18 März 2021

Solaranlagen: Verlust abziehbar

Immobilieneigentümer, die mit ihrer Photovoltaikanlage Strom erzeugen und ins öffentliche Netz einspeisen, müssen ihre Gewinne versteuern. Gerade bei teuren Solaranlagen und geringeren Einspeisevergütungen kann es jedoch in den Anfangsjahren zu Verlusten kommen. Dies war bei einer Hauseigentümerin in Thüringen der Fall. In den drei Jahren nach der Anschaffung der Anlage entstanden ihr unter dem Strich Verluste, die sie in ihrer Einkommensteuererklärung geltend machte. Das wollte das Finanzamt nicht anerkennen. Der Fall landete vor dem Finanzgericht Thüringen. Streitig war, ob eine Photovoltaikanlage mit Gewinnerzielungsabsicht betrieben wurde oder ob es sich dabei um eine „steuerlich unbeachtliche Liebhaberei“ handelt, wie das Finanzamt annahm. Die Steuerbeamten rechneten vor, dass sich die Anschaffung der Anlage gar nicht lohnen könne. Das sahen die Finanzrichter aber anders: Beim Betrieb einer solchen Photovoltaikanlage sei grundsätzlich von einer Gewinnerzielungsabsicht auszugehen, befanden sie. Verluste muss das Finanzamt daher steuermindernd anerkennen.

Thüringer Finanzgericht (FG), Az. 3 K 59/18

5 Oktober 2020

Schadensersatz unter Nachbarn

Im deutschen Zivilrecht gilt im Regelfall der Grundsatz, dass nur derjenige Schadensersatz leisten muss, der den Schaden zumindest fahrlässig verursacht (verschuldet) hat.

Die Rechtsprechung hat aber den nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch entwickelt, der verschuldensunabhängig ist. Dies bedeutet, dass man für Schäden, die beim Nachbarn entstehen, aber von einem selbst herrühren auch dann einstehen muss, wenn man hierfür „nichts kann“. In einem Fall, bei dem durch einen Wohnungsbrand das im Nachbargebäude betriebene Geschäft in Mitleidenschaft gezogen wurde, hat der BGH einen Schadensersatzanspruch für die Warenvorräte und den Betriebsausfall bejaht. Der Grund hierfür liege darin, dass der Nachbar sich rechtlich oder tatsächlich nicht gegen die Beeinträchtigung wehren könne, ihm aber auch nicht zumutbar sei, den Schaden hinzunehmen, wenn es sich nicht um eine Bagatelle handele. Denkbar sind auch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück, die der Nachbar zunächst für rechtmäßig halten darf, auch weil er darauf vertraut, dass diesbezügliche Vorschriften eingehalten werden, wenn hierdurch z.B. ein Schaden an seinem Gebäude entsteht.

7 Juni 2020

Keine Garantie: Käufer forderte Gewährleistung für falsche Exposé-Angaben – vergebens

Wer eine Immobilie kauft, darf nicht jeden Hinweis eines Verkäufers – oder des von ihm beauftragten Maklers – im Exposé für bare Münze nehmen. Nicht jede Beschreibung kann als „konkrete Zustandsbeschreibung des Gebäudes und damit als Beschaffenheitsgarantie verstanden werden“ und in Folge Ansprüche begründen, entschied das Oberlandesgericht Dresden. Im vorliegenden Fall wurde ein Wohngebäude mit Baujahr 1920 verkauft, das im Kaufvertrag als sanierungsbedürftig beschrieben war. Die Kläger (Käufer) wollten den Beklagten (Verkäufer) auf Gewährleistung in Anspruch nehmen und Sachmängelansprüche geltend machen, weil der im Exposé enthaltene Hinweis auf noch durchzuführende Renovierungsarbeiten nicht ausreichend gewesen sei. Der Verkäufer hätte auf das Erfordernis von umfassenden Sanierungsarbeiten im Exposé hinweisen müssen. Das sahen die Richter anders. Die Aussage im Exposé, das Haus sei „mit wenigen Handgriffen bereit, neue Besitzer zu beherbergen“ werteten sie nicht als „konkrete Zustandsbeschreibung“, sondern als „inhaltsleere Floskel“. Sie stelle keine Beschaffenheitsgarantie dar.

OLG Dresden, Az. 4 U 2183/19

7 April 2020

Gartenumbau: Zu viel Komfort

Vor dem Finanzgericht Münster klagten Eheleute, die Eigentümer eines Einfamilienhauses mit Garten sind und dieses auch bewohnen. Bei der Ehefrau wurde ein schwerer Behinderungsgrad festgestellt. Die Terrasse auf der Rückseite des Einfamilienhauses war mit einem Rollstuhl erreichbar. Auf der Vorderseite ließen die Kläger eine gepflasterte Fläche umbauen und legten dort Hochbeete an. Die hierfür entstandenen Kosten wollten sie als außergewöhnliche Belastungen steuerlich geltend machen. Das Finanzamt erkannte jedoch die außergewöhnlichen Belastungen nicht an. Schließlich übersteige der Umbau eines Gartens den durchschnittlichen Wohnkomfort. Die Finanzrichter sahen das genauso. Es seien nur solche Aufwendungen abzugsfähig, die den Zugang zum Garten und damit die Nutzung des Gartens dem Grunde nach ermöglichen. Der Zugang war aufgrund der Terrasse auf der Rückseite des Hauses gegeben. Das Gericht gab aber immerhin dem Hilfsantrag auf Steuerermäßigung für haushaltsnahe Handwerkerleistungen (nach § 35a EStG) statt.

FG Münster, Az. 7 K 2740/18 E, Revision beim BFH anhängig

7 März 2020

Kein Wegerecht: Zufahrt versperrt

Die Eigentümer dreier Grundstücke klagten gegen einen Nachbarn, die Sperrung eines Weges zu unterlassen. Die Grundstücke der Kläger sind von vorne über die Straße erschlossen. Auf der Rückseite befinden sich ungenehmigte Garagen. Diese erreichten die Eigentümer seit mehreren Jahrzehnten über einen Weg auf dem Nachbargrundstück. Diese Nutzung haben frühere Eigentümer des Nachbargrundstücks sowie zunächst auch der aktuelle Eigentümer geduldet. Schließlich kündigte der Eigentümer des Nachbargrundstücks aber an, den Weg zu sperren und ein Tor zu errichten. Dies wollten die Kläger verhindern und beriefen sich auf ein Wegerecht als Gewohnheitsrecht, hilfsweise ein Notwegrecht. Ohne Erfolg: Ein Wegerecht auf Grundlage von Gewohnheitsrecht besteht nicht, entschied der Bundesgerichtshof. In einem konkreten Rechtsverhältnis zwischen einzelnen Grundstücksnachbarn kann ein Wegerecht außerhalb des Grundbuchs nur aufgrund schuldrechtlicher Vereinbarung entstehen oder als Notwegrecht. Letzteres könne bei dem Wohngrundstück angesichts der mangelnden Genehmigung für die Garagen ausgeschlossen werden.

BGH, Az. V ZR 155/18