Kündigung wegen Schmuddelfilmen: Gericht toleranter als der Vermieter

Ein Mieterpaar nutzte seine Wohnung zum Dreh von Schmuddelfilmchen fürs Internet. Es gab auch anstößige Filmszenen auf dem Balkon sowie im Treppenhaus. Der Vermieter kündigte ihnen daraufhin. Dabei stützte er sich darauf, dass die Wohnung nicht nur zu Wohnzwecken genutzt werde. Durch den Erbbauvertrag mit der katholischen Kirche sah er sich zudem in der Pflicht, Verstöße gegen die katholische Sittenlehre zu unterbinden – zumal das Paar, anders als bei der Vermietung angegeben, (noch) gar nicht verheiratet war.

Das Amtsgericht Lüdinghausen hielt die Kündigung allerdings für unwirksam. Die unrichtigen Angaben zum Familienstand waren zwar eine arglistige Täuschung. Allerdings war zuvor schon die Frage nach dem Familienstand unzulässig.

Eine geschäftliche Aktivität des Mieters in der Wohnung sei erlaubt – insofern sie nicht nach außen in Erscheinung tritt. Deshalb sei der Dreh im Treppenhaus auch nicht ok gewesen. Für eine Kündigung ohne Abmahnung reiche er aber nicht aus. Das katholische Sittensystem war für das Gericht irrelevant, da dieses nicht Gegenstand des Mietvertrags war.

Amtsgericht Lüdinghausen, Az. 4 C 76/18

Rechtsprechungsänderung zu Schönheitsreparaturen?

Der Bundesgerichtshof hat sich im Juli dieses Jahres erneut mit der Frage der Schönheitsreparaturen in der Wohnraummiete befasst.
Er hat -anders als manche Anmerkung vermuten ließe- keinerlei wesentliche Änderung seiner Rechtsprechung vorgenommen.
Die Entscheidung betrifft den seltenen Fall, dass der Mieter vom Vermieter verlangt, dass dieser die Räume renovieren soll, obwohl im Mietvertrag etwas anderes steht. Im entschiedenen Fall waren die Mieträume bei Übergabe an den Mieter unrenoviert, so dass die Renovierungsklausel des Mietvertrages unwirksam war. Die notwendige -gesetzliche- Folge ist, dass der Vermieter die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten muss, mithin gelegentlich auch renovieren müsste. Da aber der Mieter die Wohnung bei Vertragsbeginn als „vertragsgemäß“ akzeptiert habe, so stand es im Vertrag, müsse er sich jetzt auch an den Renovierungskosten hälftig beteiligen. Der Grund hierfür liege auch darin, dass die Wohnung sich nach durchgeführter Renovierung in der Regel sogar in einem besseren Zustand darstelle als bei Anmietung.

Allgemeines zur Eigenbedarfskündigung

Der Vermieter das Recht, wenn er eine Wohnung für sich oder einen Familienangehörigen benötigt, eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen.
Häufig wird hiergegen eingewandt, dass die angestrebte Wohnung zu groß sei. Das Bundesverfassungsgericht hat die Position des Eigentümers hier sehr gestärkt.
Es genügen vernünftige und nachvollziehbare Gründe, die nur sehr eingeschränkt durch das Gericht überprüfbar sind.
Eine Sozialauswahl muss der Vermieter nicht treffen, auch wenn er die Wohnung gerade zu dem Zweck erworben hat, eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen.
Die Grenze ist erreicht, wenn die Kündigung rechtsmissbräuchlich ist, wenn z.B. eine weit über 100 m² große Wohnung für einen Schüler gekündigt wird.
Aber auch hier muss eine Abwägung im Einzelfall erfolgen, es gibt kein Schema und keine Wohnungsgröße nach bzw. bei dem/der die Kündigung stets zulässig oder unzulässig ist.
Problematisch sind die Fälle, in denen das Mietverhältnis noch sehr jung ist und der Eigenbedarf vorhersehbar war wie z.B. der Umstand, dass ein Kind mit 19 Jahren die Schule abschließt und dann einen eigenen Hausstand gründen will.
Man muss aber nicht alles vorhersehen, insbesondere nicht Arbeitsplatzwechsel oder sonstige wesentliche Veränderungen im Leben.
Wird eine vermietete Wohnung während der Nutzungsdauer durch den Mieter in eine Eigentumswohnung umgewandelt und danach verkauft wird, läuft übrigens eine spezielle Kündigungssperrfrist von 3 Jahren.
Da die Kündigungsmöglichkeit des Vermieters sehr weitreichend ist, ist die Rechtsprechung auch sehr streng, wenn sich im Nachhinein herausstellt dass der Eigenbedarf tatsächlich nicht vorgelegen hat.
Dann läuft der Vermieter Gefahr Schadensersatz leisten zu müssen.

Eigenbedarfskündigung für entfernte Verwandte oder Gewerbe?

Das Gesetz gibt dem Vermieter eine sehr scharfe Kündigungsmöglichkeit, wenn er Eigenbedarf an der Wohnung hat, er die Wohnung für sich oder einen Familienangehörigen benötigt.

Der Anspruch ergibt sich aus dem Grundrecht auf Eigentum. Da das Gesetz von Familienangehörigen spricht, scheidet die Eigenbedarfskündigung zugunsten Verlobter oder gar geschiedener Ehegatten aus.

Im Falle der beabsichtigten Vermietung der Wohnung an ein Kind ist die Kündigung zweifellos berechtigt. Bei entfernteren Verwandten ist dagegen maßgeblich, ob ein gewisses persönliches Näheverhältnis gegeben ist. Cousins/Cousinen, Groß-Nichten/Groß-Neffen bzw. verschwägerte Personen scheiden daher zunächst einmal aus, da sie nicht zum engeren Familienkreis gehören. Besteht aber zu den vorgenannten Personen ein besonderes Näheverhältnis, weil man sich möglicherweise regelmäßig sieht oder diese Personen regelmäßig bestimmte Besorgungen für jemanden erledigen, dann kann eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden. Das ist aber stets eine Frage des Einzelfalles.

Hier ist ein besonderes Augenmerk auf die Begründung der Kündigung zu legen. Denn genau dieses Kündigungsschreiben wird auch im Falle eines späteren Rechtsstreits herangezogen, wenn die Berechtigung der Kündigung geprüft wird.

Auch für eine gewerbliche Nutzung ist eine Art Eigenbedarfskündigung möglich, hier sind aber die Anforderungen durch den Bundesgerichtshof im Jahre 2017 verschärft worden. Es sei nicht so, dass der Bedarf für berufliche oder gewerbliche Nutzung per se einen Kündigungsgrund darstelle, es bedürfe hierzu weitergehender Umstände so der BGH. Erforderlich sei, dass dem Vermieter ein beachtenswerter Nachteil entstünde, wenn man ihm die Kündigungsmöglichkeit verwehrt. Es ist daher auf nachvollziehbare und vernünftige Erwägungen der Lebens- und Berufsplanung des Vermieters abzustellen. Auch dies ist stets eine Einzelfallentscheidung, auf die Begründung der Kündigung ist ebenfalls besonderes Augenmerk zu legen.