Keine Garantie: Käufer forderte Gewährleistung für falsche Exposé-Angaben – vergebens

Wer eine Immobilie kauft, darf nicht jeden Hinweis eines Verkäufers – oder des von ihm beauftragten Maklers – im Exposé für bare Münze nehmen. Nicht jede Beschreibung kann als „konkrete Zustandsbeschreibung des Gebäudes und damit als Beschaffenheitsgarantie verstanden werden“ und in Folge Ansprüche begründen, entschied das Oberlandesgericht Dresden. Im vorliegenden Fall wurde ein Wohngebäude mit Baujahr 1920 verkauft, das im Kaufvertrag als sanierungsbedürftig beschrieben war. Die Kläger (Käufer) wollten den Beklagten (Verkäufer) auf Gewährleistung in Anspruch nehmen und Sachmängelansprüche geltend machen, weil der im Exposé enthaltene Hinweis auf noch durchzuführende Renovierungsarbeiten nicht ausreichend gewesen sei. Der Verkäufer hätte auf das Erfordernis von umfassenden Sanierungsarbeiten im Exposé hinweisen müssen. Das sahen die Richter anders. Die Aussage im Exposé, das Haus sei „mit wenigen Handgriffen bereit, neue Besitzer zu beherbergen“ werteten sie nicht als „konkrete Zustandsbeschreibung“, sondern als „inhaltsleere Floskel“. Sie stelle keine Beschaffenheitsgarantie dar.

OLG Dresden, Az. 4 U 2183/19

Mieterhöhung rechtens: Geförderte Vergleichswohnungen taugten zur Begründung

Die Vermieterin einer Wohnung verlangte von der Mieterin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Die Wohnung war öffentlich gefördert und unterlag einer Preisbindung. Nach der Mieterhöhung hätte die Miete einem Preis von 5 Euro/Quadratmeter entsprochen. Zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens bezog sich die Vermieterin auf fünf Vergleichswohnungen mit Mietpreisen zwischen 5,08 und 5,16 Euro/Quadratmeter. Sämtliche Vergleichswohnungen waren ebenfalls öffentlich gefördert und unterlagen einer Preisbindung. Die Mieterin stimmte der Mieterhöhung nicht zu. Sie hielt das Mieterhöhungsverlangen für formell unwirksam, weil nur preisfreie Wohnungen als Vergleichswohnungen dienen könnten. Das sah der Bundesgerichtshof anders. Das Mieterhöhungsverlangen war nicht formell unwirksam, weil die Vergleichswohnungen preisgebunden waren. Die Begründung des Erhöhungsverlangens soll den Mieter in die Lage versetzen, überprüfen zu können, ob das Verlangen sachlich berechtigt ist. Das sei auch mit preisgebundenem Wohnraum möglich, selbst wenn dieser bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgenommen sei.

BGH, Az. VIII ZR 236/18

Gartenumbau: Zu viel Komfort

Vor dem Finanzgericht Münster klagten Eheleute, die Eigentümer eines Einfamilienhauses mit Garten sind und dieses auch bewohnen. Bei der Ehefrau wurde ein schwerer Behinderungsgrad festgestellt. Die Terrasse auf der Rückseite des Einfamilienhauses war mit einem Rollstuhl erreichbar. Auf der Vorderseite ließen die Kläger eine gepflasterte Fläche umbauen und legten dort Hochbeete an. Die hierfür entstandenen Kosten wollten sie als außergewöhnliche Belastungen steuerlich geltend machen. Das Finanzamt erkannte jedoch die außergewöhnlichen Belastungen nicht an. Schließlich übersteige der Umbau eines Gartens den durchschnittlichen Wohnkomfort. Die Finanzrichter sahen das genauso. Es seien nur solche Aufwendungen abzugsfähig, die den Zugang zum Garten und damit die Nutzung des Gartens dem Grunde nach ermöglichen. Der Zugang war aufgrund der Terrasse auf der Rückseite des Hauses gegeben. Das Gericht gab aber immerhin dem Hilfsantrag auf Steuerermäßigung für haushaltsnahe Handwerkerleistungen (nach § 35a EStG) statt.

FG Münster, Az. 7 K 2740/18 E, Revision beim BFH anhängig

Kein Wegerecht: Zufahrt versperrt

Die Eigentümer dreier Grundstücke klagten gegen einen Nachbarn, die Sperrung eines Weges zu unterlassen. Die Grundstücke der Kläger sind von vorne über die Straße erschlossen. Auf der Rückseite befinden sich ungenehmigte Garagen. Diese erreichten die Eigentümer seit mehreren Jahrzehnten über einen Weg auf dem Nachbargrundstück. Diese Nutzung haben frühere Eigentümer des Nachbargrundstücks sowie zunächst auch der aktuelle Eigentümer geduldet. Schließlich kündigte der Eigentümer des Nachbargrundstücks aber an, den Weg zu sperren und ein Tor zu errichten. Dies wollten die Kläger verhindern und beriefen sich auf ein Wegerecht als Gewohnheitsrecht, hilfsweise ein Notwegrecht. Ohne Erfolg: Ein Wegerecht auf Grundlage von Gewohnheitsrecht besteht nicht, entschied der Bundesgerichtshof. In einem konkreten Rechtsverhältnis zwischen einzelnen Grundstücksnachbarn kann ein Wegerecht außerhalb des Grundbuchs nur aufgrund schuldrechtlicher Vereinbarung entstehen oder als Notwegrecht. Letzteres könne bei dem Wohngrundstück angesichts der mangelnden Genehmigung für die Garagen ausgeschlossen werden.

BGH, Az. V ZR 155/18

Immissionen als Naturereignis: Gesunde Birken durften bleiben

Den Eigentümer eines Grundstücks störten die Immissionen, die von drei etwa 18 Meter hohen Birken auf dem Nachbargrundstück ausgingen (Pollenflug, Laub, Birkenreiser etc.). Er verlangte vom Nachbarn das Fällen der gesunden Bäume. Hilfsweise forderte er für die Monate Juni bis November eines jeden Jahres eine monatliche Entschädigung von jeweils 230 Euro. Der Bundesgerichtshof hielt weder das Eine noch das Andere für gerechtfertigt. Denn dazu müsste dem Nachbarn eine konkrete Störung vorzuwerfen sein (im Sinne des § 1004 Abs. 1 BGB). Davon sei bei Naturereignissen nur bei einem Verstoß gegen landesrechtliche Abstandsregelungen auszugehen – was hier nicht der Fall war.

BGH, Az. V ZR 218/18

Unsere Rechtsgebiete im Überblick

Keine Garantie: Käufer forderte Gewährleistung für falsche Exposé-Angaben – vergebens

Mieterhöhung rechtens: Geförderte Vergleichswohnungen taugten zur Begründung

Gartenumbau: Zu viel Komfort

Kein Wegerecht: Zufahrt versperrt

Immissionen als Naturereignis: Gesunde Birken durften bleiben