Symbolische Miete: Es zählt die objektive Miethöhe

Haben Vermieter und Mieter nur eine symbolische Miete vereinbart, ist für eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht die vereinbarte Miete, sondern der objektive Mietwert maßgeblich. Das entschied der Bundesgerichtshof. In dem entschiedenen Fall verlangte die Vermieter einer Wohnung von der Mieterin nach einer Kündigung die Räumung. Die Parteien hatten eine symbolische Miete von 1 Euro monatlich zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen von 220 Euro vereinbart; diese Vereinbarung sollte für fünf Jahre gelten. Zuvor hatte die Mieterin das Anwesen, in dem sich die Wohnung befindet, an die Vermieter verkauft und sich ein dingliches Wohnrecht einräumen lassen. Die Mieterin zahlte die Mieten und Betriebskostenvorauszahlungen für die Monate April bis Juni 2016 in Höhe von insgesamt 663 Euro nicht. Daraufhin kündigten die Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos, hilfsweise ordentlich. Beides erfolglos: Der BGH legte eine objektive Nettomonatsmiete der Wohnung in Höhe von 900 Euro zugrunde. Entsprechend habe der Zahlungsrückstand nicht einmal eine Monatsmiete betragen.

BGH, Az. VIII ZR 150/17

Dauerhafter Kündigungsauschluss nur per Individualvereinbarung

Durch einen formularvertraglichen Kündigungsausschluss kann der Mieter einer Wohnung maximal vier Jahre an den Mietvertrag gebunden werden. Ist der Zeitraum, für den die ordentliche Kündigung ausgeschlossen ist, länger, ist der Kündigungsausschluss insgesamt unwirksam. Aber: Die Vertragsparteien können die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch Individualvereinbarung sogar für sehr lange Zeiträume ausschließen. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs kann die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags auf diese Weise grundsätzlich sogar dauerhaft ausgeschlossen werden.

BGH, Az. VIII ZR 200/17

Wohnrecht: Es gelten die üblichen Betriebskosten-Fristen

Die Eigentümerin einer Wohnung verlangte von deren Bewohner die Zahlung von Betriebskosten. Zu dessen Gunsten bestand ein lebenslanges und unentgeltliches dingliches Wohnrecht. Bei der Bestellung des Wohnrechts verpflichtete sich der Wohnberechtigte, die auf einen Mieter umlegbaren Nebenkosten zu tragen. Dazu zählten insbesondere die Kosten für Wasser, Abwasser, Heizung, Strom, Versicherung und Grundsteuer. Vorauszahlungen wurden nicht vereinbart. Im Dezember 2014 erstellte die Eigentümerin die Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2010. Hieraus forderte sie eine Zahlung von 3.900 Euro. Der Wohnberechtigte verweigerte die Zahlung unter Hinweis auf § 556 Abs. 3 BGB, wonach die Abrechnung spätestens innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums zu erteilen sei und danach Nachforderungen ausgeschlossen seien. Die Klage hat keinen Erfolg. Die Eigentümerin kann keine Betriebskosten für das Jahr 2010 verlangen, weil sie die Abrechnungsfrist versäumt hat, entschied der Bundesgerichtshof. Es gelten die gleichen Fristen wie in einem ganz „normalen“ Mietverhältnis auch.