RA Dr. Ralf Glandien und
RAin Marina Buron
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Dauerhafter Kündigungsauschluss nur per Individualvereinbarung

Durch einen formularvertraglichen Kündigungsausschluss kann der Mieter einer Wohnung maximal vier Jahre an den Mietvertrag gebunden werden. Ist der Zeitraum, für den die ordentliche Kündigung ausgeschlossen ist, länger, ist der Kündigungsausschluss insgesamt unwirksam. Aber: Die Vertragsparteien können die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch Individualvereinbarung sogar für sehr lange Zeiträume ausschließen. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs kann die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags auf diese Weise grundsätzlich sogar dauerhaft ausgeschlossen werden.

BGH, Az. VIII ZR 200/17

Wohnrecht: Es gelten die üblichen Betriebskosten-Fristen

Die Eigentümerin einer Wohnung verlangte von deren Bewohner die Zahlung von Betriebskosten. Zu dessen Gunsten bestand ein lebenslanges und unentgeltliches dingliches Wohnrecht. Bei der Bestellung des Wohnrechts verpflichtete sich der Wohnberechtigte, die auf einen Mieter umlegbaren Nebenkosten zu tragen. Dazu zählten insbesondere die Kosten für Wasser, Abwasser, Heizung, Strom, Versicherung und Grundsteuer. Vorauszahlungen wurden nicht vereinbart. Im Dezember 2014 erstellte die Eigentümerin die Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2010. Hieraus forderte sie eine Zahlung von 3.900 Euro. Der Wohnberechtigte verweigerte die Zahlung unter Hinweis auf § 556 Abs. 3 BGB, wonach die Abrechnung spätestens innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums zu erteilen sei und danach Nachforderungen ausgeschlossen seien. Die Klage hat keinen Erfolg. Die Eigentümerin kann keine Betriebskosten für das Jahr 2010 verlangen, weil sie die Abrechnungsfrist versäumt hat, entschied der Bundesgerichtshof. Es gelten die gleichen Fristen wie in einem ganz „normalen“ Mietverhältnis auch.

Vermieterpfandrecht umfasst auch das Kfz

Das Vermieterpfandrecht umfasst auch Fahrzeuge des Mieters, die auf dem gemieteten Grundstück regelmäßig abgestellt werden. Es erlischt, wenn das Fahrzeug für eine Fahrt auch nur vorübergehend vom Mietgrundstück entfernt wird, und entsteht neu, wenn das Fahrzeug später wieder auf dem Grundstück abgestellt wird. Das stellte nun der Bundesgerichtshof klar. In dem Fall stritten die Vermieterin eines Gewerbegrundstücks und der Insolvenzverwalter der Mieterin über das Vermieterpfandrecht an Fahrzeugen der Mieterin. Die Vermieterin meinte, auch bezüglich des Erlöses für die Fahrzeuge ihr Vermieterpfandrecht geltend machen zu können – zu Recht, so der BGH. Bei Sachen, die nur vorübergehend in der Absicht alsbaldiger Wiederentfernung eingestellt werden, ist zu unterscheiden, ob der vorübergehende Verbleib der bestimmungsgemäßen Nutzung der Mietsache entspricht. Ein Kraftfahrzeug, das auf dem vermieteten Grundstück geparkt wird, ist dementsprechend eingebracht. Denn seine regelmäßige vorübergehende Einstellung gehört zum bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache.

BGH, Az. XII ZR 95/16

Gewerberaum: Reparaturklausel braucht keine Obergrenze

Anders als in einem Mietvertrag über Wohnraum, ist die so genannte Kleinreparaturklausel in einem gewerblichen Pachtvertrag auch dann wirksam, wenn sie keine Wertobergrenze für die einzelne Reparatur enthält. Dieser Auffassung ist das Landgericht Darmstadt. In dem entschiedenen Fall verlangte die Verpächterin einer Gaststätte von der Pächterin die Zahlung von Kosten für Reparaturen an der Heizungsanlage. Die Pächterin hielt die Kleinreparaturklausel im Pachtvertrag für unwirksam, weil sie keine ausdrückliche Kostenobergrenze für die einzelne Reparatur enthält. Letztlich muss diese Frage nun aber noch der Bundesgerichtshof entscheiden.

LG Darmstadt, Az. 6 S 373/16

Separate Verwaltungskosten: Umlage tabu

Eine Vereinbarung im Mietvertrag, wonach der Mieter neben der Nettokaltmiete eine separat ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale zahlen muss, ist unwirksam. Verwaltungskosten zählen nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten, stellte das Landgericht Berlin klar. Bei der Wohnraummiete kann der Vermieter über die Grundmiete hinaus nur Betriebskosten pauschal oder abrechnungspflichtig umlegen, nicht aber Verwaltungskosten oder andere Kostenarten.

LG Berlin, Az. 67 S 196/17

Wegweisendes aus den Richterstuben

An dieser Stelle veröffentlichen wir in lockerer Reihenfolge interessante Urteile. Zur besseren Übersichtichkeit reihen wir diese nicht nur nach Aktualität hintereinander. Vielmehr haben wir für jene Rechtsgebiete, bei denen wir eine besondere Fachkompetenz besitzen, zusätzlich eine thematische Sortierung vorgenommen.
Schauen Sie also gerne immer mal wieder hier bei uns vorbei!