RA Dr. Ralf Glandien
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Fachanwalt für Mietrecht &
Wohnungseigentumsrecht

Unsere Rechtsgebiete im Überblick

Sie haben juristische Fragen oder benötigen Beistand durch einen Rechtsanwalt bzw. eine Rechtsanwältin? Hier sind die Rechtsgebiete, die von den Trierer Rechtsanwälten Dr. Ralf Glandien und Marina Buron schwerpunktmäßig betreut werden. Mit einem Mausklick erfahren Sie mehr!

Betriebskosten: Zusammenfassung unzulässig

Eine Vermieterin stritt sich mit ihrem Mieter über die Nachzahlung von Betriebskosten. In der Abrechnung fasste die Vermieterin die Kosten für Grundsteuer und Straßenreinigung in einer Position zusammen. Der Mieter hielt die Abrechnung insoweit für formell unwirksam. Das sah der Bundesgerichtshof genauso. Maßgeblich für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist, ob die Abrechnung für den Mieter nachvollziehbar und prüffähig ist. Im Hinblick auf die Differenzierung der Abrechnung nach einzelnen Kostenpositionen ist die Nachvollziehbarkeit grundsätzlich gewährleistet, wenn der Vermieter die Betriebskosten nach den einzelnen Ziffern des Betriebskostenkatalogs in § 2 Betriebskostenverordnung aufschlüsselt. Nach einzelnen Positionen innerhalb einer Ziffer muss er die Kosten dann nicht aufschlüsseln. Eine Zusammenfassung der in verschiedenen Ziffern genannten Kostenpositionen, etwa Straßenreinigung/Müllbeseitigung (Nr. 8) mit Schornsteinreinigung (Nr. 12) oder Wasserversorgung (Nr. 3) mit Beleuchtung (Nr. 11), ist hingegen unzulässig, so die Richter.

BGH, Az. VIII ZR 285/15

Werkvertrag: Bei Schwarzzahlung keine Gewährleistung

Wenn die Parteien eines Werkvertrags vereinbaren, dass ein Teil des Werklohns „schwarz“ gezahlt werden soll, ist der Vertrag insgesamt nichtig. Dann bestehen auch bei Mängeln weder Gewährleistungs- noch Rückzahlungsansprüche. Das entschied der Bundesgerichtshof in einem Fall, bei dem es um Teppichverlegearbeiten ging. Die Vertragsparteien hatten sich nachträglich geeinigt, einen Teil des Lohns bar und ohne Rechnung auszuzahlen (BGH, Az. VII ZR 197/16)

Schlechte Zahlungsmoral: WEG durfte Zustimmung verweigern

Sowohl der Verwalter einer WEG als auch anschließend die Eigentümerversammlung verweigerten die Veräußerung einer Wohneinheit an eine „UG“ (Unternehmergesellschaft). Sie beriefen sich dabei einerseits auf die Rechtsform des Käufers und andererseits auf dessen bekannt schlechte Zahlungsmoral. Der Geschäftsführer der UG hatte nämlich vormals in seiner Zeit als Eigentümer größere Zahlungsrückstände auflaufen lassen, u.a. rund 5.000 Euro an ausstehenden Hausgeldzahlungen. Die Rechtsform „UG“ des Erwerbers allein sei kein wichtiger Grund, um die Zustimmung zur Veräußerung zu verweigern, entschied das Landgericht Düsseldorf – die schlechte Zahlungsmoral aber sehr wohl.

LG Düsseldorf, Az. 25 S 179/15

Schließanlage: WEG verklagte den Bauträger

Ein Bauträger hatte eine Wohnungseigentumsanlage errichtet. In dem Objekt wurde eine Schließanlage eingebaut. Der auswärtig ansässige Bauträger weigerte sich zunächst, den Schließplan und die Sicherungskarte für die Schließanlage am Ort der Wohnanlage an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) herauszugeben. Die benötigten Gegenstände könnten bei ihm abgeholt werden. Daraufhin klagte die WEG auf Herausgabe von Sicherungskarte und Schließplan. Mit Erfolg: Es reiche nicht aus, dass der Bauträger anbietet, Schließplan und -karte abzuholen, entschied das Oberlandesgericht Stuttgart.

OLG Stuttgart, Az. 3 U 98/16

Jahresabrechnung: Keine Abrechnung mit ungeeichten Zählern

Der WEG-Verwalter darf bei der Verteilung von Heiz- und Wasserkosten in der Jahresabrechnung keine Werte verwenden, die mit ungeeichten Zählern gemessen worden sind. Die Eichbehörden können dem Verwalter die Verwendung der Werte per Ordnungsverfügung untersagen, entschied das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen.

OVG NRW, Az. 4 A 1150/15

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