25 November 2025

Therapiehund durfte trotz Verbot gehalten werden, doch der Zaun musste weg

Vermieter können trotz einem Tierhaltungsverbot im Mietvertrag nicht ohne Weiteres die Haltung eines Therapiehundes verbieten. Das Amtsgericht Brandenburg entschied, dass die Mieterin dennoch einen Zaun wieder beseitigen muss, der auf einer gemeinschaftlich genutzten Terrassenfläche für den Auslauf des Hundes errichtet wurde. Denn das sei ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache (nach § 541 BGB).

Amtsgericht Brandenburg, Az. 31 C 153/24

19 September 2025

Nutzungsgebühr für Tonnen-Stellplätze: Beschluss der Gemeinschaft nichtig

Eine Eigentümergemeinschaft beschloss, dass jeder Eigentümer berechtigt sein soll, auf der Gemeinschaftsfläche jeweils auf eigene Kosten eine Gartenhütte zu errichten. Zuvor war eigentlich vereinbart worden, dass dort Stellplätze für Mülltonnen errichtet werden sollten. Ferner sah der neue Beschluss vor, dass die Eigentümer der Wohnungen im Ober- und im Dachgeschoss an die jeweils anderen Eigentümer für die Nutzung der Allgemeinfläche monatlich zehn Euro zahlen. Einer der anderen Eigentümer hielt den Beschluss über die Gestattung der Errichtung von Gartenhütten für nichtig und klagte – mit Erfolg.

Der Beschluss weist zwar keine Nichtigkeitsgründe auf, soweit er die Errichtung der Gartenhütten gestattet, so der Bundesgerichtshof. Bauliche Veränderungen kann eine WEG mit Stimmenmehrheit beschließen. Dies gilt auch, wenn die Nutzungsbefugnis an dem dafür vorgesehenen Gemeinschaftseigentum dauerhaft nur dem bauwilligen Wohnungseigentümer zustehen soll. Aber eine Beschlusskompetenz für die Festlegung von Zahlungen der Wohnungseigentümer untereinander sieht das Gesetz nicht vor. Das hat entsprechend § 139 BGB zur Folge, dass der Beschluss insgesamt nichtig ist.

Bundesgerichtshof, Az. V ZR 226/23

3 April 2025

Schornstein: Nicht sondereigentumsfähig, zwingend Gemeinschaftseigentum

Eine Eigentümergemeinschaft stritt darum, wie Arbeiten an einem Schornstein rechtlich zu bewerten seien. Der betreffende Kamin wurde nur von einer Partei genutzt, was dafür hätte sprechen können, dass es sich um Sonder- und nicht um Gemeinschaftseigentum handelt. Die Antwort auf diese Frage ist von großer Bedeutung, weil sich daran orientiert, ob ein einzelner Eigentümer stets zwingend auf die Zustimmung der Gemeinschaft angewiesen ist oder manche Dinge auch selbst in die Hand nehmen kann. Die Entscheidung des Landgerichts Berlin II ließ an Deutlichkeit nichts zu wünschen übrig: „Schornsteine gehören regelmäßig zu den Teilen des Gebäudes, die für dessen Sicherheit erforderlich sind. Sie sind damit nicht sondereigentumsfähig und stehen zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum. Das gilt auch dann, wenn der Schornstein – wie hier – nur einem Wohneigentum dient.“

Landgericht Berlin II, Az. 85 S 52/23

1 Dezember 2024

Fehlgeschlagene Kontktaufnahmen: Gemeinschaft unternahm zu wenig

Eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) verlangte von einem Mitglied im Zusammenhang mit Sonderumlagen und Jahresabrechnungen eine Zahlung von 59.300 Euro. Nachdem erste Kontaktversuche mit dem im Ausland lebenden Eigentümer erfolglos blieben, holte die GdWE eine Auskunft des Einwohnermeldeamts ein. Derzufolge konnte die Anschrift des Eigentümers nicht ermittelt werden. Mithilfe dieser Auskunft erwirkte die GdWE die öffentliche Zustellung der Klage und eines zwischenzeitlich ergangenen Versäumnisurteils – allerdings ohne zuvor zu versuchen, den Eigentümer über eine ihr bekannte E-Mail-Adresse zu erreichen.

Der Eigentümer, der zwischenzeitlich von dem Vorgang Kenntnis erhalten hatte, meinte, die öffentliche Zustellung der Klage und des Versäumnisurteils seien unzulässig gewesen. Er sah seinen Anspruch auf Gewährung rechtlichen Gehörs verletzt. Der Bundesgerichtshof teilte seine Auffassung. Die Voraussetzungen für eine öffentliche Zustellung lagen nicht vor. Die GdWE habe nicht alle geeigneten und ihr zumutbaren Nachforschungen angestellt, um den Aufenthalt des Eigentümers zu ermitteln und eine öffentliche Zustellung zu vermeiden.

Bundesgerichtshof, Az. V ZR 117/23

2 Juli 2024

Sanierungsbedürftige Parkpaletten: Sondereigentum nie wirksam begründet

In einer Teilungserklärung aus dem Jahr 1996 waren 18 Tiefgaragenstellplätze auf horizontal verschiebbaren Parkpaletten dem Sondereigentum zugeordnet. Auch im Grundbuch waren sie jeweils als Sondereigentum gebucht. Die Wohnungseigentümer meinten nun, die zwischenzeitlich sanierungsbedürftigen Palettenstellplätze seien abweichend von der Teilungserklärung niemals sondereigentumsfähig gewesen. Daher seien die Miteigentumsanteile, die mit dem Sondereigentum an den Palettenstellplätzen verbunden sein sollen, tatsächlich nur „isolierte Miteigentumsanteile“. Das Grundbuchamt lehnte aber die dahingehend begehrte Änderung ab. Es war der Meinung, dass entgegen der Auffassung der Eigentümer von Anfang an wirksam Sondereigentum begründet worden sei. Zu Unrecht, so der Bundesgerichtshof. An den Stellplätzen sei kein Sondereigentum begründet worden. Erst seit der WEG-Reform 2020 gelten Garagenstellplätze als sonderrechtsfähige abgeschlossene Räume, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind. Nur dann sind sie auch sondereigentumsfähig.

Bundesgerichtshof, Az. V ZB 46/23