RA Dr. Ralf Glandien und
RAin Marina Buron
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WEG: Reduzierung für Geisterwohnungen

Ein Bauträger teilte bereits im Jahr 1994 ein Grundstück in Wohnungs- und Teileigentum auf. Nach der Teilungserklärung sollten in vier Bauabschnitten auf dem Grundstück vier Häuser gebaut werden. Der Bauträger errichtete jedoch nur zwei der vier geplanten Häuser mit 120 Wohnungen. Eigentümer der weiteren 120 Wohnungs- und Teileigentumseinheiten in den beiden nicht errichteten Häusern war nach wie vor der Bauträger. Nach der Teilungserklärung richten sich die Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten sowie das Stimmrecht nach der Wohnfläche. Auf die nicht errichteten Wohnungen entfiel ein Flächenanteil von 48 Prozent, sodass dem Bauträger ein entsprechender Stimmkraftanteil zusteht. Auf Antrag einiger Eigentümer ordnete das Amtsgericht an, dass sich die Stimmkraft für die noch nicht errichteten Wohnungen nicht nach Wohnfläche, sondern nach dem betreffenden Miteigentumsanteil richtet. Dies hat im Ergebnis zur Folge, dass sich der Stimmkraftanteil des Bauträgers vorläufig auf 36 Prozent reduzierte. Der BGH bestätigte letztlich die Reduzierung des Stimmkraftanteils für die nicht errichteten „Geisterwohnungen“.

BGH, Az. V ZR 72/18

WEG: Klage trotz alter Liste zulässig

Ein Wohnungseigentümer erhob gegen mehrere Beschlüsse aus einer Eigentümerversammlung Anfechtungsklage. Eine Eigentümerliste war der Klageschrift nicht beigefügt. Auf Anforderung des Gerichts legte die Verwalterin eine Eigentümerliste vor, die einen späteren Stand als die Klagezustellung aufwies. Im Termin vor der Berufungskammer erklärte die Verwalterin, sie gehe davon aus, dass die Liste nicht den Eigentümerbestand zum Zeitpunkt der Klagezustellung wiedergebe, weil sich bis zur Einreichung der Liste noch Wechsel im Eigentümerbestand ergeben hätten. Das Landgericht wies die Klage daraufhin als unzulässig ab, da die Beklagten nicht alle namentlich korrekt bezeichnet wurden. Der Bundesgerichtshof hob das Urteil aber wieder auf und verwies den Rechtsstreit ans Landgericht zurück. Bei einer Klage gegen die übrigen Wohnungseigentümer genüge es, wenn der Kläger zunächst nur das gemeinschaftliche Grundstück bezeichne. Die beklagten Wohnungseigentümer seien dann bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung unter Angabe einer ladungsfähigen Anschrift namentlich zu bezeichnen. Bei Zweifeln müsse die Verwalterin die Liste nachbessern.

BGH, Az. V ZR 266/16

Verwalter muss WEG-Konto einrichten

Wohnungseigentümer müssen Zahlungen an die WEG nur auf ein Konto leisten, das unmittelbar der Gemeinschaft zusteht. Verlangt der Verwalter Zahlung auf ein offenes Treuhandkonto mit ihm als Kontoinhaber, können die Eigentümer die Zahlung jedenfalls dann zurückhalten, wenn dadurch die Liquidität der WEG nicht gefährdet wird, so das Landgericht Saarbrücken. Denn der Verwalter muss eingenommene Gelder von seinem Vermögen getrennt halten und ist daher verpflichtet, ein Konto auf den Namen der WEG einzurichten. Der Anspruch auf Hausgeldzahlung sei solange nicht fällig, bis ein Eigenkonto der Gemeinschaft eingerichtet ist.

LG Saarbrücken, Az. 5 S 44/17

WEG: Gebrauchsregelung ging zu weit

Gemeinschaftseigentum kann nicht per Mehrheitsbeschluss an einen Eigentümer zur alleinigen Bewirtschaftung unter Ausschluss der übrigen Eigentümer zugewiesen werden. Hierdurch würde ein Sondernutzungsrecht begründet, wofür keine Beschlusskompetenz besteht, entschied das Landgericht Aurich. Zwar können Gebrauchsregelungen (gemäß § 15 WEG) Bestimmungen zu Nutzungsart und -zweck enthalten, möglich sind auch Nutzungsbeschränkungen bis hin zu einem Nutzungsverbot. Nicht darunter fällt aber eine Regelung, die im Gemeinschaftseigentum stehende Flächen einem Wohnungseigentümer zum ausschließlichen Gebrauch zuweist.

LG Aurich, Az. 4 S 159/17

WEG-Tiefgarage: Stellplatz nicht für Zweiräder

Die Eigentümer einer Wohnung zogen die Fortbewegung auf zwei Rädern dem Autofahren vor und wollten ihren Stellplatz in der Tiefgarage nicht zum Abstellen eines Pkw nutzen, sondern darauf einen Metallbügel errichten, um dort ihre Elektrofahrräder anzuschließen. Per Mehrheitsbeschluss genehmigte die Eigentümerversammlung dies. Einem Eigentümer passte das jedoch überhaupt nicht, weshalb er sogar bis vor Gericht zog. Er bekam Recht: „Die Fahrräder haben auf den Stellplätzen nichts zu suchen“, urteilte das Landgericht Hamburg und erklärte den Genehmigungsbeschluss für unwirksam. Der Begriff „Tiefgaragenstellplatz“ sei nach dem Wortlaut und nächstliegenden Sinn dahingehend zu verstehen, dass diese Flächen als Abstellplatz für Kraftfahrzeuge dienen sollen. Außerdem müsse für das Einbetonieren eines Bügels in den Garagenboden in Gemeinschaftseigentum eingegriffen werden. Ein solcher, für die anderen Eigentümer nachteiliger Gebrauch könne ohnehin nicht per Mehrheitsbeschluss erlaubt werden.

LG Hamburg, Az. 318 S 167/14

Wegweisendes aus den Richterstuben

An dieser Stelle veröffentlichen wir in lockerer Reihenfolge interessante Urteile. Zur besseren Übersichtichkeit reihen wir diese nicht nur nach Aktualität hintereinander. Vielmehr haben wir für jene Rechtsgebiete, bei denen wir eine besondere Fachkompetenz besitzen, zusätzlich eine thematische Sortierung vorgenommen.
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