7 Dezember 2023

Halbteilungsgrundsatz bei der Maklerprovision: Zeugen helfen

Seit Dezember 2020 gilt für die Maklerprovision der so genannte Halbteilungsgrundsatz. Er besagt, dass ein Makler, der für beide Parteien tätig ist, vom Käufer nur dann einen Lohn verlangen darf, wenn der Verkäufer sich verpflichtet, die Courtage in gleicher Höhe zu zahlen. In einem Fall vor dem Landgericht Münster verlangten die Käufer die von ihnen zunächst bezahlte Kaution einige Monate zurück. Sie forderten den Makler auf, nachzuweisen, dass auch der Verkäufer eine Provision gezahlt habe. Das versicherte der Makler ihnen, verweigerte aber aus Datenschutzgründen die Vorlage weiterer Unterlagen. Die Käufer klagten. Nach Ansicht des Gerichts liegt die Darlegungs- und Beweislast für eine Rückforderung der Maklercourtage nicht beim Makler, sondern beim Kaufinteressenten. Eine Pflicht zur Urkundenvorlegung bestehe gegenüber dem Makler nicht. Die Kläger hätten hier den Makler, einen seiner Mitarbeiter oder den Verkäufer als Zeugen benennen können, dass der Maklerlohn nicht in gleicher Höhe gezahlt oder aber dem Verkäufer erlassen wurde. Das haben die Kläger im Prozess nicht getan, sodass sie den Beweis nicht führen konnten, dass der Verkäufer die Provision nicht gezahlt hat.

Landgericht Münster, Az. 8 O 212/22

3 August 2023

Insolvenz: Wohnungsrecht-Trick des verschuldeten Eigentümers zog nicht

Ein überschuldeter Grundstückseigentümer entgeht dem Rauswurf aus der Immobilie nicht, indem er sich ein Wohnungsrecht im Grundbuch eintragen lässt. Im Fall einer Insolvenz kann es vom Insolvenzverwalter gelöscht werden, entschied der Bundesgerichtshof. Im konkreten Fall hatte der Eigentümer eines bebauten Grundstücks für sich selbst ein auf das Gebäude bezogenes Wohnungsrecht im Grundbuch eintragen lassen, mit der Maßgabe, dass die Ausübung des Wohnungsrechts dritten Personen nicht überlassen werden darf. Anschließend brachte er das Grundstück als Einlage in eine GbR ein. Die GbR wurde als Eigentümerin des Grundstücks eingetragen. Über das Vermögen des ursprünglichen Eigentümers wurde einige Monate später ein Insolvenzverfahren eröffnet. Der Insolvenzverwalter forderte im Weg der Insolvenzanfechtung die Rückübertragung des Grundstücks auf den Eigentümer und setzte dies gerichtlich durch. Daraufhin wurde dieser wieder als „regulärer“ Eigentümer im Grundbuch eingetragen, das Wohnungsrecht wurde auf Antrag des Insolvenzverwalters gelöscht. Mit der hiergegen gerichteten Rechtsbeschwerde hatte der insolvente Eigentümer keinen Erfolg.

Bundesgerichtshof Az. V ZB 64/21

4 Januar 2023

Rauchmelder: Kosten für die Prüfung als Betriebskoste umlegbar

Die Kosten für die Prüfung von Rauchwarnmeldern sind als Betriebskosten auf die Mieter umlegbar. Dem stehen Regelungen in den Bauordnungen der Länder, nach denen öffentlich-rechtlich die Wartung den Mietern obliegt, nicht entgegen. Das stellte der Bundesgerichtshof klar.
In dem entschiedenen Fall verlangten Mieter einer Wohnung in Berlin von der Vermieterin die Rückzahlung von Kosten für die Wartung von Rauchwarnmeldern. Der Mietvertrag sah vor, dass die Mieter als „sonstige Betriebskosten“ unter anderem die Kosten für den Betrieb von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen tragen. In der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2018 legte die Vermieterin 8,02 Euro für die Wartung der Rauchwarnmelder auf die Mieter um.
Der BGH gab der Vermieterin Recht. Bei den Kosten handele es sich – anders als bei den Kosten der Anmietung der Rauchwarnmelder – um Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung. Es gehe dabei schließlich um eine regelmäßig anfallende, nicht durch eine bereits aufgetretene Störung veranlasste Maßnahme, die der Überprüfung der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit einer technischen Einrichtung des Mietobjekts dient.

Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 117/21

5 Dezember 2022

Entsorgung von Herbstlaub: Gericht sah keine Wiederholungsgefahr

Jeden Herbst stellt sich erneut die Frage: Wohin mit dem vielen Laub? Ein Eigentümer machte es sich etwas zu einfach. Er warf das aufgesammelte Laub in einem Zwischenraum zwischen einer Sichtschutzwand auf seinem Grund und Boden und einem Maschendrahtzaun auf dem Grundstück des Nachbarn. Der war damit nicht einverstanden. Nach einem klärenden Gespräch entfernte der Eigentümer das Laub wieder. Später begehrten seine Nachbarn eine Unterlassungserklärung, weil es erneut zu solchen Vorfällen gekommen sei. Das Amtsgericht Nürnberg entschied, dass durch das Abladen des Laubs zwar eine Eigentumsbeeinträchtigung stattgefunden habe, die ein Nachbar nicht hinnehmen müsse. Der Einzelfall sei allerdings längst abgehakt gewesen und die Beweislage dann doch zu dünn, um eine Wiederholungsgefahr annehmen zu können. Deshalb stehe dem Nachbarn auch keinen Unterlassungsanspruch zu. Das Gericht gelangte zur Überzeugung, dass keine Besorgnis weiterer Störungen besteht.

Amtsgericht Nürnberg, Az. 23 C 3805/21

4 November 2022

Wohnung bereits bekannt: Käufer wollte zurecht die gezahlte Maklerprovision zurück

Ein Makler kann auch bei Vorkenntnis des Kunden die Provision verdienen, wenn weitere wesentliche Maklerleistungen vorliegen. Das kann zum Beispiel die Objektbesichtigung sein oder das Zusenden von Unterlagen, die ein Kunde für die Finanzierung braucht. Dies kommt aber nur dann in Betracht, wenn dem Immobilieninteressenten das Objekt nicht schon vorher gut bekannt war oder er nicht bereits eine Finanzierungszusage hatte. Dann gibt es keinen Maklerlohn, hat das Oberlandesgericht Hamm entschieden. In dem Fall ging es um einen Mieter, der in einem Haus mit mehreren Eigentumswohnungen wohnte. Eine Eigentümerin entschied sich, ihre Eigentumswohnung zu verkaufen und erteilte dem beklagten Makler einen qualifizierten Alleinauftrag. Der darüber bereits mündlich von der Verkäuferin informierte Mieter interessierte sich für die ihm bekannte Wohnung und nahm mit dem Makler Kontakt auf. Der Kauf kam schließlich zustande, der ehemalige Mieter wollte aber die nur unter Vorbehalt gezahlte Provision zurück. Angesichts seiner Vorkenntnis zu Recht, so das Gericht.

Oberlandesgericht Hamm, Az. 18 U 68/20