18 März 2021

Solaranlagen: Verlust abziehbar

Immobilieneigentümer, die mit ihrer Photovoltaikanlage Strom erzeugen und ins öffentliche Netz einspeisen, müssen ihre Gewinne versteuern. Gerade bei teuren Solaranlagen und geringeren Einspeisevergütungen kann es jedoch in den Anfangsjahren zu Verlusten kommen. Dies war bei einer Hauseigentümerin in Thüringen der Fall. In den drei Jahren nach der Anschaffung der Anlage entstanden ihr unter dem Strich Verluste, die sie in ihrer Einkommensteuererklärung geltend machte. Das wollte das Finanzamt nicht anerkennen. Der Fall landete vor dem Finanzgericht Thüringen. Streitig war, ob eine Photovoltaikanlage mit Gewinnerzielungsabsicht betrieben wurde oder ob es sich dabei um eine „steuerlich unbeachtliche Liebhaberei“ handelt, wie das Finanzamt annahm. Die Steuerbeamten rechneten vor, dass sich die Anschaffung der Anlage gar nicht lohnen könne. Das sahen die Finanzrichter aber anders: Beim Betrieb einer solchen Photovoltaikanlage sei grundsätzlich von einer Gewinnerzielungsabsicht auszugehen, befanden sie. Verluste muss das Finanzamt daher steuermindernd anerkennen.

Thüringer Finanzgericht (FG), Az. 3 K 59/18

10 Februar 2021

Streit um Mietminderung: BGH sah Beweispflicht zunächst beim Mieter

Eine Mieterin beklagte sich über einen beißenden, die Atemwege und Augen reizenden Geruch in den von ihr angemieteten Büroräumen. Sie minderte die Miete. Die Vermieterin ließ anschließend eine Rigipswand im angrenzenden WC öffnen, um als Mangelursache einen Rohrschaden auszuschließen. Hinweise auf die Ursache der Geruchsentwicklung ergaben sich aus dieser Untersuchung nicht. Sie bot „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht und Präjudiz zum Zwecke einer einvernehmlichen Regelung der bestehenden Meinungsverschiedenheiten“ an, den Bodenbelag in dem betroffenen Raum auszutauschen, wenn die Mieterin die einbehaltene Miete nachzahlt. Schließlich zog die Mieterin aus, ohne die Miete nachzuzahlen. Die Vermieterin klagte.

Vor dem Landgericht unterlag sie noch. Die Einzelrichterin dort folgte der Argumentation der Mieterin. Mit dem Verhalten der Vermieterin sei ein Anerkenntnis verbunden, dass ein Mangel vorgelegen habe. Dieses Urteil hob der Bundesgerichtshof auf und verwies den Streit zurück ans Landgericht. Die Beweislast liege zunächst einmal beim Mieter, das Angebot der Vermieterin mache dies nicht unentbehrlich.

Bundesgerichtshof, Az. XII ZR 86/18

10 Dezember 2020

Kanalsanierung: Kosten als Werbungskosten sofort abziehbar

Aufwendungen für die Instandsetzung einer vorhandenen Kanalisation sind als Werbungskosten (oder Betriebsausgaben) sofort abziehbar, entschied der Bundesfinanzhof. In dem Fall wollte ein Eigentümer die Aufwendungen für die Beseitigung eines Schadens durch Wurzeleinwuchs in Höhe von über 10.000 Euro als Werbungskosten geltend machen – was das Finanzamt und die Vorinstanz zunächst verweigerten. Zu Unrecht, so der BFH.

Bundesfinanzhof, Az. IX R 2/19

31 Oktober 2020

Eigentümerversammlung in Corona-Zeiten

Aufgrund einer aktuellen Stellungnahme der Staatskanzlei und einer Klarstellung in der Auslegungshilfe zur 12. Corona-Bekämpfungsverordnung des Landes Rheinland-Pfalz dürfen Eigentümerversammlungen derzeit – vorerst im November 2020 – nicht stattfinden.

Bis dato und sicher auch in Zukunft fand / findet man häufiger Einladungen zu Wohnungseigentümerversammlungen, die ebenfalls unter Hinweis auf die geltenden Corona-Regeln darauf hinweisen, dass der angemietete Raum nicht ausreichend groß ist, falls alle Eigentümer zur Versammlung kommen, so hieß es dort zum Beispiel:

„Aufgrund der Größe der Sitzungsräume muss die Anzahl der anwesenden Eigentümer bei dieser Versammlung beschränkt werden. Erteilen Sie deshalb möglichst… eine Vollmacht. Sollte die Anzahl von … überschritten werden, kann die Versammlung nicht stattfinden.“

Das Amtsgericht Kassel hat in einer vorläufigen Entscheidung die Beschlussfassung in der Versammlung für nicht rechtmäßig angesehen, da dem Grunde nach ein genügend großer Raum angemietet werden könne. Die Einladung führe zu einer unberechtigten psychischen Beeinflussung des Wohnungseigentümers, der möglicherweise von seiner berechtigten Teilnahme abgehalten werde. Hier ist also – auch in Zukunft – für den einladenden Verwalter Vorsicht geboten, will er nicht die Anfechtbarkeit gefasster, möglicherweise wesentlicher, Beschlüsse riskieren. Der Verwalter muss sich also um einen ausreichend großen Raum kümmern, ansonsten läuft er außerdem Gefahr, nicht nur die Kosten der Versammlung tragen zu müssen, sondern auch Gerichts- und Anwaltskosten eines Anfechtungsprozesses, sowie darüber hinaus gehende Schäden, die dadurch entstehen, dass notwendige Beschlüsse nicht rechtzeitig und wirksam gefasst werden.