RA Dr. Ralf Glandien und
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WEG auf Verwaltersuche: Kein Alternativangebot nötig

Eine komplett zerstrittene Eigentümergemeinschaft suchte einen neuen Verwalter. In der Eigentümerversammlung lag schließlich nur ein einziges Angebot vor. Auf dessen Basis bestellten die Eigentümer per Mehrheitsbeschluss den neuen Verwalter. Dagegen klagte ein Eigentümer. Er sah einen Verstoß gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung, da keine Alternativangebote vorlagen. Das Landgericht Dortmund entschied dagegen, dass hier ein Ausnahmefall vorlag. Schließlich sei es wegen des „Reizklimas“ in der WEG und angesichts bereits zweier zuvor zermürbter Verwalter ohnehin schon schwer genug gewesen, überhaupt einen zur Amtsübernahme bereiten Verwalter zu finden.

LG Dortmund, Az. 17 S 112/15

Verjährte Forderung: WEG verlangte Schadenersatz

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte von der ehemaligen Verwalterin Schadensersatz. In einer Eigentümerversammlung genehmigten die Wohnungseigentümer die Jahresabrechnung für das Jahr 2006. Diese endete für einen Miteigentümer mit einer Nachzahlung in Höhe von 10.735 Euro. Auf dessen Anfechtungsklage wurde der Beschluss im Oktober 2010 in Höhe von 4.900 Euro für ungültig erklärt. Wegen des laufenden Anfechtungsverfahrens zog die Verwalterin den Saldo aus der Jahresabrechnung 2006 nicht ein, obwohl der Eigentümer eine Einzugsermächtigung erteilt hatten. Schließlich verweigerte der Eigentümer die Zahlung des nach der erfolgreichen Teilanfechtung der Jahresabrechnung noch offenen Betrags von 5.835 Euro und wandte ein, die Forderung der Gemeinschaft sei verjährt. Die WEG verlangte nun diesen Betrag von der ehemaligen Verwalterin als Schadensersatz – zu Recht, befand das Amtsgericht Köln. Die Verwalterin habe schuldhaft gegen ihre Pflichten aus dem Verwaltervertrag verstoßen, indem sie es trotz Einzugsermächtigung unterlassen hatte, die sich aus der beschlossenen Jahresabrechnung ergebende Nachforderung einzuziehen.

AG Köln, Az. 215 C 146/15

Schönheitsreparaturen-Zuschlag: Vorformulierte Preisabrede zulässig

In einem Formularmietvertrag war vereinbart, dass der Vermieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen übernimmt und sich der hierfür in der Miete enthaltene Kostenansatz auf 0,87 Euro monatlich je Quadratmeter beläuft. Die Mieter meinten nun, dieser „Zuschlag Schönheitsreparaturen“ sei nicht wirksam vereinbart. Es handle sich um eine vorformulierte Preisnebenabrede, die einer AGB-Kontrolle nicht standhalte. Ihre Klage hatte keinen Erfolg. Bei dem neben der Grundmiete ausgewiesenen „Zuschlag Schönheitsreparaturen“ handelt es sich um eine Preis(haupt)abrede, die nicht der AGB-Kontrolle über ihre inhaltliche Angemessenheit unterliegt, entschied der Bundesgerichtshof.

BGH, Az. VIII ZR 31/17

Doppelte Haushaltsführung: Möbel und Hausrat außen vor

Ein Ehepaar begehrte für die Aufwendungen der Wohnungseinrichtung im Rahmen der doppelten Haushaltsführung den unbegrenzten Werbungskostenabzug. Das Finanzamt ließ den Abzug nur in Höhe von 1.000 Euro zu. Das Finanzgericht Düsseldorf entschied aber – entgegen der Auffassung der Finanzverwaltung – , dass die Kosten für die notwendige Wohnungseinrichtung und den Hausrat im Rahmen einer beruflich veranlassten doppelten Haushaltsführung nicht zu den Unterkunftskosten gehören. Entsprechend sei der Abzug für Aufwendungen hierfür auch nicht auf 1.000 Euro im Monat begrenzt. Die Revision zum BFH wurde zugelassen.

FG Düsseldorf, Az. 13 K 1216/16 E

Betriebskosten: Zusammenfassung unzulässig

Eine Vermieterin stritt sich mit ihrem Mieter über die Nachzahlung von Betriebskosten. In der Abrechnung fasste die Vermieterin die Kosten für Grundsteuer und Straßenreinigung in einer Position zusammen. Der Mieter hielt die Abrechnung insoweit für formell unwirksam. Das sah der Bundesgerichtshof genauso. Maßgeblich für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist, ob die Abrechnung für den Mieter nachvollziehbar und prüffähig ist. Im Hinblick auf die Differenzierung der Abrechnung nach einzelnen Kostenpositionen ist die Nachvollziehbarkeit grundsätzlich gewährleistet, wenn der Vermieter die Betriebskosten nach den einzelnen Ziffern des Betriebskostenkatalogs in § 2 Betriebskostenverordnung aufschlüsselt. Nach einzelnen Positionen innerhalb einer Ziffer muss er die Kosten dann nicht aufschlüsseln. Eine Zusammenfassung der in verschiedenen Ziffern genannten Kostenpositionen, etwa Straßenreinigung/Müllbeseitigung (Nr. 8) mit Schornsteinreinigung (Nr. 12) oder Wasserversorgung (Nr. 3) mit Beleuchtung (Nr. 11), ist hingegen unzulässig, so die Richter.

BGH, Az. VIII ZR 285/15

Wegweisendes aus den Richterstuben

An dieser Stelle veröffentlichen wir in lockerer Reihenfolge interessante Urteile. Zur besseren Übersichtichkeit reihen wir diese nicht nur nach Aktualität hintereinander. Vielmehr haben wir für jene Rechtsgebiete, bei denen wir eine besondere Fachkompetenz besitzen, zusätzlich eine thematische Sortierung vorgenommen.
Schauen Sie also gerne immer mal wieder hier bei uns vorbei!