2 Juli 2024

Sanierungsbedürftige Parkpaletten: Sondereigentum nie wirksam begründet

In einer Teilungserklärung aus dem Jahr 1996 waren 18 Tiefgaragenstellplätze auf horizontal verschiebbaren Parkpaletten dem Sondereigentum zugeordnet. Auch im Grundbuch waren sie jeweils als Sondereigentum gebucht. Die Wohnungseigentümer meinten nun, die zwischenzeitlich sanierungsbedürftigen Palettenstellplätze seien abweichend von der Teilungserklärung niemals sondereigentumsfähig gewesen. Daher seien die Miteigentumsanteile, die mit dem Sondereigentum an den Palettenstellplätzen verbunden sein sollen, tatsächlich nur „isolierte Miteigentumsanteile“. Das Grundbuchamt lehnte aber die dahingehend begehrte Änderung ab. Es war der Meinung, dass entgegen der Auffassung der Eigentümer von Anfang an wirksam Sondereigentum begründet worden sei. Zu Unrecht, so der Bundesgerichtshof. An den Stellplätzen sei kein Sondereigentum begründet worden. Erst seit der WEG-Reform 2020 gelten Garagenstellplätze als sonderrechtsfähige abgeschlossene Räume, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind. Nur dann sind sie auch sondereigentumsfähig.

Bundesgerichtshof, Az. V ZB 46/23

19 März 2024

WEG-Verwaltung bediente sich vom Konto: Tatbestand der Untreue erfüllt

Aus verschiedenen Gründen stritt sich eine Eigentümergemeinschaft mit der Verwalterin. Schließlich wurde die Verwaltung in einer Eigentümerversammlung aus wichtigem Grund abberufen und der Verwaltervertrag fristlos gekündigt. Rund eine Woche später entnahm die Verwaltung vom Konto der Gemeinschaft rund 26.000 Euro. Eine Rückzahlung lehnte sie ab. Aufgrund des Verwaltervertrags sei sie berechtigt gewesen, ihre Grundvergütung vom Konto der Gemeinschaft zu entnehmen. Dieser Vorgang erfülle den Tatbestand der Untreue gemäß § 266 StGB, stellte das Amtsgericht Köln klar. Die Verwaltung war nicht berechtigt, zukünftige, noch nicht fällige Vergütungsansprüche zu vereinnahmen.

Amtsgericht Köln, Az. 202 C 6/23

5 März 2024

Unzulässige Majorisierung: Mehrheitseigentümer wählte sich selbst zum Verwalter

In einer aus zwei Personen bestehenden Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) hielt eine Eigentümerin 400/1000 Miteigentumsanteile, der andere Eigentümer 600/1000 Miteigentumsanteile. In einer Eigentümerversammlung wurden mit den Stimmen des Mehrheitseigentümers mehrere Beschlüsse gefasst. Laut einem der Beschlüsse wurde der Mehrheitseigentümer für fünf Jahre gegen eine Vergütung von 25 Euro pro Wohnung und Monat zum Verwalter bestellt. Die Minderheitseigentümerin erhob gegen die Beschlüsse Anfechtungsklage. Der Bundesgerichtshof gab ihr Recht. Der Beschluss über die Verwalterbestellung des Mehrheitseigentümers könne unter dem Gesichtspunkt der Majorisierung anfechtbar sein. Zwar war das Stimmrecht des Mehrheitseigentümers bei der Beschlussfassung über seine Bestellung zum Verwalter nicht ausgeschlossen. Die Belange der Minderheitseigentümerin sind in diesem Fall aber unter anderem durch den Grundsatz von Treu und Glauben und den Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung zu wahren.

Bundesgerichtshof, Az. V ZR 215/21

22 November 2023

Jahresabrechnung unzureichend? Dann ist die Gemeinschaft gefragt!

Soweit ein Wohnungseigentümer meint, dass die Jahresabrechnung unzureichend ist, muss er seine Nachbesserungsforderungen zum Gegenstand eines Beschlussantrags machen. Denn Ansprüche auf Nachbesserung einer Jahresabrechnung gegenüber dem Verwalter stehen seit Inkraftreten der WEG-Reform Anfang 2020 nur noch und ausschließlich der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu, erinnerte das Landgericht Köln den Kläger im verhandelten Fall. Fasse die Gemeinschaft diesen Beschluss nicht, komme für den einzelnen Eigentümer nur die Beschlussersetzungsklage in Betracht. Ein eigener Anspruch gegen die Gemeinschaft auf Nachbesserung bestehe hingegen nicht.

Landgericht Köln, Az. 29 S 158/22

2 November 2023

Streit um Umbau der Kellerräume: Fehlende Prozessführungsbefugnis

Einzelne Wohnungseigentümer können seit der WEG-Reform keine Unterlassungsansprüche mehr gegen Miteigentümer oder Mieter wegen zweckwidriger Nutzung des Wohnungseigentums geltend machen. Hierzu ist allein die Gemeinschaft befugt, betonte der Bundesgerichtshof. In dem Fall führte ein Wohnungseigentümer Umbauarbeiten an Kellerräumen durch, die seiner Wohnung zugewiesen sind. Er plante, die Räume nach dem Umbau zu Wohnzwecken zu nutzen. Eine andere Eigentümerin verlangte mit ihrer Klage u.a. das Unterlassen der Nutzung der Kellerräume als Wohnung. Ihr fehlte aber eben die Prozessführungsbefugnis für die Durchsetzung des Unterlassungsanspruchs.

Bundesgerichtshof, Az. V ZR 86/21