RA Dr. Ralf Glandien und
RAin Marina Buron
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Falsche Bestellung: Eigentümer hatte Erfolg mit der Anfechtung des Beschlusses

In einer Eigentümerversammlung fassten die Eigentümer einen Beschluss über die Neubestellung eines Verwalters. Anstelle des bisherigen Verwalters bestellten sie eine GmbH als Verwalter, deren Geschäftsführer der bisherige Verwalter war. Alternativangebote wurden zuvor nicht eingeholt. Ein Eigentümer focht den Beschluss über die Neubestellung eines Verwalters an – mit Erfolg. Mangels Alternativangeboten widersprach der Bestellungsbeschluss den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, entschied das Landgericht Frankfurt / Main. Zwar könne bei der Wiederwahl des bisherigen Verwalters prinzipiell auf Alternativangebote verzichtet werden. Der damit verbundene Aufwand sei nicht erforderlich, wenn die Wohnungseigentümer am amtierenden Verwalter, der seine Aufgaben ordnungsgemäß erfüllt und mit dem sie gut zurechtkommen, festhalten wollen. Das gelte auch, wenn dieser etwas teurer ist als andere Verwalter. Im entschiedenen Fall handele es sich aber eben nicht um eine Wieder-, sondern um eine Neubestellung (einer haftungsbeschränkten GmbH).

LG Frankfurt/M., Az. 2-13 S 27/17

Verzögerung durch die Corona-Pandemie: Räumungsfrist musste verlängert werden

In Zeiten der Corona-Pandemie muss nach einem Beschluss des Landgerichts Berlin die gerichtliche Räumungsfrist in Wohnraum-Mietsachen zumindest auf den 30. Juni 2020 verlängert werden. Derzeit sei es für einen zur Räumung verpflichteten Mieter aufgrund des Erliegens des öffentlichen Lebens auf dem ohnehin angespannten Berliner Wohnungsmarkt fast unmöglich, einen Ersatzwohnraum zu beschaffen, so die Richter. Im Vorprozess hatte das Amtsgericht Berlin-Mitte den Mieter im Dezember 2019 zur Räumung verurteilt und hierfür eine Frist bis zum 31. März 2020 gesetzt.

LG Berlin, Az. I ZR 5/19

Keine Garantie: Käufer forderte Gewährleistung für falsche Exposé-Angaben - vergebens

Wer eine Immobilie kauft, darf nicht jeden Hinweis eines Verkäufers – oder des von ihm beauftragten Maklers – im Exposé für bare Münze nehmen. Nicht jede Beschreibung kann als „konkrete Zustandsbeschreibung des Gebäudes und damit als Beschaffenheitsgarantie verstanden werden“ und in Folge Ansprüche begründen, entschied das Oberlandesgericht Dresden. Im vorliegenden Fall wurde ein Wohngebäude mit Baujahr 1920 verkauft, das im Kaufvertrag als sanierungsbedürftig beschrieben war. Die Kläger (Käufer) wollten den Beklagten (Verkäufer) auf Gewährleistung in Anspruch nehmen und Sachmängelansprüche geltend machen, weil der im Exposé enthaltene Hinweis auf noch durchzuführende Renovierungsarbeiten nicht ausreichend gewesen sei. Der Verkäufer hätte auf das Erfordernis von umfassenden Sanierungsarbeiten im Exposé hinweisen müssen. Das sahen die Richter anders. Die Aussage im Exposé, das Haus sei „mit wenigen Handgriffen bereit, neue Besitzer zu beherbergen“ werteten sie nicht als „konkrete Zustandsbeschreibung“, sondern als „inhaltsleere Floskel“. Sie stelle keine Beschaffenheitsgarantie dar.

OLG Dresden, Az. 4 U 2183/19

Mieterhöhung rechtens: Geförderte Vergleichswohnungen taugten zur Begründung

Die Vermieterin einer Wohnung verlangte von der Mieterin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Die Wohnung war öffentlich gefördert und unterlag einer Preisbindung. Nach der Mieterhöhung hätte die Miete einem Preis von 5 Euro/Quadratmeter entsprochen. Zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens bezog sich die Vermieterin auf fünf Vergleichswohnungen mit Mietpreisen zwischen 5,08 und 5,16 Euro/Quadratmeter. Sämtliche Vergleichswohnungen waren ebenfalls öffentlich gefördert und unterlagen einer Preisbindung. Die Mieterin stimmte der Mieterhöhung nicht zu. Sie hielt das Mieterhöhungsverlangen für formell unwirksam, weil nur preisfreie Wohnungen als Vergleichswohnungen dienen könnten. Das sah der Bundesgerichtshof anders. Das Mieterhöhungsverlangen war nicht formell unwirksam, weil die Vergleichswohnungen preisgebunden waren. Die Begründung des Erhöhungsverlangens soll den Mieter in die Lage versetzen, überprüfen zu können, ob das Verlangen sachlich berechtigt ist. Das sei auch mit preisgebundenem Wohnraum möglich, selbst wenn dieser bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgenommen sei.

BGH, Az. VIII ZR 236/18

Gartenumbau: Zu viel Komfort

Vor dem Finanzgericht Münster klagten Eheleute, die Eigentümer eines Einfamilienhauses mit Garten sind und dieses auch bewohnen. Bei der Ehefrau wurde ein schwerer Behinderungsgrad festgestellt. Die Terrasse auf der Rückseite des Einfamilienhauses war mit einem Rollstuhl erreichbar. Auf der Vorderseite ließen die Kläger eine gepflasterte Fläche umbauen und legten dort Hochbeete an. Die hierfür entstandenen Kosten wollten sie als außergewöhnliche Belastungen steuerlich geltend machen. Das Finanzamt erkannte jedoch die außergewöhnlichen Belastungen nicht an. Schließlich übersteige der Umbau eines Gartens den durchschnittlichen Wohnkomfort. Die Finanzrichter sahen das genauso. Es seien nur solche Aufwendungen abzugsfähig, die den Zugang zum Garten und damit die Nutzung des Gartens dem Grunde nach ermöglichen. Der Zugang war aufgrund der Terrasse auf der Rückseite des Hauses gegeben. Das Gericht gab aber immerhin dem Hilfsantrag auf Steuerermäßigung für haushaltsnahe Handwerkerleistungen (nach § 35a EStG) statt.

FG Münster, Az. 7 K 2740/18 E, Revision beim BFH anhängig

Wegweisendes aus den Richterstuben

An dieser Stelle veröffentlichen wir in lockerer Reihenfolge interessante Urteile. Zur besseren Übersichtichkeit reihen wir diese nicht nur nach Aktualität hintereinander. Vielmehr haben wir für jene Rechtsgebiete, bei denen wir eine besondere Fachkompetenz besitzen, zusätzlich eine thematische Sortierung vorgenommen.
Schauen Sie also gerne immer mal wieder hier bei uns vorbei!