Zeitpunkt der Klagezustellung wiedergebe, weil sich bis zur Einreichung der Liste noch Wechsel im Eigentümerbestand ergeben hätten. Das Landgericht wies die Klage daraufhin als unzulässig ab, da die Beklagten nicht alle namentlich korrekt bezeichnet wurden. Der Bundesgerichtshof hob das Urteil aber wieder auf und verwies den Rechtsstreit ans Landgericht zurück. Bei einer Klage gegen die übrigen Wohnungseigentümer genüge es, wenn der Kläger zunächst nur das gemeinschaftliche Grundstück bezeichne. Die beklagten Wohnungseigentümer seien dann bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung unter Angabe einer ladungsfähigen Anschrift namentlich zu bezeichnen. Bei Zweifeln müsse die Verwalterin die Liste nachbessern.

BGH, Az. V ZR 266/16

7 März 2019

Mieterhöhung: Mieter-Küche zählte nicht

Bei der Übergabe einer Mietwohnung im Jahr 2004 war diese mit einer gebrauchten Einbauküche ausgestattet. Mit Zustimmung der Vermieter bauten die Mieterin und ihr inzwischen verstorbener Ehemann die vorhandene Küche aus und eine neue, auf eigene Kosten angeschaffte Einbauküche ein. Im Oktober 2015 baten die Vermieter die Mieterin unter Bezugnahme auf den Mietspiegel um Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Bei der Berechnung der Mieterhöhung gingen sie davon aus, dass die Wohnung über eine moderne Küchenausstattung verfüge, die mitvermietet und deshalb bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen sei. Der Bundesgerichtshof entschied dagegen, dass eine vom Mieter auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich und auf Dauer unberücksichtigt bleiben muss. Schließlich sei sie nicht Teil der dem Mieter vom Vermieter zur Verfügung gestellten Einrichtung. Anders wäre das nur zu beurteilen, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten einer von diesem angeschafften Einrichtung erstattet, was hier allerdings nicht der Fall war.

BGH, Az. VIII ZR 52/18

8 Februar 2019

Mietrückstände: Kündigung trotz Zahlung rechtens

Es bleibt dabei: Zahlt der Mieter einer Wohnung die Miete nicht, kann der Vermieter neben einer außerordentlichen fristlosen Kündigung hilfsweise eine ordentliche Kündigung erklären. Wenn der Mieter dann nach Zugang der Kündigung die bis dahin aufgelaufenen Mietrückstände zahlt, wird durch diese so genannte Schonfristzahlung (nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) zwar die fristlose Kündigung unwirksam. Die ordentliche Kündigung ist hiervon aber nicht betroffen und bleibt trotz der Zahlung bestehen. Dies hat der Bundesgerichtshof in zwei aktuellen Urteilen bekräftigt und damit seine bisherige Rechtsprechung zu dieser Frage bestätigt.

BGH, Az. VIII ZR 231/17 und Az. VIII ZR 261/17