RA Dr. Ralf Glandien und
RAin Marina Buron
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Wohnungskauf: Täuschen tabu

Sorgt ein Makler dafür, dass ein potenzieller Käufer eine falsche Vorstellung von einer Wohnung bekommt, muss er diese berichtigen. So muss das, was in einem Exposé als Wohnraum beschrieben wird, auch als solcher genutzt werden dürfen. Sind die Angaben diesbezüglich irreführend oder falsch, ist laut Bundesgerichtshof eine Korrektur fällig. Im vorliegenden Fall hatte eine Maklerin eine Eigentumswohnung im Exposé als „komplett renovierte 4-Zimmer-Terrassenwohnung über zwei Etagen“ mit einer Wohnfläche von 125 Quadratmetern beworben. Die Räume im Souterrain waren aber zu niedrig, um zum Wohnen zugelassen zu sein – was auch aus dem vor Vertragsschluss übergebenen Grundriss der Wohnung sowie der Teilungserklärung hervorging. Doch mit dem Argument, die beklagte Maklerin habe sie mit dem Exposé arglistig über die Wohnraumqualität der im Souterrain gelegenen Räumlichkeiten getäuscht, verlangten die Kläger die Rückabwicklung des Kaufvertrags. Zu Recht, so der BGH. Es reiche zur Korrektur nicht aus, einen Kaufinteressenten in die Lage zu versetzen, die Unrichtigkeit der Angaben zu erkennen.

BGH, Az. V ZR 186/18

Renovierung der geerbten Immobilie

Kinder können ein Familienheim dann steuerfrei erben, wenn sie innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall hier einziehen. Zieht der Erwerber nicht innerhalb dieser Frist ein, steht ihm die Steuerbefreiung nur zu, wenn er darlegt, zu welchem Zeitpunkt er sich zur Selbstnutzung entschlossen hat, aus welchen Gründen ein Einzug nicht früher möglich war und warum er diese Gründe nicht zu vertreten hat. Das stellte jetzt der Bundesfinanzhof klar. In dem Fall zog der Sohn nicht innerhalb von sechs Monaten ein. Er machte geltend, dass er erst Renovierungsarbeiten durchführen wollte. Der BFH gestand ihm zwar zu, dass auch nach Ablauf von sechs Monaten noch eine unverzügliche Bestimmung zur Selbstnutzung vorliegen kann. Allerdings muss der Erwerber dann eben die Gründe für die Verzögerung glaubhaft darlegen und warum er diese Gründe nicht zu vertreten hat (z.B. eine Erbauseinandersetzung). Auch eine Renovierungsabsicht kann unter ganz bestimmten Umständen dazu zählen. Diese nahmen ihm die Richter aber ohnehin nicht ab – schließlich hatte der Sohn auch mehr als zwei Jahre nach dem Todesfall noch nicht damit begonnen.

BFH, Az. II R 37/16

WEG: Reduzierung für Geisterwohnungen

Ein Bauträger teilte bereits im Jahr 1994 ein Grundstück in Wohnungs- und Teileigentum auf. Nach der Teilungserklärung sollten in vier Bauabschnitten auf dem Grundstück vier Häuser gebaut werden. Der Bauträger errichtete jedoch nur zwei der vier geplanten Häuser mit 120 Wohnungen. Eigentümer der weiteren 120 Wohnungs- und Teileigentumseinheiten in den beiden nicht errichteten Häusern war nach wie vor der Bauträger. Nach der Teilungserklärung richten sich die Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten sowie das Stimmrecht nach der Wohnfläche. Auf die nicht errichteten Wohnungen entfiel ein Flächenanteil von 48 Prozent, sodass dem Bauträger ein entsprechender Stimmkraftanteil zusteht. Auf Antrag einiger Eigentümer ordnete das Amtsgericht an, dass sich die Stimmkraft für die noch nicht errichteten Wohnungen nicht nach Wohnfläche, sondern nach dem betreffenden Miteigentumsanteil richtet. Dies hat im Ergebnis zur Folge, dass sich der Stimmkraftanteil des Bauträgers vorläufig auf 36 Prozent reduzierte. Der BGH bestätigte letztlich die Reduzierung des Stimmkraftanteils für die nicht errichteten „Geisterwohnungen“.

BGH, Az. V ZR 72/18

Kappungsgrenze: Es gilt die vereinbarte Miete

Die Vermieterin einer Wohnung verlangte vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Im Mietvertrag ist die Wohnfläche mit 94,5 Quadratmetern angegeben. Tatsächlich ist die Wohnung nur 84 Quadratmeter groß. Die Nettokaltmiete ist mit 423 Euro monatlich vereinbart. Die Vermieterin begehrte die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der Miete auf 507,60 Euro, was einer Erhöhung der im Mietvertrag vereinbarten Miete um 20 Prozent entspricht. Der Mieter erklärte sich lediglich mit einer Mieterhöhung auf 444 Euro einverstanden. Er meinte, einer weitergehenden Mieterhöhung stehe die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB entgegen, wonach die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent erhöht werden darf. Da die Wohnfläche tatsächlich 11 Prozent geringer sei als im Mietvertrag vereinbart, sei bei der Berechnung der Kappungsgrenze eine entsprechend geminderte Ausgangsmiete anzusetzen. Der Bundesgerichtshof teilte die Auffassung des Mieters allerdings nicht. Der Berechnung der Kappungsgrenze ist die vertraglich vereinbarte und nicht die geminderte Miete zugrunde zu legen.

BGH, Az. VIII ZR 33/18

Grundstücksenteignung: Keine Steuern auf den Gewinn

Wenn eine öffentlich-rechtliche Körperschaft die Übertragung eines privaten Grundstücks auf sich selbst anordnet, muss der enteignete Eigentümer den daraus erzielten Gewinn nicht versteuern. Das entschied das Finanzgericht Münster. In dem entschiedenen Fall verlor ein Grundstückseigentümer aufgrund städtischer Anordnung im Zusammenhang mit einem Bodensonderungsverfahren das Eigentum an seinem Grundstück. Er wurde dafür von der Kommune entschädigt. Der Fiskus betrachtete die Angelegenheit als ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft. Das Finanzgericht Münster dagegen nicht: „Der Senat ist der Auffassung, dass ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft (...) voraussetzt, dass die Eigentumsübertragung auf eine wirtschaftliche Betätigung des Veräußernden zurückzuführen ist“, hieß es in der schriftlichen Urteilsbegründung. Dazu gehöre auch „ein auf die Veräußerung gerichteter rechtsgeschäftlicher Wille des Veräußernden“. Daran fehle es hier, der Eigentumswechsel sei „gegen bzw. ohne seinen Willen“ vollzogen worden. Es waren also keine Steuern fällig.

FG Münster, Az. 1 K 71/16; Revision beim BFH, Az. IX R 28/18

Wegweisendes aus den Richterstuben

An dieser Stelle veröffentlichen wir in lockerer Reihenfolge interessante Urteile. Zur besseren Übersichtichkeit reihen wir diese nicht nur nach Aktualität hintereinander. Vielmehr haben wir für jene Rechtsgebiete, bei denen wir eine besondere Fachkompetenz besitzen, zusätzlich eine thematische Sortierung vorgenommen.
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