Gesetzesänderungen aufgrund der Corona-Krise

(Stand: 7. April 2020) Der Bundestag hat Ende März beschlossen, durch Gesetzesänderungen die Situation für Mieterinnen und Mieter von Wohnraum- und Gewerbeimmobilien angesichts der Covid-9-Pandemie zu verbessern. Einkommens- und Umsatzverluste aufgrund der jetzigen Situation sollen nicht direkt dazu führen, dass Mietverhältnisse – wie nach jetziger gesetzlicher Regelung – bereits bei einem Mietrückstand von mehr als einer Monatsmiete gekündigt werden können.

An der Mietzahlungsverpflichtung ändert sich hierdurch dem Grunde nach gerade nichts, lediglich das Kündigungsrecht des Vermieters wird eingeschränkt. Soweit also im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 fällige Mietzahlungen nicht geleistet werden und dies im Zusammenhang mit der aktuellen Covid-19-Pandemie steht, darf eine Kündigung des Mietverhältnisses „alleine“ hiermit nicht begründet werden. Soweit der Gesetzgeber die Formulierung wählt, dass die Kündigung „…allein aus dem Grund…“ erfolgt, dass im oben genannten Zeitraum keine Miete gezahlt wird, könnten die Gerichte den Schluss ziehen, dass bereits vorher angefallene Mietrückstände, die zu den Rückständen von April bis Juni hinzukommen, hinzuaddiert werden können und eine Kündigung dann doch möglich ist. Es ist also Vorsicht geboten für die Mieter, die vor April 2020 bereits mit den Mieten im Rückstand sind. Auch verlangt der Gesetzgeber, dass der Mieter den Zusammenhang zwischen der Pandemie und seiner Nichtzahlung glaubhaft macht. Eine bloße Nichtzahlung, die auch nicht mit der Pandemie in Zusammenhang steht, kann also nach wie vor zur Kündigung führen.

Alle sonstigen Kündigungsrechte bleiben ausdrücklich unberührt!

Außerdem sind die Mieten trotzdem geschuldet und spätestens bis zum 30.6.2022 auszugleichen. Zudem läuft die hohe gesetzliche Verzinsung mit 4% jährlich. Nach dem Termin kann auch eine Kündigung wegen dieser Rückstände erfolgen.

Es ist also in jedem Falle dem Mieter zu empfehlen, rechtzeitig an den Vermieter heranzutreten und die besondere Situation zu schildern und zu belegen.

Mietminderung im Bereich Gewerberaum

Im Bereich der Gewerberaummiete stellen wir aktuell fest, dass viele – insbesondere wirtschaftlich starke – Mieter dem Vermieter mitteilen, man werde die Mietzahlung einstellen aufgrund der aktuellen Situation! Die Berechtigung zur Mietminderung dürfte nur bestehen, wenn der Mieter tatsächlich durch Sperrung die Mietsache nicht mehr erreichen kann. Ansonsten ist in der Regel das Verwendungsrisiko betroffen, eine Minderung scheidet aus.

Schließlich ist auch die vertragliche Vereinbarung zu beachten. In vielen Gewerberaummietverträgen ist die Minderung in Form des Abzuges von der Miete – zulässigerweise – ausgeschlossen!

Kommunikation vor Konfrontation

Auch in einem solchen Fall ist dringend die Kommunikation zwischen den Vertragsbeteiligten aufrecht zu erhalten. Der Gewerberaummieter riskiert nämlich zunächst einmal, dass der Vermieter sich über die Mietrückstände sehr schnell einen Zahlungstitel beschafft, um seinen eigenen Liquiditätsengpass zu vermeiden.

Ob dem Mieter ein Minderungsrecht zusteht, wird gegebenenfalls erst Monate später geklärt, da es an direkt vergleichbaren Situationen in der „Rechtsgeschichte der Bundesrepublik“ schlicht fehlt.

Auch riskiert ein Mieter, dass ihm fristlos gekündigt wird und ein Gericht dem Vermieter irgendwann Recht gibt. Diese Gefahr besteht insbesondere bei anwaltlich beratenen Mietern; in solchen Fällen kennt die Rechtsprechung wenig Verständnis.

Aus Sicht der Vermieter fehlt hier auch ein Signal des Gesetzgebers, wie man diesen helfen will. Es wird nämlich schnell übersehen, dass eine Vielzahl der Vermieter mit den Mieteinnahmen ihren Lebensunterhalt bestreiten, bzw. die Immobilie als Altersversorgung mühevoll errichtet und finanziert haben, schließlich auch laufende Investitionen tätigen müssen, um die Immobilie zu erhalten.

Dr. Ralf Glandien

Rechtsanwalt

Vorsitzender des Haus- und Grundbesitzerverbandes
für Trier und Umgegend e.V.