RA Dr. Ralf Glandien und
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Nachbar-Mietspiegel: Städte müssen vergleichbar sein

Der Vermieter einer Wohnung in Griesheim verlangte vom Mieter, einer Mieterhöhung zuzustimmen. Die Stadt hat 27.000 Einwohner und grenzt westlich an Darmstadt an, das 155.000 Einwohner hat. Ein eigener Mietspiegel für Griesheim existiert nicht. Zur Begründung der Mieterhöhung bezog sich der Vermieter auf den Mietspiegel für Darmstadt. Der Mieter weigerte sich, zuzustimmen. Er meinte, mangels Vergleichbarkeit der beiden Städte komme eine Anwendung des Darmstädter Mietspiegels in Griesheim nicht in Betracht. Der Vermieter klagte auf Zustimmung zur Mieterhöhung – ohne Erfolg. Sein Mieterhöhungsverlangen war formell unwirksam, entschied das Amtsgericht Darmstadt. Der herangezogene Mietspiegel war nicht zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens geeignet. Zwar darf sich ein Vermieter auch auf einen Mietspiegel einer Nachbargemeinde berufen, wenn für die Gemeinde, in der sich die Wohnung befindet, kein eigener Mietspiegel existiert; dies aber nur, wenn die Gemeinden vergleichbar sind. Und das seien die Universitätsstadt Darmstadt und die Kleinstadt Griesheim eben nicht.

AG Darmstadt, Az. 303 C 156/17

Trotz Untermieter: Vermieter muss Wohnung instandsetzen

Die Pflicht des Vermieters, die Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen und sie in diesem Zustand zu erhalten, besteht unabhängig davon, ob der Mieter die Wohnung tatsächlich nutzt und ihn ein Mangel daher subjektiv beeinträchtigt. Das stellte der Bundesgerichtshof klar. In dem Fall hatte der eigentliche Mieter der Wohnung diese Angehörigen überlassen, die auch die Miete zahlten. Deshalb bestritt die Vermieter den Instandsetzungsanspruch des Mieters. Doch für die Frage des Rechtsschutzbedürfnisses komme es nicht darauf an, ob die Mieter selbst in der Wohnung wohnen oder diese Angehörigen überlassen haben, so die Richter.

BGH, Az. VIII ZR 99/17

Trotz Betriebskosten-Klausel: Chance vertan

Betriebskosten, die schon seit Abschluss des Mietvertrags anfallen, aber nicht als umlagefähig vereinbart sind, können vom Vermieter nicht nachträglich umgelegt werden – auch nicht unter Berufung auf eine Vertragsklausel, die ihm die Umlage neuer Betriebskosten gestattet. Das entschied das Amtsgericht Gelsenkirchen. Im strittigen Mietvertrag war bei den umlagefähigen Betriebskosten der Betriebskostenkatalog (aus Anlage 3 zu § 27 II. BV) aufgeführt, wobei die Positionen „Hausreinigung“ und „Gartenpflege“ in der Auflistung durchgestrichen waren. Ferner sah der Mietvertrag vor, dass der Vermieter neu eingeführte Betriebskosten umlegen durfte. Später wollte der Vermieter dann doch die Kosten für Gebäude- und Gartenpflege auf den Mieter umlegen. Genau das war aber aufgrund der Streichung laut Gericht nicht mehr möglich. Schließlich seien die zusätzlich umgelegten Betriebskosten auch schon bei Beginn des Mietverhältnisses – und eben nicht neu – angefallen.

AG Gelsenkirchen, Az. 201 C 219/18

Verlängerung der Frist nur bei detaillierten Angaben

Will ein zur Räumung verurteilter Mieter mangels neuer Wohnung eine Verlängerung der Räumungsfrist erreichen, muss er detailliert darlegen, um welche Wohnungen er sich wann und wie vergeblich bemüht hat. Die Vorlage von vier Online-Anzeigen reicht hierfür bei Weitem nicht aus, so das Landgericht Darmstadt. Auch die pauschale Angabe, mehrere Anrufe und Besichtigungen seien erfolglos geblieben, reicht nicht. Die Mieter hätten etwa darlegen müssen, warum jeweils kein Mietvertrag zustande kam.

LG Darmstadt, Az. 6 S 65/17

Symbolische Miete: Es zählt die objektive Miethöhe

Haben Vermieter und Mieter nur eine symbolische Miete vereinbart, ist für eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht die vereinbarte Miete, sondern der objektive Mietwert maßgeblich. Das entschied der Bundesgerichtshof. In dem entschiedenen Fall verlangte die Vermieter einer Wohnung von der Mieterin nach einer Kündigung die Räumung. Die Parteien hatten eine symbolische Miete von 1 Euro monatlich zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen von 220 Euro vereinbart; diese Vereinbarung sollte für fünf Jahre gelten. Zuvor hatte die Mieterin das Anwesen, in dem sich die Wohnung befindet, an die Vermieter verkauft und sich ein dingliches Wohnrecht einräumen lassen. Die Mieterin zahlte die Mieten und Betriebskostenvorauszahlungen für die Monate April bis Juni 2016 in Höhe von insgesamt 663 Euro nicht. Daraufhin kündigten die Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos, hilfsweise ordentlich. Beides erfolglos: Der BGH legte eine objektive Nettomonatsmiete der Wohnung in Höhe von 900 Euro zugrunde. Entsprechend habe der Zahlungsrückstand nicht einmal eine Monatsmiete betragen.

BGH, Az. VIII ZR 150/17

Wegweisendes aus den Richterstuben

An dieser Stelle veröffentlichen wir in lockerer Reihenfolge interessante Urteile. Zur besseren Übersichtichkeit reihen wir diese nicht nur nach Aktualität hintereinander. Vielmehr haben wir für jene Rechtsgebiete, bei denen wir eine besondere Fachkompetenz besitzen, zusätzlich eine thematische Sortierung vorgenommen.
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