RA Dr. Ralf Glandien und
RAin Marina Buron
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Wohnungskauf: Täuschen tabu

Sorgt ein Makler dafür, dass ein potenzieller Käufer eine falsche Vorstellung von einer Wohnung bekommt, muss er diese berichtigen. So muss das, was in einem Exposé als Wohnraum beschrieben wird, auch als solcher genutzt werden dürfen. Sind die Angaben diesbezüglich irreführend oder falsch, ist laut Bundesgerichtshof eine Korrektur fällig. Im vorliegenden Fall hatte eine Maklerin eine Eigentumswohnung im Exposé als „komplett renovierte 4-Zimmer-Terrassenwohnung über zwei Etagen“ mit einer Wohnfläche von 125 Quadratmetern beworben. Die Räume im Souterrain waren aber zu niedrig, um zum Wohnen zugelassen zu sein – was auch aus dem vor Vertragsschluss übergebenen Grundriss der Wohnung sowie der Teilungserklärung hervorging. Doch mit dem Argument, die beklagte Maklerin habe sie mit dem Exposé arglistig über die Wohnraumqualität der im Souterrain gelegenen Räumlichkeiten getäuscht, verlangten die Kläger die Rückabwicklung des Kaufvertrags. Zu Recht, so der BGH. Es reiche zur Korrektur nicht aus, einen Kaufinteressenten in die Lage zu versetzen, die Unrichtigkeit der Angaben zu erkennen.

BGH, Az. V ZR 186/18

Renovierung der geerbten Immobilie

Kinder können ein Familienheim dann steuerfrei erben, wenn sie innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall hier einziehen. Zieht der Erwerber nicht innerhalb dieser Frist ein, steht ihm die Steuerbefreiung nur zu, wenn er darlegt, zu welchem Zeitpunkt er sich zur Selbstnutzung entschlossen hat, aus welchen Gründen ein Einzug nicht früher möglich war und warum er diese Gründe nicht zu vertreten hat. Das stellte jetzt der Bundesfinanzhof klar. In dem Fall zog der Sohn nicht innerhalb von sechs Monaten ein. Er machte geltend, dass er erst Renovierungsarbeiten durchführen wollte. Der BFH gestand ihm zwar zu, dass auch nach Ablauf von sechs Monaten noch eine unverzügliche Bestimmung zur Selbstnutzung vorliegen kann. Allerdings muss der Erwerber dann eben die Gründe für die Verzögerung glaubhaft darlegen und warum er diese Gründe nicht zu vertreten hat (z.B. eine Erbauseinandersetzung). Auch eine Renovierungsabsicht kann unter ganz bestimmten Umständen dazu zählen. Diese nahmen ihm die Richter aber ohnehin nicht ab – schließlich hatte der Sohn auch mehr als zwei Jahre nach dem Todesfall noch nicht damit begonnen.

BFH, Az. II R 37/16

Grundstücksenteignung: Keine Steuern auf den Gewinn

Wenn eine öffentlich-rechtliche Körperschaft die Übertragung eines privaten Grundstücks auf sich selbst anordnet, muss der enteignete Eigentümer den daraus erzielten Gewinn nicht versteuern. Das entschied das Finanzgericht Münster. In dem entschiedenen Fall verlor ein Grundstückseigentümer aufgrund städtischer Anordnung im Zusammenhang mit einem Bodensonderungsverfahren das Eigentum an seinem Grundstück. Er wurde dafür von der Kommune entschädigt. Der Fiskus betrachtete die Angelegenheit als ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft. Das Finanzgericht Münster dagegen nicht: „Der Senat ist der Auffassung, dass ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft (...) voraussetzt, dass die Eigentumsübertragung auf eine wirtschaftliche Betätigung des Veräußernden zurückzuführen ist“, hieß es in der schriftlichen Urteilsbegründung. Dazu gehöre auch „ein auf die Veräußerung gerichteter rechtsgeschäftlicher Wille des Veräußernden“. Daran fehle es hier, der Eigentumswechsel sei „gegen bzw. ohne seinen Willen“ vollzogen worden. Es waren also keine Steuern fällig.

FG Münster, Az. 1 K 71/16; Revision beim BFH, Az. IX R 28/18

Hecke: Kein Vorsorge-Schnitt nötig

Der Eigentümer einer Hecke muss diese nur außerhalb der von März bis September dauernden Vegetationsperiode auf den zulässigen Höchstwert von 1,8 Metern Höhe zurückschneiden. Er ist nicht verpflichtet, durch einen vorsorglichen Rückschnitt unter den Grenzwert während der Wintermonate sicherzustellen, dass die Hecke auch während der Wachstumsperiode die zulässige Höhe von 1,8 Metern nicht überschreitet, stellte das Landgericht Freiburg klar.

LG Freiburg, Az. 3 S 171/16

Hausverkauf: Auch Angaben im Exposé zählen

Im Exposé des Maklers war ein Objekt u.a. wie folgt beschrieben: „Es stammt aus den 50er Jahren und wurde 2005 - 2007 komplett saniert. D.h., Fenster, Türen, Bad und Gäste-WC, Leitungen und Böden wurden erneuert, das Dachgeschoss wurde ausgebaut, das Dach wurde – wie die Hohlschicht des Hauses – gedämmt. Das Gebäude ist technisch und optisch auf dem neuesten Stand. (...) Zudem ist das Haus unterkellert (trocken).“ Nach dem Kauf bemängelte die Erwerberin, dass Wände im (kurz vorm Verkauf frisch gestrichenen) Keller feucht seien. Sie leitete zunächst ein selbstständiges Beweisverfahren ein. Der vom Gericht bestellte Sachverständige stellte fest, dass sich der Keller in einem Zustand befinde, der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes in den 1950er Jahren typisch gewesen sei. Feuchte Wände und Fußböden seien in Kellerräumen dieses Alters regelmäßig anzutreffen. Die Klage auf Rückabwicklung des Kaufvertrags vorm Bundesgerichtshof hatte Erfolg. Die Richter stellten klar: Zu den Eigenschaften, die der Käufer eines Grundstücks nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf, zählen auch Angaben in einem Exposé.

BGH, Az. V ZR 256/16

Wegweisendes aus den Richterstuben

An dieser Stelle veröffentlichen wir in lockerer Reihenfolge interessante Urteile. Zur besseren Übersichtichkeit reihen wir diese nicht nur nach Aktualität hintereinander. Vielmehr haben wir für jene Rechtsgebiete, bei denen wir eine besondere Fachkompetenz besitzen, zusätzlich eine thematische Sortierung vorgenommen.
Schauen Sie also gerne immer mal wieder hier bei uns vorbei!