9 Juni 2021

Abberufung eines Verwalters: Beschwer bemisst sich nicht am Gesamthonorar

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit 127 Einheiten beantragten die Eigentümer einer Wohnung, die bis Ende 2020 bestellte Verwalterin mit sofortiger Wirkung abzuberufen und an deren Stelle bis Mitte 2020 eine namentlich benannte andere Verwalterin zu bestellen und einen Verwaltervertrag abzuschließen. Dieser Antrag wurde im Mai 2018 mit Stimmenmehrheit abgelehnt.

Die Antragsteller erhoben daraufhin Klage auf Ersetzung der abgelehnten Beschlüsse. Die Klage blieb vor Amts- und Landgericht erfolglos. Eine Revision gegen das Urteil ließ das Landgericht nicht zu. Daraufhin legten die Kläger Nichtzulassungsbeschwerde zum Bundesgerichtshof ein.

Bei einem Streit über die Abberufung des Verwalters ist die Rechtsmittelbeschwer nicht nach dem Gesamthonorar, sondern nach dem Anteil des betroffenen Eigentümers am restlichen Verwalterhonorar zu bemessen, beschied der Bundesgerichtshof. Da die Beschwer in Anbetracht dessen einen Wert von 20.000 Euro nicht übersteigt, sei die Nichtzulassungsbeschwerde unzulässig.

Bundesgerichtshof, Az. V ZR 136/20

31 Oktober 2020

Eigentümerversammlung in Corona-Zeiten

Aufgrund einer aktuellen Stellungnahme der Staatskanzlei und einer Klarstellung in der Auslegungshilfe zur 12. Corona-Bekämpfungsverordnung des Landes Rheinland-Pfalz dürfen Eigentümerversammlungen derzeit – vorerst im November 2020 – nicht stattfinden.

Bis dato und sicher auch in Zukunft fand / findet man häufiger Einladungen zu Wohnungseigentümerversammlungen, die ebenfalls unter Hinweis auf die geltenden Corona-Regeln darauf hinweisen, dass der angemietete Raum nicht ausreichend groß ist, falls alle Eigentümer zur Versammlung kommen, so hieß es dort zum Beispiel:

„Aufgrund der Größe der Sitzungsräume muss die Anzahl der anwesenden Eigentümer bei dieser Versammlung beschränkt werden. Erteilen Sie deshalb möglichst… eine Vollmacht. Sollte die Anzahl von … überschritten werden, kann die Versammlung nicht stattfinden.“

Das Amtsgericht Kassel hat in einer vorläufigen Entscheidung die Beschlussfassung in der Versammlung für nicht rechtmäßig angesehen, da dem Grunde nach ein genügend großer Raum angemietet werden könne. Die Einladung führe zu einer unberechtigten psychischen Beeinflussung des Wohnungseigentümers, der möglicherweise von seiner berechtigten Teilnahme abgehalten werde. Hier ist also – auch in Zukunft – für den einladenden Verwalter Vorsicht geboten, will er nicht die Anfechtbarkeit gefasster, möglicherweise wesentlicher, Beschlüsse riskieren. Der Verwalter muss sich also um einen ausreichend großen Raum kümmern, ansonsten läuft er außerdem Gefahr, nicht nur die Kosten der Versammlung tragen zu müssen, sondern auch Gerichts- und Anwaltskosten eines Anfechtungsprozesses, sowie darüber hinaus gehende Schäden, die dadurch entstehen, dass notwendige Beschlüsse nicht rechtzeitig und wirksam gefasst werden.

9 August 2019

WEG: Reduzierung für Geisterwohnungen

Ein Bauträger teilte bereits im Jahr 1994 ein Grundstück in Wohnungs- und Teileigentum auf. Nach der Teilungserklärung sollten in vier Bauabschnitten auf dem Grundstück vier Häuser gebaut werden. Der Bauträger errichtete jedoch nur zwei der vier geplanten Häuser mit 120 Wohnungen. Eigentümer der weiteren 120 Wohnungs- und Teileigentumseinheiten in den beiden nicht errichteten Häusern war nach wie vor der Bauträger. Nach der Teilungserklärung richten sich die Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten sowie das Stimmrecht nach der Wohnfläche. Auf die nicht errichteten Wohnungen entfiel ein Flächenanteil von 48 Prozent, sodass dem Bauträger ein entsprechender Stimmkraftanteil zusteht. Auf Antrag einiger Eigentümer ordnete das Amtsgericht an, dass sich die Stimmkraft für die noch nicht errichteten Wohnungen nicht nach Wohnfläche, sondern nach dem betreffenden Miteigentumsanteil richtet. Dies hat im Ergebnis zur Folge, dass sich der Stimmkraftanteil des Bauträgers vorläufig auf 36 Prozent reduzierte. Der BGH bestätigte letztlich die Reduzierung des Stimmkraftanteils für die nicht errichteten „Geisterwohnungen“.

BGH, Az. V ZR 72/18

22 März 2019

WEG: Klage trotz alter Liste zulässig

Ein Wohnungseigentümer erhob gegen mehrere Beschlüsse aus einer Eigentümerversammlung Anfechtungsklage. Eine Eigentümerliste war der Klageschrift nicht beigefügt. Auf Anforderung des Gerichts legte die Verwalterin eine Eigentümerliste vor, die einen späteren Stand als die Klagezustellung aufwies. Im Termin vor der Berufungskammer erklärte die Verwalterin, sie gehe davon aus, dass die Liste nicht den Eigentümerbestand zum Zeitpunkt der Klagezustellung wiedergebe, weil sich bis zur Einreichung der Liste noch Wechsel im Eigentümerbestand ergeben hätten. Das Landgericht wies die Klage daraufhin als unzulässig ab, da die Beklagten nicht alle namentlich korrekt bezeichnet wurden. Der Bundesgerichtshof hob das Urteil aber wieder auf und verwies den Rechtsstreit ans Landgericht zurück. Bei einer Klage gegen die übrigen Wohnungseigentümer genüge es, wenn der Kläger zunächst nur das gemeinschaftliche Grundstück bezeichne. Die beklagten Wohnungseigentümer seien dann bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung unter Angabe einer ladungsfähigen Anschrift namentlich zu bezeichnen. Bei Zweifeln müsse die Verwalterin die Liste nachbessern.

BGH, Az. V ZR 266/16

8 Oktober 2018

Verwalter muss WEG-Konto einrichten

Wohnungseigentümer müssen Zahlungen an die WEG nur auf ein Konto leisten, das unmittelbar der Gemeinschaft zusteht. Verlangt der Verwalter Zahlung auf ein offenes Treuhandkonto mit ihm als Kontoinhaber, können die Eigentümer die Zahlung jedenfalls dann zurückhalten, wenn dadurch die Liquidität der WEG nicht gefährdet wird, so das Landgericht Saarbrücken. Denn der Verwalter muss eingenommene Gelder von seinem Vermögen getrennt halten und ist daher verpflichtet, ein Konto auf den Namen der WEG einzurichten. Der Anspruch auf Hausgeldzahlung sei solange nicht fällig, bis ein Eigenkonto der Gemeinschaft eingerichtet ist.

LG Saarbrücken, Az. 5 S 44/17