Kappungsgrenze: Es gilt die vereinbarte Miete

Die Vermieterin einer Wohnung verlangte vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Im Mietvertrag ist die Wohnfläche mit 94,5 Quadratmetern angegeben. Tatsächlich ist die Wohnung nur 84 Quadratmeter groß. Die Nettokaltmiete ist mit 423 Euro monatlich vereinbart. Die Vermieterin begehrte die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der Miete auf 507,60 Euro, was einer Erhöhung der im Mietvertrag vereinbarten Miete um 20 Prozent entspricht. Der Mieter erklärte sich lediglich mit einer Mieterhöhung auf 444 Euro einverstanden. Er meinte, einer weitergehenden Mieterhöhung stehe die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB entgegen, wonach die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent erhöht werden darf. Da die Wohnfläche tatsächlich 11 Prozent geringer sei als im Mietvertrag vereinbart, sei bei der Berechnung der Kappungsgrenze eine entsprechend geminderte Ausgangsmiete anzusetzen. Der Bundesgerichtshof teilte die Auffassung des Mieters allerdings nicht. Der Berechnung der Kappungsgrenze ist die vertraglich vereinbarte und nicht die geminderte Miete zugrunde zu legen.

BGH, Az. VIII ZR 33/18


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